Сегодня одной из самых надежных инвестиций на российском рынке недвижимости является покупка ликвидного помещения формата стрит-ритейл. Даже в кризисы такие объекты пользуются высоким спросом у арендаторов, что позволяет инвестору рассчитывать на стабильный ежемесячный доход. Но как определить по-настоящему качественный объект для вложения средств?

Опросив ряд экспертов рынка торговой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, журналисты «РЕНТАВЕД» сформулировали 7 правил, которыми необходимо руководствоваться при поиске ликвидного помещения стрит-ритейла.

Правило №1 – Объективность оценки

Если вам кажется, что помещение идеально, то совершенно необязательно, что помещение идеально в действительности. При выборе объекта для инвестиций важно сохранять объективность, и ни в коем случае не поддаваться эмоциям. Оценивайте, опираясь исключительно на объективные факторы. Инвестиционная недвижимость должна выполнять свое предназначение – приносить прибыль. Помещение, которое не нравится, но приносит доход, всегда лучше помещения, которое нравится, но приносит убытки.

Правило №2 – Самые ликвидные объекты расходятся на старте продаж

Собираясьприобрести помещения формата стрит-ритейл, инвестор всегда сталкивается с выбором – купить готовый объект или вложиться в новостройку? Всем инвесторам, конечно же, хочется получать доход от своих вложений здесь и сейчас. Однако опытные игроки знают, что самые ликвидные помещения расходятся на старте продаж нового проекта по самой привлекательной цене. К моменту ввода в эксплуатацию их цена увеличивается в среднем на 30%.

Поэтому, если вам предлагают готовое коммерческое помещение в уже сданном комплексе, то вполне вероятно, что у него могут быть недостатки: неудачное расположение, отсутствие трафика, технические ограничения. Это и еще ряд факторов могут создавать проблемы будущим арендаторам и влиять на арендную ставку, что негативно отразится на вашей прибыли.  

Правило №3 – Оцениваем потенциал локации

Выбор жилых домов, в которых появятся новые площади под стрит-ритейл, велик. Одновременно в Санкт-Петербурге строится более 200 комплексов, в Москве еще больше. Выбирая ЖК, необходимо попытаться заглянуть в будущее. Возможно, те объекты, которые проигрывают сегодня, уже завтра станут более ликвидными.

Например, соседний пустырь, который вы считали минусом локации, имеет целевое назначение под жилую застройку и через пару лет там появится гигантский жилой проект. Такое преображение локации может в разы увеличить ваш трафик и количество потенциальных клиентов.

Поэтому всегда оценивайте будущее локации. Для этого изучайте план застройки города и развития транспортной инфраструктуры.

Правило №4 – Анализируем реальный трафик

Трафик должен быть не на бумаге. Перед вложением средств в торговое помещение проанализируйте, находится ли оно на пути следования трафика.

Принято считать, что лучшими по этому показателю являются фасадные помещения, расположенные на углу здания. Однако по-настоящему ликвидными являются далеко не все объекты на фасаде. Помещение может быть неудобным для подхода или подъезда, а в том же ЖК может быть недорогое внутриквартальное помещение, высокий трафик которому обеспечен благодаря расположению вдоль пути следования к остановке общественного транспорта.

Кроме того, угловые фасадные помещения самые дорогие, так как и застройщики считают, что они самые ликвидные. Проверять наличие трафика застройщик не будет. Поэтому часто выгоднее купить недорогое внутриквартальное помещение, чем дорогостоящее на фасаде.

Правило №5 – Выбираем ликвидную площадь

Сегодня на рынке самые ликвидные помещения формата стрит-ритейл небольшой площади, 50-75 «квадратов». Такие объекты наиболее востребованы у бизнеса, поэтому в случае неудачи одного арендатора вы быстро сможете найти другого претендента на ваши площади.

Если вы решили купить помещение площадью более 100 кв. м, то выбирайте объект с двумя входами и свободной планировкой, чтобы разделить его на два ликвидных «малыша», которых сможете сдать по максимальной цене.

Правило №6 – Внимание к техническим параметрам

Они оказывают сильное влияние на арендную ставку и востребованность помещения у арендаторов. Проверяйте технические параметры тщательно. Случается, что по проекту указаны одни параметры, а по факту в помещении совершенно другие.

Поинтересуйтесь:

• Какая выделенная электрическая мощность предусмотрена?
• Возможно ли установить вывеску на фасаде здания?
• Есть ли проект системы пожарной безопасности?

Будьте внимательны к техническим мелочам, они могут создавать очень крупные неприятности потенциальным арендаторам, поэтому не стесняйтесь задавать неудобные вопросы. 

Правило №7 – Учитываем время поступления первого арендного дохода

Приобретая стрит-ритейл помещение в строящемся ЖК, неопытный инвестор считает, то прибыль он начнет получать сразу с момента ввода дома в эксплуатацию. Однако на практике между вводом дома и выдачей ключей проходит в среднем от 3 до 6 месяцев. Поэтому при расчетах всегда учитывайте данное время. Его, кстати, можно эффективно потратить на поиск арендатора.

Материал подготовлен с использованием данных Портала о коммерческой недвижимости CRE.ru