Эксперты выделили районы столицы, которые пока остаются недооцененными с точки зрения спроса и цен на недвижимость. Объекты жилой и коммерческой недвижимости в таких локациях в горизонте ближайших 2-5 лет могут прибавить в цене до 30%.

При поиске подобных активов для инвестиций эксперты обращают внимание на планы развития территории. Как показывает практика, открытие станции метрополитена или МЦД сегодня увеличивает стоимость недвижимости в локации в среднем на 10-12%.     

Кроме того, повысить ликвидность недвижимости может появление в районе больших инфраструктурных объектов – медицинских центров, бизнес-кварталов, образовательных учреждений.

Новая Москва

Рынок недвижимости с сопутствующей социальной, коммерческой и транспортной инфраструктурой здесь пока только развивается, а многие районы ТиНАО еще вовсе не освоены застройщиками, отметил руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. Между тем покупательский интерес к жилью в этой локации растет по мере все большей активизации девелоперов и формирования здесь жилищного фонда.

По данным «Инком-Недвижимости», за год с августа 2019-го по август 2020-го средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы выросла на 9,4%, до 155 тыс. руб. На первичном рынке жилья увеличение средней цены 1 кв. м составило 16%, до 151,1 тыс. руб.

«Рост ценовых показателей здесь будет продолжаться, причем наиболее заметным он станет не в тех локациях, которые граничат с МКАД и Старой Москвой (так как они уже вполне освоены застройщиками), а в населенных пунктах, по территории которых проходит Московское малое кольцо либо − в дальнейшем − ЦКАД. В перспективе пяти лет благодаря относительно удобной транспортной доступности и дальнейшему развитию строительства спрос на недвижимость здесь вырастет в 2,5 раза, а цены − ориентировочно на 30%», − считает Дмитрий Таганов.

Городской округ Троицк

Также среди районов с самой недооцененной сегодня недвижимостью эксперты отдельно выделяют городской округ Троицк. По данным ЦИАН, сейчас 1 кв. м. на вторичном рынке Троицка стоит около 130 тыс. руб. На первичном рынке от застройщиков предложений нет.

«В отличие от других локаций в Новой Москве, которые представляют собой многоэтажные дома, построенные в чистом поле, в этом бывшем наукограде на Калужском шоссе преобладает более спокойный характер застройки, заметно отличается социальный состав, а проблема с транспортной доступностью будет решена строительством линии скоростного транспорта − туда планируется продлить Коммунарскую линию метро», − считает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.

Коммунарская линия метро пройдет от станции МЦК «Крымская» до Троицка. Ее длина составит порядка 38 км, на ней будет 16 станций. Строительство линии началось в 2018 году. В настоящее время идет сооружение первого участка от станции «Улица Новаторов» до станции «Коммунарка».

Муниципальный район Северный

Еще один перспективный район − Северный. До начала активного строительства северного участка Люблинско-Дмитровской линии метро это был один из самых дешевых районов столицы. Дешевле стоили квартиры только в Капотне, Зеленограде и Бирюлево.

«Ситуация изменилась в 2010-е годы, после реконструкции Дмитровского шоссе и открытия станции метро «Селигерская». Район стал активно застраиваться (как муниципальным, так и коммерческим жильем). Сейчас здесь есть предложения и на вторичке (135 руб. за 1 кв. м), и на первичке (125 тыс. руб. за 1 кв. м). Новый импульс развитию этого района придаст строительство станции метро «Физтех», подготовительные работы на которой уже начались», − продолжил Алексей Попов из ЦИАН.

Открыть станцию планируют уже в 2022 году.

Бирюлево

По мнению председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, к числу недооцененных районов в настоящее время относятся оба Бирюлево − Западное и Восточное.

«Сейчас эти локации сочетают в себе как откровенные минусы (большой процент промзон с работающими предприятиями, сразу несколько железнодорожных путей, отсутствие метро в пешей доступности), так и преимущества − соседство с одним из крупнейших лесопарков Москвы (Царицыно), электричка до аэропорта Домодедово, открытие в перспективе собственной ветки метрополитена, по которой также напрямую можно будет попасть в парк развлечений «Остров Мечты» и сделать пересадки на другие ветки», − рассказала она.

По данным «Бест-Новостроя», в настоящее время здесь реализуется только одна новостройка − уже сданный ЖК «Загорье» (от МФС-6) в Бирюлево Восточном. Этот проект стартовал еще в 2011 году, и до сих пор в нем ведутся продажи квартир от застройщика. Хотя цены вполне рыночные − от 7,2 млн руб. Другой новый проект также был расположен в этом районе, на 6-й Радиальной улице, − это ЖК «Царицыно-2», который достраивается после банкротства предыдущего застройщика. Открытых продаж там сейчас не ведется. По переуступке предложения начинаются с 5,3 млн руб.

На вторичном рынке в этих двух районах предлагается 380 квартир, причем довольная большая часть предложения − как раз в ЖК «Загорье» и первой очереди «Царицыно». В старом фонде (9-, 12-этажные панельные дома) стоимость квартир стартует от 5,3 млн руб., в уже сданных новостройках от собственников − от 6,6 млн руб.

Сейчас здесь есть минимум две перспективные площадки − на 6-й Радиальной и на Ягодной улицах, считает Ирина Доброхотова. Новое современное жилье может появиться уже по более высоким ценам, если старт продаж совпадет с анонсами о точном расположении будущих станций метро или о начале работ на метрополитене.

Бирюлевская линия метро пройдет от станции ЗИЛ на Московском центральном кольце (МЦК) в районы Бирюлево Восточное и Бирюлево Западное. На участке длиной 23 км планируется разместить десять станций. Пока точные сроки строительства неизвестны. Сейчас ветка находится в проектировании.

Районы реновации

Недооцененными и перспективными эксперты назвали районы, которые наиболее сильно затронет программа реновации, вследствие чего жилищный фонд здесь существенно обновится. Однако подобные изменения произойдут лишь в долгосрочной перспективе.

Некоторые собственники жилья в этих локациях уже начинают повышать стоимость своих квартир по причине будущих изменений в облике реновируемых районов (это благоустройство прилегающих территорий, улучшение социальной, транспортной и торговой инфраструктуры из-за притока новых жильцов и т. п.).

«К примеру, по итогам прошлого года среди районов, лидировавших по росту цен на жилье, были бюджетные Западное Дегунино, Нижегородский, Дмитровский и Головинский, в том числе по указанной выше причине», − отметил Дмитрий Таганов из «Инком-Недвижимости».

По его мнению, в районах, которые значительно изменятся в ходе реновации, в перспективе пяти лет (когда на рынок недвижимости уже будут выходить объекты в новых домах) спрос на недвижимость вырастет примерно на треть от своего нынешнего уровня, а цены − ориентировочно на 25%.

Новость подготовлена по материалам «РБК Недвижимость».

Ранее эксперты рассказали, сколько сегодня инвестор может заработать на самых бюджетных квартирах в Москве.