Рынок недвижимости приходит в себя после весенне-летнего локдауна – застройщики возвращаются к привычному формату работы и фиксируют рост продаж. Строительная отрасль находится в работоспособном состоянии и продолжает оставаться инструментом получения дохода.  

Сегодня интерес к жилой недвижимости как инвестиционному активу поддерживается рядом факторов, среди которых ипотека до 6,5%, восстановление деловой активности застройщиков и выход новых объемов жилья. Параллельно свою привлекательность для инвесторов теряют депозиты в банках. Выбранный курс ЦБ на смягчение кредитно-денежной политики привел к тому, что банки уже не могут предложить достойный уровень процентов по вкладам. 

Стоит ли сейчас инвестировать в объекты жилой недвижимости, расскажет Наталия Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН».

Эксперт отмечает, что жилье продолжает оставаться понятным активом для физических лиц. Однако есть свои нюансы, которые стоит учесть будущим инвесторам. При выборе способа вложения средств необходимо четко понимать свои цели. Российский рынок сегодня готов предложить инвестору две стратегии:

Долгосрочный доход = заработок на сдаче в аренду

Для данной цели можно выбирать не только строящиеся объекты, но и готовое предложение. То есть сданные квартиры с отделкой или вторичный фонд.

Доходность данной модели инвестиций не так высока, составляет порядка 5-6% годовых. Однако все равно выгоднее, чем доходы по вкладам, ставки по которым движутся к 3-4%. И будут падать дальше, если ставка рефинансирования продолжит снижаться.

Например, для приобретения доходных однокомнатных апартаментов, расположенных в районе Гольяново, на востоке Москве, средней площадью 43 кв. м. с полной отделкой инвестору потребуется порядка 9 млн рублей. Величина ежемесячного рентного дохода составит примерно 45 тысяч. Таким образом, доходность инвестиций составит 6% годовых при сроке окупаемости в 17 лет.

Помимо того, что доход от такого рода инвестиций можно получать практически сразу, модель привлекательна по еще нескольким причинам.

Прежде всего, в собственности останется ценный актив, который всегда можно «конвертировать» обратно в деньги. А в будущем квадратные метры могут понадобиться для других целей. Например, если дети решат обзавестись семьей и будут нуждаться в жилплощади. Хотя очень часто бывает так, что жилье является источником дохода нескольких поколений, и молодые люди получают в наследство актив, который обеспечивает значительную долю заработка.

При выборе такого формата инвестиции необходимо обратить внимание на то, что в сданных новостройках доля ликвидных лотов малого формата минимальна. К моменту завершения строительства дома остаются варианты большей площадью – обычно 3-комнатные квартиры. Поэтому для рентного дохода можно выбирать и вторичный рынок. Желательны локации с хорошей транспортной доступностью.

Краткосрочный спекулятивный доход = заработок на перепродаже

Для данного формата инвестиций подходит только сектор новостроек, где можно заработать за счет повышения стадии готовности объекта. Ценовой прирост по проектам в Москве составляет 0,5-0,8% в месяц, для наиболее востребованных объектов больше.

На рынке сейчас продолжает сохраняться восходящий тренд. По итогам июня средневзвешенная стоимость квадратного метра в Новой Москве составляет 139,3 тыс. рублей. За год прирост составил почти 14%. В старых границах Москвы средневзвешенная цена предложения на квартиры комфорт-класса достигла 178,1 тыс. рублей. За год увеличение составило 6%.

Во время карантина застройщики не вводили дисконтов на недвижимость, стараясь привлекать покупателей другими методами. Например, субсидированной ипотекой и гибкой рассрочкой. Система эскроу-счетов также внесла свои коррективы. В рамках новой финмодели компании выводят предложение постепенно, стараясь продать дороже за счет более высокой стадии строительной готовности.

Заработать на новых проектах возможно, но необходимо выбирать высоколиквидные лоты. Поэтому данный подход остается уделом более профессионального круга покупателей. Такие инвесторы находятся в рынке и могут правильно оценить перспективы нового предложения.

В данном формате также не стоит отказываться от апартаментов. Наоборот, они особенно привлекательны в свете ожидаемых законодательных изменений. Статус апартаментов планируется четко регламентировать, что при приравнивании к жилью приведет к росту стоимости квадратного метра.

Стоит ожидать, что в посткарантинное время будут отмечаться некоторые коррективы в выборе больших площадей. Доходы населения продолжают падать, что не всегда компенсируется падающей ставкой по ипотеке. В комфорт-классе квартирография сформирована, покупатели нацелены на покупку лотов с минимальным бюджетом. В премиум-классе возможна дальнейшая коррекция среднего уровня площади. Поэтому стоит рассматривать лоты с оптимальной стоимостью и рациональными планировками.

Таким образом, на выходе рынка из карантина, недвижимость остается интересным инструментом для вложений физических лиц. Во-первых, это стабильно. Во-вторых, не требует слишком сложных знаний от покупателя жилья. Всегда можно проконсультироваться со специалистом, который поможет подобрать объект инвестирования в зависимости от поставленных задач. Пока система эскроу-счетов продолжает развиваться, у потребителей есть удачный момент для приобретения квадратных метров.