Довольно распространенной на рынке недвижимости становится инвестиционная стратегия, предполагающая покупку или аренду дома большой площади, разделение его на юниты для сдачи в наем. Доходность инвестиций по модели «доходный дом» может достигать 20-25% годовых, однако она сопряжена с рядом рисков, которые важно учитывать, чтобы не получить убытки вместо желаемой прибыли.

О них рассказал Дмитрий Соломников, финансовый аналитик, сооснователь компаний «1Капиталь» и Business Planner.

Самая распространенная проблема, с которой может столкнуться инвестор, – не совсем легальный юридический статус объекта. В российском законодательстве нет понятия «доходный дом», есть только жилые дома, хостелы, отели и гостиницы. Когда приобретается объект, изначально нужно узнать виды разрешенного использования земельного участка.

Часто доходные дома располагаются на территории, предназначенной для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), в окружении малоэтажных домов, и люди решаются на подобную реконструкцию.

Но очень важно, что после перепланировки дом может быть признан многоквартирным или гостиницей. Несоответствие возведенного строения является достаточным основанием для признания постройки самовольной и ее сноса или в рамках судебного решения может быть вынесен вердикт – привести дом в первоначальное состояние.

Есть такое понятие, как категория земель. Также существуют и виды разрешенного использования. Если категорию земель изменить практически не реально, то виды разрешенного использования – можно. То есть перевести землю из ИЖС под гостиничную функцию еще возможно. Поэтому если приобретается свободное место под постройку, то рекомендуется на первом этапе понять, будет ли возможность изменить вид разрешенного использования, чтобы потом построить доходный дом.

Другой риск связан с затратами на обслуживание объекта. Инвестор будет обязан обеспечивать работоспособность доходного дома и оперативно решать все проблемы. И если он не проживает рядом с объектом, то заниматься его обслуживанием будет проблематично. Поэтому необходимо учитывать свои затраты, в том числе временные. Либо привлекать управляющего или управляющую компанию, оплата услуг которых потребует финансовых затрат.   

Еще один риск связан с целевой аудиторией. Когда жилье сдается по низкой цене, то в него могут заселиться довольно странные люди. Ведь многие видели, как часто выглядят подобные доходные дома. Их отличает простой непритязательный ремонт, дешевая мебель и минимум удобств. Не самые добросовестные арендаторы могут привести к проблемам с соседями, а их жалобы к вниманию к доходному дому различных инстанций.

Новость подготовлена по материалам проекта «Бизнес по плану».  

Ранее эксперты рассказали, как можно зарабатывать до 100% годовых, инвестируя в реновацию зданий.