Спекулятивная модель инвестиций и жилую недвижимость, предполагающая покупку квартиры на котловане с целью перепродажи перед вводом дома в эксплуатацию, уходит в прошлое, отмечают эксперты.

Если ранее такие вложения стабильно приносили прибыль практически на любом жилом проекте, то сегодня получение дохода от такого рода инвестиций – это скорее исключение из правил.

Как рассказал Руслан Сухий, профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта «Рентавед», прибыльными сегодня остается небольшое количество жилых проектов, сочетающих в себе ряд параметров: интересную локацию, правильную концепцию, высокое качество строительства, а главное – небольшое количество квартир в доме.

Основная причина, вопреки мнению многих участников рынка, – не переход отрасли жилого строительства на проектное финансирование и расчеты посредством эскроу. Это, несомненно, оказало влияние, однако не настолько фундаментальное. Во-первых, многие застройщики, в том числе крупнейшие, «запаслись» проектами, которые по-прежнему можно реализовывать по старой аккредитивной схеме. Во-вторых, они все еще заинтересованы в относительно равномерных продажах в ходе всего этапа строительства, так как это позволяет получить более выгодные условия по финансированию от банка и понизить процентную ставку.

К главным факторам, снижающим вероятность получения дохода от инвестиций в покупку квартиры на нулевой стадии строительства, инвестор относит:

1. Большой объем нереализованных квартир в портфелях застройщиков.
2. Высокий уровень «котлованных» цен.

«Из-за больших объемов ввода новых проектов инвестор начинает конкурировать с квартирами и апартаментами соседних ЖК, которые появляются позже и предлагаются по более низким ценам. Что делает его квартиру неконкурентоспособной по стоимости. К примеру, в 2018 году инвесторы приобрели в одном московском ЖК квартиры по 250 тысяч рублей за квадратный метр. До февраля 2020 их активы прибавляли в цене, но затем снова вернулись на уровень 2018 года, так как застройщик вывел в продажу корпус с апартаментами в новой очереди того же комплекса», – отметил эксперт.

Кроме того текущий высокий уровень котлованных цен делает заработок на перепродаже совсем небольшим. Так квартиры в другом столичном ЖК за год, начиная с I квартала 2019 года, выросли в цене на 12% – с 225 до 255 тысяч за квадратный метр. Если бы инвестор захотел продать свою квартиру в данном ЖК сегодня, то для этого необходимо предложить скидку порядка 10%. Таким образом, доход всего – 2%.  

Схожая ситуация наблюдается в Санкт-Петербурге. Рост средней цены на новостройки в Северной столице за год составил всего 6% – 116,5 тысяч за «квадрат» в I квартале 2020 года против 110 тысяч за тот же период 2019. С точки зрения доходности покупка на котловане принесла бы не больше, чем банковский депозит, который является гораздо менее рисковым инструментом капитализации инвестиций.

Сегодня, чтобы заработать на покупке квартиры на котловане, необходимо гораздо более тщательно выбирать проект и объект инвестиций.

«Не стоит инвестировать в проекты массовой застройки. Чем больше возводится рядом проектов, тем меньше у инвестора шансов заработать. Прибыльны сегодня только одиночные точечные проекты, которые возводятся в районах с невысокой плотностью застройки и развитой инфраструктурой. Квартир в ЖК должно быть немного, в Москве не более 500. Квартиру для инвестиционной покупки необходимо выбирать с характеристиками, выгодно отличающими ее от остального предложения на рынке. Сегодня, на мой взгляд, таким активом будет однокомнатная или двухкомнатная квартира с эргономичной планировкой в доме класса «бизнес» или «комфорт+». Существенными плюсами будут: близость к метро – в пределах 1-1,5 километров, хорошие видовые характеристики, например, на воду, качественная отделка», – подчеркивает Руслан Сухий.  

Такие проекты, по данным эксперта, по-прежнему могут приносить инвестору до 20-30% годовых. Ярким примером среди недавно реализованных кейсов, когда инвесторы, войдя в жилой проект на стадии котлована, хорошо заработали, является проект «Дом Серебряный бор» в Москве. На нулевой стадии строительства квадратный метр в ЖК стоил порядка 200 тысяч рублей, а в момент ввода дома в эксплуатацию рыночная цена выросла до 450 тысяч.