Последние несколько лет на российском рынке хорошо себя зарекомендовала стратегия инвестиций в покупку объектов недвижимости, нуждающихся в капитальном ремонте, с целью повышения их ликвидности. Инвесторы по бросовой цене приобретают ветхие здания и за счет реконструкции существенно повышают их капитализацию. Несмотря на высокий входной билет, доходность таких инвестпроектов достигает от 30% до 100%.

Как работает данная модель инвестиций? С какими рисками и сложностями может столкнуться инвестор? Какие объекты являются ликвидными, а какие не очень? Какие решения позволяют получать максимальный доход? Об этом и не только расскажет Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate.

Delta еstate – профессиональный участник рынка недвижимости с 2000 года. Компания оказывает консалтинговые, риелторские и юридические услуги в сфере жилой и коммерческой недвижимости. За 20 лет успешной работы специалисты компании реализовали свыше 200 тысяч кв. м эксклюзивного жилья и более 600 тысяч кв. м торговых и офисных площадей.

Как работает модель?

Идея в том, что инвестор приобретает ветхое здание в хорошей локации и проводит в нем капитальный ремонт или реконструкцию. За счет увеличения полезной площади, улучшения объемно-планировочных решений, замены коммуникаций и, как правильно, функционального назначения объекта его ликвидность существенно повышается. Далее уже реконструированное помещение можно перепродать, получив сразу до 100% прибыли, или использовать как источник пассивного дохода от сдачи в аренду по более высоким ставкам.

Залог успеха данной модели инвестиций в том, что большинство зданий под реконструкцию находятся в собственности государства и продаются на торгах по цене существенно ниже рыночной. В Москве средняя стоимость зданий, требующих капитального ремонта, составляет от 30 до 200 тысяч рублей за квадратный метр. На формирование стоимости объекта влияют такие факторы, как локация, площадь, состояние здания и коммуникаций, материал перекрытий.

Второе преимущества стратегии в том, что в центре столицы большой объем предложения ветхих объектов, которые используются неэффективно, а большинство покупателей или арендаторов не готовы вкладываться в их глубокую реконструкцию, поэтому предпочитают уже готовые здания с отделкой.

Наиболее востребованными у инвесторов активами для подобных проектов являются отдельно стоящие здания площадью от 300 до 1000 квадратных метров с презентабельными историческими фасадами с собственной территорией и парковкой. Такой актив можно эффективно переоборудовать в люксовый офис, жилую резиденцию, торговый центр, апарт-отель и др.

Риски

Основная сложность для инвестора заключается в грамотном просчете инвестиций, так как бюджет на реконструкцию может в разы превышать стоимость самого объекта. Важен правильный выбор возможных вариантов дальнейшего использования здания.

Так, например, много объектов на Сретенке, Покровке, Арбате, Пречистенке могут приносить более высокую доходность при переформатировании их в торговую недвижимость при организации витрин и делении на блоки с отдельными входами.

Вторая сложность – наличие у здания статуса объекта культурного наследия. Чтобы перепрофилировать такой объект может потребоваться более года и не всегда получается организовать отдельные входы и витрины. Данные объекты мало подходят под торговые цели, но за счет красивых фасадов часто используются в качестве представительств компаний или жилых резиденций.

Основная сложность при реставрации исторических построек, являющихся памятниками, заключается в сохранении первоначальной архитектуры, которая воссоздается по архивным данным и чертежам, с одновременным приспособлением зданий под современные условия эксплуатации.

В ряде случаев охранные требования могут распространяться и на элементы интерьеров – оформление холлов, галерей, внутренних помещений. Необходимо оценить состояние грунта под объектом и прилегающей территорией, исследовать состояния фундамента и несущих конструкций и степень их износа.

На основе этого разрабатывается проект, который подлежит обязательному согласованию в Департаменте культурного наследия, только после этого можно приступать к реализации строительного процесса. За счет сложности реставрационных работ такие проекты могут быть в 1,5-2 раза дороже нового строительства.

Факторы выбора объекта инвестиций

При выборе ветхого здания в качестве инструмента инвестиций первое, на что необходимо обратить внимание, – это локация. Именно она определяет ликвидность объекта. Например, если здание планируется использовать под торговые цели, то необходимо выбирать объекты с максимальным трафиком, обязательно на первой линии домов, желательно в небольшой удаленности от метро. С другой стороны, расположение особняка на второй линии на закрытой территории станет преимуществом, если использовать его в жилых целях.

