Стремительно приближающийся 2021 год готовит ряд изменений, которые напрямую коснуться инвесторов и собственников объектов жилой и коммерческой недвижимости. О самых важных из них рассказала Ирина Сивакова, кандидат юридических наук.

1. Новая возможность для применения налогового вычета

ГосДума приняла в третьем чтении законопроект об увеличении ставки НДФЛ до 15%. От повышенного налога все же освободили тех, кто продает свою недвижимость раньше срока (это 3 или 5 лет, в зависимости от обстоятельств) или получил недвижимость в дар не от близкого родственника.

В обоих случаях придется заплатить НДФЛ, но по прежней ставке 13%. И при этом появляется дополнительная возможность снизить налог с помощью налогового вычета.

Уменьшить налогооблагаемую сумму можно, применив стандартный вычет в 1 млн рублей либо в размере расходов на приобретение этой недвижимости (учитываются в т.ч. и расходы дарителя — ст. 220 НК РФ).

А новые поправки позволяют еще раз снизить налогооблагаемую сумму, добавив другие вычеты, оставшиеся у гражданина неиспользованными за тот же год (это стандартный, социальный или имущественный вычет на покупку жилья).

Например, гражданин продает унаследованную недвижимость до истечения 3-летнего срока, и за тот же год он недополучил часть социального вычета на лечение (т. к. не хватило уплаченного за год налога, чтобы вернуть все).

Тогда он эту часть вычета может применить при расчете налога с продажи недвижимости и уменьшить на эту сумму налогооблагаемую базу (пп. «е» п. 1 ст. 1 законопроекта).

2. Заключать сделки с недвижимостью можно будет удаленно

С привлечением двух и более нотариусов можно будет продавать недвижимость, дарить, а также заключать любые договоры на расстоянии, не собираясь вместе для подписания документа.

Механизм такой. Каждый участник сделки обращается к нотариусу по своему выбору, но при условии, что хотя бы один из нотариусов, участвующих в сделке, работает в том регионе, где находится недвижимость.

После согласования всех условий договора каждый участник в присутствии нотариуса подписывает свой экземпляр бумажного договора, а также ставит простую электронную подпись в электронной форме договора в единой информационной системе нотариата (ЕИС).

Далее нотариусы с обеих сторон оформляют удостоверительную надпись на договоре и ставят свою квалифицированную электронную подпись в ЕИС нотариата.

Договор, удостоверенный двумя нотариусами и более, приравнивается по юридической силе к привычному письменному договору, на котором стоят подписи обеих сторон. Бумажный договор хранится в архиве нотариальной конторы, а электронный — в ЕИС нотариата.

Все нотариусы будут нести солидарную ответственность, если сделку признают недействительной по их вине (Федеральный закон от 27.12.2019 № 480-ФЗ).

3. Вступают в силу новые противопожарные правила

С января следующего года для собственников квартир вводятся дополнительные обязанности по соблюдению правил пожарной безопасности. Запрещается под угрозой штрафа:

• устанавливать внешние блоки кондиционеров в коридорах и на лестничных площадках,
• пользоваться газовым оборудованием, если оно не прошло очередное техобслуживание,
• оставлять на балконе без присмотра непотушенную сигарету (Постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479).

4. Налоги окончательно перейдут на новый формат

Начиная с этого года, налоги на недвижимость рассчитываются только по кадастровой стоимости во всех регионах (кроме г. Севастополя).

Поэтому в 2021 году квитанции за текущий год придут уже с новыми начислениями. В первые 3 года после перехода применяется льготный расчет (с понижающими коэффициентами 02; 0,4 и 0,6).

Затем налог начисляется по полной кадастровой стоимости — с условием, чтобы он не повысился больше, чем на 10% по сравнению с прошлым годом.

Правда, на днях ГосДума приняла закон, который позволяет еще и на 4-й год снизить налог собственникам вновь созданных объектов недвижимости — с учетом понижающего коэффициента 0,6 (проект закона № 1022670-7)

5. Взносы на капремонт увеличатся

Во многих регионах уже утверждены повышенные тарифы для взносов на капремонт в следующем году.

К примеру, в Нижегородской области минимальная плата за 1 кв. м составит 6,71 рублей, в Самарской области — 6,63 рублей, в Волгоградской области — 7,01 рублей. Тарифы повышаются в среднем на 4%. Наибольшее повышение отмечено в Пензенской области — до 9,5 рублей (т. е. почти на 27%).

По закону эти платежи возлагаются только на собственника жилого помещения в многоквартирном доме и в случае неуплаты взыскиваются в судебном порядке. Поэтому со следующего года собственная недвижимость будет обходиться еще дороже.

Покупка квартиры на ранней стадии строительства стала менее доходной, но по-прежнему оставляет инвесторам возможность преумножить свои капиталы. Также она по-прежнему сопряжена с риском покупки недостроя. По данным ЦИАН, с 2013 по 2020 год в старых границах Москвы было заморожено дальнейшее строительство около 80 корпусов. Почти половина из них предполагала строительство апартаментов, а не квартир.

Апартаменты, которые де-юре не являются жилыми помещениями и не попадают под ФЗ-214, составляют сегодня 21% от общего объема первичного рынка Москвы. Именно данный сегмент является сегодня более рисковым, но и более доходным для инвестиций.

Остается до сих пор и возможность купить квартиру на этапе строительства по старой схеме, потому необходимо быть начеку.

Увы, точного рецепта, как не попасть в проблемный жилой проект, нет. Однако существует множество признаков, которые должны насторожить инвестора перед вложением средств в новостройку. Рассмотрим основные из них.

Материал подготовлен по данным проекта «Юридические тонкости».

Ранее эксперты рассказали, как коронавирус изменил требования к ликвидности стрит-ритейл помещений.