Нынешний год ознаменовался мощным ростом спроса на недвижимость в Крыму. Столкнувшись с новой «ковидной» реальностью, сопровождающейся тотальным закрытием границ, россияне тут же переориентировались на южные регионы родины.

Особенно на полуостров.

Но готов ли он к неожиданному счастью?

О текущей ситуации на рынке недвижимости Крыма и влиянии на него пандемии, рассказал Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед», девелопер жилого комплекса «Белый парус» в Ялте.

Векторы растущего спроса

Коронавирусные события, действительно, серьезно стимулировали спрос на крымскую недвижимость. На фоне пандемии свой интерес на подобные активы переориентировали даже те россияне, у которых уже было жилье за границей или желание его приобрести.

В итоге количество запросов на покупки жилья в Крыму увеличилось в 3-3,5 раза относительно прошлого года. Причем рост спроса зафиксирован на различные сегменты, включая элитное жилье, где средний чек покупки составляет 20-30 миллионов рублей. Однако самыми востребованными на полуострове стали квартиры классов «комфорт» и «бизнес» в ценовом диапазоне от 3 до 8 миллионов.

Большего всего претендентов на квадратные метры в Крыму из Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Ростова-на-Дону, Тюмени, Новосибирска, Красноярска и Омска.  

Самые востребованные локации – Севастополь, Симферополь, Ялта, Алушта и Евпатория. С точки зрения вектора спроса покупателей можно разделить на две категории.

Первая рассматривает Крым как локацию для постоянного проживания, работы или учебы. Они выбирают Севастополь и Симферополь, которые являются центрами экономического притяжения. Здесь больше рабочих мест, сосредоточены высшие учебные заведения. Значительную часть данной категории покупателей составляют жители других районов Крыма и соседних регионов.

Вторая категория рассматривает крымскую недвижимость как альтернативу дачам и зарубежной недвижимости. Они приобретают жилье в курортных городах для проведения отдыха или сдачи в аренду, для жизни после выхода на пенсию. Их приоритет – максимально комфортная среда для проживания и соотношение цены-качества предложения.  

Интересный факт – за последнее время несколько изменилось поведение покупателей недвижимости в курортных городах Крыма. Если раньше они рассматривали исключительно квартиры на первой линии побережья, то теперь подходят к покупке более рационально. Во-первых, за близость к морю мало кто готов переплачивать. Во-вторых, люди поняли, что сырость и соленые морские ветра негативно воздействуют на отделку дома, если он расположен слишком близко к береговой линии.  

А самое главное – покупатель крымской недвижимости начал ценить спокойствие и камерность проживания. Шум отдыхающих под окнами никому не нужен. На этом фоне даже начал формироваться тренд на проживание в пригородах крупных курортов.

Специфика рынка

При этом Крым к всплеску интереса россиян во многом оказался не готов. Рынок недвижимости полуострова остается сложным, несистемным и сопряженным с высокими рисками для покупателя.  

Первая ключевая проблема крымской недвижимости – ее законность. Порядка 80% экспонируемого предложения на полуострове является небезопасными в большей или меньшей степени. Здесь можно найти и квартиры, построенные по сочинскому сценарию, когда небольшой ЖК вопреки закону появляется на землях под ИЖС, и предложения по покупке новостройки по предварительному договору купли-продажи, и «вторичку», принадлежащую гражданам Украины, которую пытаются продать их псевдо-родственники по поддельным доверенностям.

Самый безопасный вариант покупки недвижимости в Крыму – у застройщика, работающего по ФЗ-214.

Вторая ключевая проблема – отсутствие роста объема предложения. И до пандемии полуостров был одним из регионов-аутсайдеров по обеспеченности жильем на душу населения. На каждый объект жилой недвижимости приходилось порядка 10 покупателей, а нынешним летом цифра выросла до 30-35 претендентов на одно предложение.

Квартиры, которые можно приобрести у надежного застройщика по ДДУ, раскупаются очень быстро. А объем такого предложения на полуострове крайне ограничен.