Какие факторы необходимо учитывать при выборе локации для торгового помещения, можно узнать здесь.

Второе – возможность увеличения площади и этажности здания. Именно эти приемы позволяют в разы повысить стоимость и, соответственно, доходность объекта. Наибольшее увеличение площади возможно за счет пристроенно-надстроенных частей здания, но сделать это должны позволять характеристики земельного участка.

«У нас, например, есть ряд объектов с уже разработанными проектными решениями, где площадь зданий получилось увеличить в 3-4 раза. Один из таких проектов в центре Москвы подразумевает сохранение первоначальной архитектуры исторического особняка и пристройку к нему шестиэтажного современного офисного здания. После реализации изначальная площадь объекта недвижимости увеличится более чем в 3 раза – с 1200 до почти 4000 квадратных метров», − отметила Елена Земцова.

Поэтому перед реализацией реконструкции необходимо получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), где указаны допустимые площадь и высотность построек, исходя из этого разрабатывается проект.

Повышенным спросом всегда пользуются здания с большой территорией, которая дает еще и преимущество в виде собственной парковки.

Именно поэтому, если целью является извлечение максимальной выгоды, то стоит избегать памятников архитектуры, так как возможности для перепланировки и увеличения площади будут ограничены.

Например

В качестве удачного примера реализации инвестпроекта по реконструкции здания эксперт приводит дом на Сретенском бульваре, д. 1. Ранее в здании располагались склады, поэтому площади использовалась совершенно неэффективно. Ведь Бульварное кольцо – это прогулочная туристическая зона. Локация отлично подходила не для склада, а для размещения стрит-ритейл помещения. Поэтому здание было переформатировано под торговую галерею с витринами и отдельными входами, что позволило более выгодно сдать площади в аренду и получить высокую доходность от арендного бизнеса на уровне 10% годовых, что является хорошим показателем для центра Москвы.

В процессе ремонта полностью заменили инженерию и увеличили электрическую мощность, общая площадь здания увеличилась примерно на 10% за счет перепланировки и составила 762 кв. м. Появились витрины и отдельные входы с главной улицы. Были сохранены и воссозданы из стеклофибробетона все классические архитектурные элементы фасада здания и восстановлена кирпичная кладка, а цоколь и места общего пользования отделаны гранитом.

Сейчас здание сдается в аренду блоками площадью от 65 до 370 кв. м по ставке от 250 тыс. до 1,5 млн рублей в месяц. По сей день отмечается высокий интерес со стороны арендаторов совершенно разных форматов. Что неудивительно, ведь локация крайне удачная – центр города, рядом множество бизнес-центров, включая офисы Лукойл и жилые дома, в шаговой доступности сразу 3 станции метро. Объект расположен на первой линии бульварного кольца на пересечении ул. Сретенка и Сретенского бульвара, здесь интенсивный пешеходный и автомобильный трафики.

Второй пример – особняк на Большом Афанасьевском переулке, д. 8 стр. 2, который был реализован совместно с архитектурной студией AD Studio Татьяны Борониной. Это совершенно иной формат – здание расположено в тихом переулке Старого Арбата, на закрытой территории, где нет трафика. Объект – идеальный вариант использования под представительский офис или жилую резиденцию.  

Особняк класса А площадью 500 кв. м находится на закрытой территории с парковкой. Изначально здание представляло собой маленький одноэтажный домик с мезонином. В ходе реализации проекта площадь была увеличена в 2 раза за счет надстройки второго этажа. Были полностью замены все коммуникации, создано эргономичное внутреннее пространство, выполнена дорогая дизайнерская отделка с использованием натурального мрамора и гранита, проведена меблировка премиальными итальянскими брендами.

В итоге представительский особняк сдается в аренду за 4 млн рублей в месяц, доходность арендного бизнеса составляет около 20%. Капитализация проекта за время его реализации выросла в 2 раза.

Ранее эксперты поделились опытом, как правильно выбирать ликвидные коммерческие помещения в новостройках Москвы.