РЕНТАВЕД — ВАШ ГИД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Читайте про инвестиции в недвижимость на наших каналах в
РЕНТАВЕД — ВАШ ГИД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Пандемия показала хрупкость многих инвестиционных стратегий на рынке недвижимости. Многие ранее востребованные активы превратились в неликвид. Однако не было бы счастья, да несчастье помогло. Карантин и самоизоляция изменили поведение потребителей, благодаря чему выросла ликвидность торговых помещений внутри жилых кварталов спальных районов.

Бронебойным активом стали стрит-ритейл помещения, которые можно сдать в аренду продуктовым ритейлерам, аптекам или пунктам самовывоза.

О том, как правильно выбирать ликвидный объект данного формата, расскажем вместе с профессиональным инвестором Романом Лапурко.

Факторы выбора локации  

В идеальном сценарии нужно выбирать локацию и инвестировать в покупку коммерческих площадей на первых этажах новостройки уже с расчетом на конкретную компанию-арендатора, согласовав эту покупку с ним. Сегодня на рынке нередки подобные случаи, и эти взаимодействия выгодны обеим сторонам.

Если же таких партнеров у вас нет, то, обращая внимание на местоположение ЖК, вы должны исходить из того, что у большинства арендаторов какие-то районы максимально востребованы, какие-то менее, в каких-то часть арендаторов не развивается вообще. Здесь важна и густонаселенность, и покупательная способность. Скажем, потенциалы ЖК востока Москвы и западной части кардинально разные. Это касается и скорости сдачи помещения в аренду, и арендной ставки.

Немаловажным фактором является близость к метро. Если говорить о Подмосковье, то учитывается удаленность ЖК от Москвы. Например, есть компании, не развивающиеся в удаленности более 15 км от МКАД.

Но, помимо локации, вам необходимо обращать внимание на число жителей в ЖК. Если рассматривать самостоятельный ЖК, а не дома, вписанные в уже в существующий жилой фонд, то хороший сетевой арендатор, как правило, не рассматривает ЖК, где численность жителей менее 10 тыс. человек.

Узнать подробнее, как правильно выбирать локацию для помещения формата стрит-ритейл, можно здесь.

Факторы выбора помещения

Каждый ЖК необходимо рассматривать индивидуально. Факторов, влияющих на принятие решения, довольно много. Внутри новостроек, если это крупный ЖК с квартальной застройкой, самые топовые места находятся на основных трафиковых артериях либо рядом с крупными супермаркетами.

Почти всегда хорошо работают въездные группы, где концентрируется максимальный трафик. Все просто − на въезде вас видят все жильцы, на периферии − только те, кто там живет. Локация очень важна для сетевых арендаторов − крупных компаний: кофеен, аптек, продуктового ретейла. Однако есть арендаторы, для которых локационные возможности не так важны. Например, коммерческие помещения где-нибудь вдали от пешеходного трафика, внутри ЖК, могут быть интересны различным службам доставки, дарк-китченам, студиям детского развития.

Также надо понимать, в каком окружении находится дом, в котором предлагаются помещения, и стремиться искать соответствующих арендаторов. Например, если по соседству с объектом есть больница/поликлиника, то коммерческие помещения здесь могут стать магнитом для сопутствующего бизнеса − аптек, частных медицинских клиник, лабораторий.

Школа или детский сад притягивают магазины канцтоваров, студии детского развития и дошкольного образования. В некоторых случаях также можно ориентироваться на близость помещения к остановкам общественного транспорта.

Площади и планировки, востребованные у арендаторов

Планировки коммерческих помещений в новостройках можно разделить на два типа: комнатные и зальные. Комнатные планировки в коммерческих помещениях − это наследие панельного домостроения, сегодня они считаются неликвидным активом и их очень сложно сдать в аренду.

В последние годы застройщики даже при панельном строительстве стараются первый этаж, отведенный для нежилых помещений, делать монолитным. Это позволяет выводить на рынок гораздо большее количество помещений со свободными зальными планировками.

Большое количество колонн, пилонов негативно влияет на сдачу помещения в аренду. Также необходимо учитывать меньшую ликвидность помещений, расположенных не на одном уровне с тротуаром, имеющих ступени.

У помещения должны быть хорошие видовые и рекламные возможности − панорамные окна, двери должны выходить на проезжую часть либо трафиковую пешеходную артерию. Чем больше окон − тем лучше.