Период скачка спроса как раз совпал с периодом ухудшения ситуации у застройщиков с получением разрешений на строительство. Получить такое право в Крыму – это очень сложная и порой сильно растянутая во времени задача.

Местных застройщиков ситуация на рынке, когда повышенный спрос на фоне дефицита предложения подогревает цены, что поддерживает тренд их устойчивого роста, устраивает.

Также непросто застройщику получить банковское финансирование под проект, так как крупнейшие банки на полуостров не пришли. На этот раз из-за возможных санкций.

К слову квартир и жилых комплексов, которые попадают под действие программы льготного ипотечного кредитования, в Крыму единицы. Поэтому она на местный рынок недвижимости не оказала существенного влияния, как это наблюдалось в других российских регионах.

Покупатель в розовых очках

Однако, несмотря на все особенности местного рынка недвижимости, большинство заявок на покупку жилья в Крыму ни к чему, кроме интереса, не приводят в первую очередь из-за неготовности самих россиян к реалиям региона. Львиную долю интересантов составляют люди в розовых очках.

Они зная, что в родном регионе квартиру можно приобрести за условные 1,5-2 млн рублей, делают вывод, что при том же бюджете найдут гораздо более презентабельный вариант недвижимости в Крыму. Ведь на полуострове ситуация заведомо хуже, чем на их малой родине, из-за санкций, менее развитой инфраструктуры и социальной сферы.

В итоге формируется запрос за 2 млн подобрать квартиру в Крыму на первой линии с отделкой от застройщика и по возможности так, чтобы потратить все субсидии и дотации, положенные государством.

Увы, таких предложений в Крыму нет. По данным агрегаторов по поиску жилья, стоимость квадратного метра на первичном рынке недвижимости Крыма с 2014 по октябрь 2020 года выросла почти вдвое – с 51 до 97 тысяч рублей за квадратный метр. «Вторичка» за аналогичный этот период подорожала с 56,5 до 88 тысяч за «квадрат».

«Это, конечно, очень усредненный показатель. Ввиду небольшого объема предложения цены на недвижимость в Крыму могут сильно отличаться не только в пределах одного города, но даже в одном ЖК. В Ялте стоимость жилья эконом-класса находится в вилке от 60 до 100 тысяч рублей за квадратный метр. За «квадрат» бизнес-класса придется заплатить от 100 до 150 тысяч. Цены в элитном сегменте находятся в диапазоне от 150 до 300 тысяч, хотя встречаются предложения и по 400-450 тысяч рублей за квадратный метр. И такие лоты все равно приобретают», – отметил Руслан Сухий. 

Не распространены в Крыму предложения с отделкой от застройщика. Такие проекты единичны, являются скорее исключением и из правил.

Также ситуацию с покупкой жилья усложняет отсутствие банковского разнообразия. Абсолютное большинство банков, представленных в России, свои филиалы на полуострове не открыли. Поэтому практически весь рынок ипотеки распределен между Российским национальным коммерческим банком (РНКБ), Генбанком и банком «Россия». Причем доля первого составляет почти 90%.

Как следствие банки в Крыму находятся в менее конкурентной среде, поэтому не так стремятся улучшать свои программы и предложения в борьбе за клиента. Также при покупке жилья в ипотеку ставка снижается для зарплатных клиентов. А представленные на полуострове учреждения совсем непопулярны у жителей других регионов. В итоге условия по ипотеке оказываются также менее привлекательными.

Подводя итог, эксперт отметил, что вопреки сложностям, отрицать которые бессмысленно, Крым постепенно становится все более комфортным регионом для проживания. К уникальному климату и природе прибавляется современная инфраструктура, в создание которой государство вкладывает внушительные бюджеты. Выходит из тени рынок недвижимости. После перехода на эскроу-счета на полуостров начали заходить крупнейшие девелоперы России. Пока с единичными проектами, но все же.

Ранее мы рассказывали, как определить проблемного застройщика, чтобы не инвестировать в долгострой.