Оценивая доходность вложений в объект недвижимости, инвесторы довольно часто не учитывают целый ряд факторов, которые могут существенно ее снизить.

На какие неявные моменты при расчете прибыли от инвестиций стоит обратить внимание, рассказал Дмитрий Соломников, практикующий оценщик недвижимости, топ-менеджер консалтинговой компании «1Капиталь».

Главное, о чем советует помнить эксперт, что недвижимость – это актив, который реально существует в физическом мире. Соответственно, данный актив можно изъять, забрать в счет долга или фиктивно продать. Мошенники сегодня становятся все более изобретательными, историй о том, как объекты недвижимости продавались по мошеннической схеме, например, с помощью электронно-цифровой подписи, становится все больше.

Также при оценке доходности инвестиций в недвижимое имущество необходимо обращать внимание на две группы факторов.

Первая связана со сложностью оценки расходов на содержание и управление активом. Если оценить выручку от сдачи объекта недвижимости в аренду – довольно простая задача, то с расходами нужно разобраться детальней, потому что чаще всего о них умалчивают.

Например, важно учитывать расходы на услуги управляющей компании. Конечно, если с целью инвестиций приобретается одна квартира или одно коммерческое помещение, то можно справиться самостоятельно. Однако, если объектов станет несколько, то придется либо организовать, либо нанять управляющую компанию. Это существенно упростит жизнь инвестору, так как УК возьмет на себя целый ряд задач от подбора арендаторов и текущего обслуживания помещения до решения операционных вопросов. Однако комиссия за обслуживание может составить 20-50% от возможного дохода.

Также в расчете доходности объекта недвижимости не учитывается последующий ремонт и модернизация помещения. Многие инвесторы, особенно начинающие, ошибочно считают, что можно один раз купить объект, сделать ремонт и так будет всегда. Это заблуждение. Необходимо хотя бы один раз в 5 лет делать легкий косметический ремонт. А ремонт – это отдельная и довольно обширная статья затрат.

Кроме того нередки затраты, связанные с выбором непорядочного арендатора, который не только не принесет прибыли, но и нанесет ущерб объекту недвижимости.

«Часто оценочным компаниям приходится устанавливать размер ущерба от арендатора. Бывают ситуации, когда те не просто собирали свои вещи и уезжали, но забирали двери и даже элементы отделки. В одном случае, дело дошло до того, что арендатор снимал потолочные плиты и увозил с собой», – отметил Дмитрий Соломников.

Другая группа факторов, которые существенно могут снизить ликвидность инвестиций в недвижимость, связана с налогами.

По закону собственник имущества должен платить 13% НДФЛ или регистрироваться в качестве ИП, чтобы платить 6% с дохода по упрощенной системе налогообложения. Конечно, кто-то предпочитает сдавать свое имущество «в серую». Однако делать это становится все сложнее. Банки пристальнее отслеживают передвижение средств по картам. Есть предположение, что крупные агрегаторы недвижимости уже досконально следят за всеми объектами, которые предлагаются в аренду, и передают эту информацию в налоговую.  

Также в случае продажи недвижимости нужно заплатить налог с ее реализации. Если продается квартира, которой хозяин владеет 5 лет, то налоги не взымаются. В иных случаях нужно будет платить 13%, либо 6%, либо другую сумму налога. Все зависит от того, в каком статусе находится продавец имущества.

Еще один больной вопрос – налог на имущество. Его величина постоянно растет за счет постоянного пересмотра и увеличения кадастровой стоимости недвижимости. Например, в текущем году в Санкт-Петербурге должна была состояться массовая кадастровая переоценка всей недвижимости, которая увеличила бы кадастровую стоимость всех объектов недвижимости в среднем на 25%.   

Ранее эксперты рассказали, как выбрать ликвидное коммерческое помещение в новостройке.