Покупка квартиры для сдачи в долгосрочную аренду остается самой понятной и очень востребованной моделью на рынке инвестиций в недвижимость. Данная стратегия сегодня приносит до 5-6% годовых, что позволяет скорее не заработать, а сохранить капитал.  Но даже для получения такой прибыли необходимо выбирать ликвидную квартиру, которая будет пользоваться спросом у потенциальных арендаторов.

Чтобы не ошибиться и не инвестировать в жилой неликвид, совместно с экспертами по городской аренде расскажем, какие квартиры в столице сдаются сложнее всего.

Плохая локация

Безусловно, одним из определяющих факторов успешной аренды является локация. Сам район, расстояние до метро или остановок общественного транспорта влияют на выбор арендаторов. Плохая транспортная доступность снижает спрос.

По данным «Авито. Недвижимость», в топ-3 районов Москвы по уровню спроса на долгосрочную аренду входят Северное Измайлово, Некрасовка и Академический.

В первых двух районах арендаторов привлекают достаточно низкие ставки аренды, близость к метро («Щелковская» и «Некрасовка») и новые дома.

Академический район пользуется популярностью из-за близости к центру и разнообразия жилого фонда (от сталинских построек до современных многоэтажек).

«Непросто сдать квартиру, удаленную от центра города. К примеру, на Троицкий административный округ (ТАО) приходится всего 1% потенциального спроса, столько же – на и Зеленоградский административный округ (ЗелАО). В результате низкий спрос на аренду таких квартир, как правило, компенсируется ее относительно невысокой ставкой», – рассказала Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН.

Большая площадь – маленький спрос

По данным «Авито Недвижимости», основной спрос рынка арендного жилья приходится на «однушки» и «двушки». Труднее всего сдать квартиру большой площади. Если трехкомнатные квартиры еще пользуются спросом, то на многокомнатную (от четырех и более) найти арендаторов достаточно трудно. Еще хуже, если такая квартира имеет нефункциональную планировку – смежные комнаты, маленькие кухня и санузел.

Большие квартиры стоят достаточно дорого. Кроме того их готовы арендовать в основном многодетные семьи, а такие арендаторы не в приоритете у собственников. По данным ЦИАН, только 29% многодетных семей-арендаторов получают положительное решение от собственника.

«Бабушкин» ремонт и хозяйский хлам

Помимо метража, арендаторы, безусловно, обращают внимание на состояние квартиры. Сегодня найти квартиру с качественным ремонтом достаточно сложно, поскольку хозяева не придают ему большого значения, отмечают эксперты.

В антирейтинге съемного жилья – квартиры с «бабушкиным» ремонтом, с мебельными стенками на полкомнаты или заставленные вещами, которые собственник не хочет вывозить и не разрешает выбрасывать. «Убитые» квартиры, требующие серьезного ремонта, даже при низкой арендной ставке также отталкивают арендаторов.

«К нам однажды обратились собственники, у которых в квартире не было даже розеток. Они сдавали двухкомнатную квартиру в пяти минутах от метро за 25 тысяч рублей при обычной цене 35 тысяч, но сдать не смогли», – рассказала Мария Жукова, управляющий директор «Миэль».

Дело техники

Помимо общего состояния квартиры, будущие жильцы смотрят на ванную комнату и кухню. Если они находятся в плачевном состоянии, то, скорее всего, арендатор откажется от такой недвижимости, поскольку менять сантехнику самостоятельно слишком затратно.

Среди других важных факторов, влияющих на быстроту сдачи объекта, – укомплектованность квартиры бытовой техникой.

«Наличие стиральной и посудомоечной машин, микроволновой печи, духовки в разы повышает привлекательность жилья, а их отсутствие, наоборот, в разы ее снижает», – отметили в «Авито. Недвижимость».

Поэтому эксперты советуют перед сдачей сделать хотя бы косметический ремонт, выбросить хлам, провести генеральную уборку и привести в порядок ванную комнату (иногда просто почистить ее). Если нужно – докупить бытовую технику, пусть и самую простую, чтобы квартира потом не простаивала.

Несоответствие квартиры на фото и в жизни

Достаточно стандартная ситуация на рынке аренды, когда квартира на фото выглядит гораздо лучше, чем в жизни. У людей по снимкам формируются определенные ожидания от объекта, а когда они приезжают на просмотр, остается полное разочарование: ремонт хуже, а сама квартира гораздо меньше. В большинстве случаев арендатор отказывается от такого варианта.

В антирейтинг съемного жилья входят и переоцененные, даже ненамного, квартиры. Например, однушки в определенном районе сдаются в среднем за 35 тысяч рублей. Но находится собственник, который недавно сделал ремонт в своей квартире и решил сдавать ее за 42 тысячи. В таком случае поиски жильцов могут затянуться надолго, в результате арендодателю все равно придется понизить ставки.

Оттолкнуть потенциального арендатора могут стройка под окном, эстакада, соседство с вокзалом или промзоной. Спрос на такие квартиры обычно ниже, чем на аналогичные варианты. Нередко собственники готовы давать скидки за такие неудобства. По словам Марии Жуковой из «Миэль», в целом ставки аренды для квартир из антирейтинга могут быть на 20–30% ниже рынка.

Коронавирусный эффект

Кроме того, коррективы в предпочтения потенциальных арендаторов внесла пандемия COVID-19. В результате квартиры, которые были востребованы до коронавируса, утратили свои позиции. Например, из-за перехода на дистанционный формат работы арендаторы стали чаще отказываться от съема дорогого жилья в центре рядом с офисом, поскольку теперь в этом больше нет необходимости. По оценкам ЦИАН, в Москве на ЦАО приходится порядка 10% всех просмотров объявлений о долгосрочной сдаче жилья в аренду. Год назад доля составляла 13%. Одновременно аналитики зафиксировали рост интереса к САО и ВАО.

«Восток столицы не отличается хорошей транспортной доступностью, зато арендовать жилье на востоке можно значительно дешевле. Поскольку сотрудникам на удаленке не столь принципиален вопрос наличия пробок или переполненности метро, спрос на аренду смещается как раз в сторону не столь востребованных ранее районов города», – пояснила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Поэтому если до пандемии метро в пешей доступности было для арендатора определяющим фактором, то сегодня потенциальные клиенты могут выбрать квартиру подальше от станции подземки, но большей площади. В идеале – с небольшой дополнительной комнатой или хотя бы возможностью организации рабочего пространства.

Материал подготовлен по данным «РБК Недвижимость».

Ранее эксперты рассказали, сколько можно заработать на инвестициях в самые бюджетные квартиры в Москве!