На фоне очередного ослабления рубля и нестабильной ситуации с открытием-закрытием границ, вызванной пандемией, российские инвесторы вновь активно начали интересоваться недвижимостью в Сочи. С 2007 года, когда крупнейший курорт страны был официально объявлен столицей XXII зимних Олимпийских игр, здешний рынок недвижимости существенно изменился. До настоящего времени город является одним из лидеров по росту стоимости квадратного метра в стране. При этом, как отмечают эксперты, есть на рынке место и для инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами.

Конечно, количество недорогих объектов для выгодных инвестиций резко сократилось по сравнению с предложением 2013-2014 годов. Однако возможности вложить небольшие суммы от 500 тысяч до 1,5 миллионов рублей еще остались. Правда, большинство таких вариантов сопряжены с высокими рисками. Но, как знают инвесторы – чем выше риски, тем больше прибыль.

О том, какие объекты и стратегии инвестиций доступны сегодня с небольшим бюджетом в Сочи, расскажет Анна Исаева, основатель и коммерческий директор «АСК Инжиниринг».

Жилые гаражи

Такой уникальный формат жилья, характерный для южных городов, может сильно удивить игроков рынка недвижимости, однако в Сочи он распространен повсеместно и является довольно перспективным активом для вложения средств.

Гаражные кооперативы в городе занимают площади в несколько гектаров. Они больше напоминают кварталы таунхаусов с плотной застройкой, узкими улочками и собственной инфраструктурой, куда проведены все центральные коммуникации, вплоть до газоснабжения.

Власти закрывают глаза на то, что собственники надстраивают верхние этажи своих гаражей и обустраивают их под жилые помещения. Двухэтажный гараж стал уже практически нормой, его даже можно узаконить. А вот с третьим и четвертым этажами при оформлении документов проблемы могут возникнуть.

В среднем стоимость обустроенного жилого гаража в южной столице России колеблется в диапазоне 1-1,5 миллионов рублей. Сдать такой объект в аренду можно за 20-25 тысяч в месяц без учета коммунальных платежей. Месячная арендная плата за один этаж составит 10-15 тысяч, но уже с учетом коммуналки.

Нехитрые расчеты показывают, что окупаемость инвестиций в покупку жилого гаража с учетом ежегодной доходности в 240–300 тыс. руб. составит всего 4-5 лет. Что является весьма неплохим показателем эффективности инвестиций.

Ключевые риски таких вложений лежат на поверхности – сомнительный статус недвижимости и возможные сложности с оформлением документов.

Кроме того, качество конструкционных материалов большинства жилых гаражей оставляет желать лучшего. Неудовлетворительная инсоляция и некачественная гидроизоляция объектов подобного типа способствуют повышению влажности в помещении и быстрому появлению грибка.

Комнаты в общежитиях

Еще одним из вариантов доступных инвестиций в Сочи является покупка комнаты в общежитии. Средняя доходность такого актива составляет 10% годовых при окупаемости инвестиций за 10 лет.

Стоимость сравнительно небольшой комнаты без удобств в сочинском общежитии в среднем составляет 0,8-1 млн рублей. Сдавать в аренду ее можно за 10 тыс. руб. в месяц, правда с учетом включенных коммунальных платежей в размере 2-3 тыс. рублей. Таким образом, чистый месячный доход составит 7-8 тысяч рублей.

Практика показывает, что комнаты в общежитиях довольно востребованы, однако у ненадежных арендаторов – не имеющих постоянной занятости или низкооплачиваемых работников. Они часто задерживают арендную плату, накапливая долги, а потом съезжают, не заплатив, что повышает риски вложений.

Плюс большинство общежитий в Сочи относятся к старому жилому фонду с изношенными коммуникациями и неудовлетворительной отделкой общих площадей, все эти строения давно требуют капитального и косметического ремонта.

С точки зрения законности такая сделка не будет вызывать никаких вопросов, а вот быстрая окупаемость и высокая доходность объекта – под сомнением.

Недорогие земельные участки

Заработать инвестору в Сочи можно на перепродаже недорогого земельного участка. По сравнению с квартирами, апартаментами и жилыми помещениями, выбор таких объектов в Сочи сегодня намного богаче.

Приобрести кусочек земли площадью 4-7 соток на расстоянии 8-15 км от моря в пригородных селах или садовых товариществах можно за 400-900 тысяч рублей. Их нельзя назвать идеальными ни с точки зрения расположения, ни с точки зрения других характеристик, в числе которых:

• Отсутствие центрального водоснабжения, являющегося для гористой местности одним из наиболее важных условий.
• Значительный уклон, затрудняющий использование участка.
• Отсутствие живописного вида.
• Отсутствие подъездных путей.
• Отсутствие инфраструктуры поблизости.

Однако с 2015 года стоимость земельных участков в Сочи стабильно растет. За 4-5 лет в хороших локациях цена сотки выросла на 150-250%. Если рассчитывать на долгие инвестиции, то такие участки, скорее всего, имеет смысл приобретать, поскольку свободной земли на уникальной для нашей страны территории самых северных в мире субтропиков остается все меньше и меньше. Поэтому со временем будут заняты и не самые ликвидные земельные наделы, а значит – и они тоже вырастут в цене. 

Статья подготовлена по материалам «Экономического научного журнала «Оценка инвестиций».

Как инвестировать в недвижимость Таиланда с прибылью до 150% расскажем тут!