Выбирая объект недвижимости за границей, можно совместить приятное с полезным – приобрести не только надежный источник прибыли, но и домик для отдыха на морском побережье. И если вы всерьез решите одновременно владеть частичкой рая и получать стабильный доход, причем в твердой валюте – USD, то добро пожаловать на Бали!

Индонезийский остров является не только одним из лидеров по посещаемости среди туристов со всего мира (более 6,5 млн человек ежегодно), но и активно развивающейся локацией со стабильной экономикой, где инвестиции в недвижимость поддерживаются на правительственном уровне. Система налогообложения на Бали одна из самых оптимальных в Азии, фиксированная ставка налога на прибыль составляет 25%.

Насколько прибыльным и перспективным для зарубежного инвестора является рынок недвижимости Бали сегодня, в какие мифы об острове не стоить верить, а в какие активы стоит вкладываться, журналу «Рентавед» рассказал Павел Макаров, управляющий партнер PT Vertical Indonesia.

PT Vertical Indonesia занимается строительством и продажей инвестиционной недвижимости на Бали более 12 лет, привлекая инвесторов к реализации совместных проектов на территории острова и других частей индонезийского архипелага. В настоящее время компания завершает проект комплекса из 14 вилл рядом со знаменитым пляжем Паданг Паданг. Один из проектов PT Vertical Indonesia на Бали был отмечен премией Discovery Channel.

Развеем мифы

Заинтересовавшись Бали, многие потенциальные инвесторы в недвижимость активно изучают YouTube, на котором сегодня можно найти большое количество историй с разнообразным опытом в этой области. Увы, но большой объем информации приводит к серьезным заблуждениям, в которые люди начинают верить. Поэтому рассказ о рынке недвижимости Бали эксперт советует начать с развеивания мифов.

Миф первый – недвижимость на острове очень быстро окупается

Миф второй – на рынке Бали вокруг нечестность и обман

От ситуаций с нечестным продавцом или иных ошибок подобного рода, несущих финансовые потери, никто не застрахован ни в одной стране мира. Встречается такое и на Бали, но основная причина связана не с тем, что все хотят вас обмануть, а с недостаточностью знаний. Люди совершают преждевременные действия, не изучив детально особенности местных законов и правил. Например, многие ошибочно полагают, что Бали – это остров, который живет сам по себе, но это не так. Бали – это часть государства Индонезия и подчиняется его законам.

Не имея опыта на Бали начинать инвестировать лучше, обратившись к профессионалам этого рынка. Затраты на их услуги уберегут от собственных промахов и ошибок. Консультация и погружение в знания стоит того, если инвестору нужен юридически чистый и пригодный для строительства объект, который соответствует всем нормам.  

В какую недвижимость инвестировать

Диапазон предложений рынка недвижимости Бали широк. Сдача жилья в аренду на острове очень может приносить от 30 до 10 000 $ в сутки. Поэтому Бали может быть привлекателен различным группам инвесторов.

Самое распространенное предложение на острове – Виллы. Такой актив доступен инвесторам, готовым вложить от $150 тысяч. Это позволит построить на острове особняк премиум-класса (по меркам Бали с учетом материалов и мебели) площадью 100 кв. м для частного использования или сдачи в аренду.

Помимо стоимости самой виллы и аренды земли существует также ряд скрытых затрат, которые стоит учитывать заранее. А именно расходы на:  

• Оформление разрешения на строительство;
• Разработку архитектурно-проектной документации;
• Поиск и оформление земли;
• Открытие юридического лица (в отдельных случаях).

Доходность и срок окупаемости такой виллы с учетом всех расходов, включая оплату налогов и услуг управляющей компании, зависит от ряда факторов – локации, концепции проекта, управляющей компании. В среднем они окупаются за 6-10 лет, то есть доходность будет на уровне 10-17% годовых.

Показатель окупаемости упал в последние годы, однако покупка Виллы на Бали остается отличным вариантом как для проживания, так и инвестиций. Активы в правильно выбранной локации с хорошей концепцией со временем только прибавляют в цене.  

Другим, отлично зарекомендовавшим себя активом для инвестиций, являются апартаменты. На Бали такой формат по сравнению с виллами более доступен по стоимости и быстрее окупается. Он подойдет двум типам инвесторов:

Первого звена – тем, кто инвестирует 100% в строительство апарт-комплекса целиком с целью продажи по итогам реализации проекта. Требуемый объем инвестиций для реализации такой стратегии от $1 млн, доходность – порядка 25% годовых. Срок реализация проекта от поиска земли до ввода в эксплуатацию занимает примерно 2 года.

Второго звена – покупающим один или несколько юнитов в апарт-комплексе на стадии строительства. Порог входа для такой стратегии инвестиций – от 70 до 120 тысяч $.

Концепция апарт-комплекса очень благоприятна для обоих типов инвесторов. Удобство инвестиций в том, что покупка, управление, оформление права собственности осуществляется в одной компании, которая владеет проектом. Клиент как инвестор становится учредителем проекта в объеме, зависящем от доли вложенных средств. Такой формат самый надежный с точки зрения права собственности, так как все документы лицензии и права оформлены на компанию, в которой инвестор становится учредителем. Обслуживание и содержание апартаментов обходится дешевле, чем содержание виллы более чем в 2 раза.

Доходность таких инвестиций с учетом всех расходов составляет от 12% годовых, что позволяет гарантированно вернуть инвестиции за 8,5 лет. В таких проектах для инвесторов второго звена предусмотрены варианты с проживанием в апартаментах 1-2 месяца в году, что делает предложение многофункциональным.

Еще одним перспективным форматом для инвестиций на Бали является ECO Village – капсульные отели или отдельно стоящие модули у моря.

По оценкам аналитиков Booking, такой формат недвижимости пользуется повышенным спросом у туристов за счет уникальности мест расположения, отличных видовых характеристик, максимальной близости к природе. Благодаря легкой конструкции и отсутствию сложных технологий строительства, комплексы мобильны и легко возводятся в самых живописных местах.

Данный вид инвестиций расширяет выбор локаций. Такое жилище можно разместить на прилегающих островах в самых живописных местах архипелага. Застройщики прогнозируют сверхокупаемость модульного строительства на Бали.