Оптимальный размер коммерческого помещения в новостройках Москвы и Подмосковья от 60 до 90 кв. м. Многие компании работают в сегменте, предусматривающем открытия в такой квадратуре. Такие помещения находят арендаторов быстрее.

Ну и, конечно, каждое помещение должно иметь мокрую точку.

Ищем арендатора

Если до покупки помещения арендатора найти не удалось, то эксперт рекомендует приступать к поиску уже в момент ввода корпуса в эксплуатацию, то есть за три-четыре месяца до получения ключей. Большинство компаний без проблем выходят на подписание предварительного договора аренды, тем самым заранее обеспечивая себя необходимым помещением.

Существует три основных варианта поиска арендатора.

Первый, назовем его пассивным, − через размещение объявления в интернете на специализированных площадках. Для этого достаточно короткого описания, плана помещения и нескольких фотографий объекта.

Второй, более активный, − через работу с потенциальными арендаторами. Для этого необходимо найти контакты отдела развития интересующей вас сети, составить письмо − коммерческое предложение, отправить его потенциальному арендатору. Это более трудозатратная и профессиональная работа.

Третий вариант, возможный только после передачи застройщиком помещения вам, − через застекольную рекламу. На окне-витрине своего помещения повесьте слово «Аренда» и оставьте телефон для связи.

Самостоятельный поиск выглядит так. Все три варианта − рабочие, надо пользоваться всеми.

Как определить величину арендной ставки?

Самый верный способ правильно определить ставку − изучить конкурентную среду. Надо понять, какую ставку называют по помещениям в этом ЖК с максимально схожей локацией и квадратурой. Нужно понимать, что вы не можете проводить сравнение с помещением, расположенным на первой линии, и, например, помещением в глубине дворов. Характеристики должны быть максимально схожи. Так определяется стартовая ставка.

Ставка ежегодно индексируется в среднем по рынку на 5%, это прописывается в договоре аренды. Повысить или пересмотреть ставку в новостройке возможно через некоторое время, после ввода основной части корпусов в эксплуатацию. В ЖК растет количество жителей, у вашего арендатора растет количество потенциальных клиентов, а значит, есть возможность повысить ставку.

Однако не все зависит от ваших договоренностей с арендатором и от того, по долгосрочному договору вы работаете или краткосрочному. Желательно продумывать эти повышения заранее и согласовывать их с арендатором в самом начале взаимоотношений. Тогда ваши договоренности могут предусматривать градацию ставок на первый, второй, третий год аренды, что должно быть отражено в договоре. Встречаются такие примеры, когда за пару лет ставка может вырасти на 30–40% (с учетом, что количество жильцов в ЖК выросло как минимум на эту же процентовку).

Еще раз хотел бы уточнить: ориентировочное понимание арендной ставки должно определить целесообразность покупки помещения, прорабатывать этот вопрос необходимо еще до покупки. Нередко встречаются предложения с завышенным прайсом, да еще и с окончанием строительства корпуса и вводом его в эксплуатацию через два года. На этом непрофессиональный инвестор может обжечься и обмануться в своих ожиданиях.

Готовим помещение под арендатора

Вкладываться в ремонт помещения в новостройке однозначно не стоит. И сетевые арендаторы, и частный несетевой бизнес подписывают помещения «в бетоне», так как зонирование помещения, определение квадратуры торгового зала, склада, местонахождения санузлов и т. д. определяются индивидуально каждым арендатором в зависимости от специфики его деятельности.

Например, студия детского творчества поделит ваше помещение на пять кабинетов, а алкомаркету нужны один торговый зал и небольшой склад. Зонирование совершенно разное, все очень индивидуально, по этой причине ремонт без подписанного арендатора выполнять не стоит.

Также необходимо иметь в виду, что арендодатель частично компенсирует затраты на ремонт, давая арендатору арендные каникулы на время проведения строительных работ. Средний срок каникул для квадратуры 60-90 кв. м обычно составляет два-три месяца.

Еще одна важная деталь – каждому арендатору нужны определенные электромощности.

Для большинства арендаторов, работающих в помещениях площадью 60–90 кв. м, мощность должна начинаться как минимум от 15 кВт.

Материал подготовлен по данным «РБК Недвижимость».

Ранее эксперты рассказали, как выбрать ликвидную для инвестиций квартиру в Москве, которая будет пользоваться стабильным спросом у потенциальных арендаторов.

Поделиться в

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Читайте про инвестиции в недвижимость на наших каналах в
Buy now