Аналитики столичного рынка недвижимости заметили перемены в предпочтениях арендаторов торговых помещений уличного формата, вызванные новой «ковидной» реальностью.

Эксперты рассказали, какие объекты становятся более востребованными и дали советы инвесторам, желающим приобрести торговое помещение в новостройке. Обращать внимание в первую очередь рекомендуют на бюджет, локацию, трафик и площадь.

Не все коммерческие площади одного ЖК одинаково ликвидны, подчеркивают эксперты. По данным директора направления стрит-ритейл компании Knight Frank Ирина Козина, помещения, способные принести высокий доход, находятся в районах с активным трафиком и удобным доступом. Они должны хорошо просматриваться со стороны движения транзитного потока. Такие лоты пользуются большой популярностью у заведений, зависящих от пешеходных потоков и рекламных возможностей первой линии домов. Помещения на внутренней территории ЖК чаще всего занимают инфраструктурные объекты.

Не менее в вопросах ликвидности помещений важны метраж и возможность вариативного использования пространства. Из-за ограничений, продиктованных пандемией, метраж арендуемых коммерческих площадей падает.

Например, кафе, вынужденные работать исключительно навынос, занимают только 60-80 кв. м. У таких арендаторов востребованы объекты недвижимости с максимально открытой планировкой и наличием витрины.

Медицинские центры, стоматологии и кафе рассматривают лоты площадью от 100 до 250 кв. м, рестораны – 200-350 кв. м. Минимаркеты предпочитают арендовать объекты от 350 до 500 кв. м, сетевые супермаркеты от 700 до 1,400 кв. м.

Эксперты советуют инвесторам перед покупкой помещения в новостройке оценить бюджет. Стоимость коммерческих объектов на московском рынке начинается от 12 млн руб. Цена квадратного метра варьируется от 150 до 800 тыс. руб. в зависимости от локации, объёма трафика и метража. Средняя доходность от покупки таких помещений в новостройках сегодня составляет около 8-10%.

Если вы обращаете внимание на показатель доходности, присмотритесь ко всем округам столицы и области, где вы сможете рассчитывать на 14-15% годовых. «Тем, кто интересуется исключительно центральными районами Москвы, следует учитывать, что срок окупаемости здесь будет выше, нежели в более удалённых от центра локациях, и может достигать 20 лет», – указывает Ирина Козина.

Эксперты рекомендуют не ограничивать поиски помещений объектами на низкой стадии готовности комплекса. В большинстве случаев их цена не будет существенно отличаться от завершающего этапа, поэтому для спекулятивного метода инвестиций нужно искать застройщика, экспонирующего лоты по цене строящегося, а не вводимого в эксплуатацию объекта. После введения здания в эксплуатацию такой объект можно будет продать как готовый бизнес по высокой цене.

Однако наиболее ликвидны объекты на высокой стадии готовности. Их преимущество в том, что они позволяют инвестору сразу получать доход от арендаторов и не ждать, когда ЖК будет достроен. Основной риск связан с просчётом арендной ставки.

Необходимо также помнить, что ценность отделки помещений для арендаторов невысокая — они предпочитают делать ремонт «под себя». Поэтому лишние вложения в ремонт как инструмент поднятия арендной ставки на столичном рынке недвижимости не работают.

Новость по материалам «РБК. Недвижимость» подготовил Вениамин Шаймарданов.

Ранее эксперты сравнили доходность инвестиций в квартиры и коммерческие помещения новостроек.