С постепенным возвращением к нормальной жизни для потенциального инвестора, пожалуй, самым актуальным становится вопрос: какие сегменты недвижимости перспективны в новой реальности? Во что стоит вкладывать деньги в Москве после завершения режима самоизоляции, а от каких сегментов лучше воздержаться, рассказал Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент» (входит в структуру «НДВ-Супермаркет Недвижимости»).

1. Покупка квартиры в новостройке для дальнейшей перепродажи по-прежнему остается наиболее выгодным вложением

Несмотря на пандемию, первичный рынок столичного региона продолжает расти как в «стандарте», так и в бизнес-классе. Люди покупают на котловане и продают уже после ввода в эксплуатацию. Так, если дом строится два года, цена на старте будет ниже на 25%, чем цена на финише. По итогу доходность составит около 12% годовых.

Ранее мы рассказывали, что сегодня зарабатывать на инвестициях в квартиры на котловане становится все сложнее.

2. Помещения формата стрит-ритейл с продуктовым арендатором – выгодны и надежны

Второй наиболее выгодный сегмент, в который стоит инвестировать, – это стрит-ритейл. Продуктовый арендатор станет гарантом того, что бизнес не закроется даже в чрезвычайных ситуациях, соответственно, продолжит приносить доход.

По данным эксперта, такие инвестиции будут приносить стабильный доход – в районе 9-11% годовых. Среди недостатков такой стратегии – высокий порог входа.  Даже небольшое помещение обойдется в 20-30 млн рублей, что под силу не каждому частному инвестору.

Также данный сегмент требует постоянного контроля со стороны владельца по поддержанию коммуникаций, конструкций и внешнего вида здания в хорошем состоянии.

О правилах поиска ликвидного помещения формата стрит-ритейл можно узнать здесь.

3. Сервисные апартаменты – перспективный сегмент

За счет запрета размещения хостелов в многоквартирных домах в настоящее время высоким спросом пользуются сервисные апартаменты – мини-гостиницы. Любой частный инвестор может приобрести один-два-три юнита в апарт-проекте и получать с них 8-9% годовых. Все заботы по сдаче апартаментов в аренду берет на себя управляющая компания.

Однако, так как для российского рынка данный бизнес еще совсем молодой, то высоки риски столкнуться с непрофессиональным управлением.

4. Покупка офиса для сдачи внаем – неоднозначное вложение

С одной стороны, доходность выше, чем при сдаче квартиры. Например, за 7-8 млн рублей в Москве можно купить квартиру и сдавать ее за 40 тысяч в месяц. При том же бюджете в столице можно приобрести офис площадью 40 кв. м, и сдать его за 80 тысяч в месяц.

Однако, как показала ситуация с карантином, при любом форс-мажоре офис окажется без арендаторов и, соответственно, дохода. Тем более многие компании перешли в сегмент коворкингов, либо перевели сотрудников на удаленный режим работы.    

5. Покупка квартиры для сдачи в аренду – самый понятный инструмент для непрофессионала

Плюсы – относительно низкий порог входа. Как уже говорилось выше, за 7-8 млн рублей можно приобрести квартиру и сдавать ее за 40 тысяч.  

К тому же в сложной жизненной ситуации, допустим, при разводе, можно пожить самому. Однако срок окупаемости при таком инвестировании долгий – 10-15 лет. Если же квартира приобретается в ипотеку, то, учитывая инфляцию, доходность получается околонулевой.

Таким образом, покупка квартиры с целью сдачи в аренду – инструмент не для преумножения вложений, а сохранения.

6. Покупка машино-мест с целью сдачи в аренду – самый не интересный сегмент

Все дело в высокой стоимости, которая впоследствии повлияет даже на арендную ставку. Например, для многоуровневых наземных парковок нормальными арендными ставками считаются – 3-5 тыс. руб. в месяц, для подземных паркингов – 8-10 тыс. руб. Большинство людей, арендующих машиноместа, даже психологически не готовы платить такие деньги. Поэтому собственнику машиноместа будет сложно сдать его в аренду. Даже если это получится, в лучшем случае при арендной ставке в 8 тыс. руб. в месяц и цене покупки в 1,5 миллиона, окупаемость машиноместа составит 15,5 лет. Но зачастую этот срок достигает и 17-25 лет.