Для успешных инвестиций в зарубежную недвижимость недостаточно только капитала и симпатии к определенной стране. Чтобы заработать инвестору необходимо как минимум ответить на ряд вопросов. Какую цель он преследует – долгосрочный доход или «быстрые» деньги? Хочет ли время от времени пользоваться объектом недвижимости или умеет разделять бизнес и личную жизнь? Готов ли рисковать ради повышенной ставки или нацелен на получение гарантированного дохода?

Но гораздо более эффективным будет, отбросив любые личные симпатии, выработать полноценную скомпенсированную инвестиционную стратегию.

О том, какие факторы необходимо учитывать для ее создания, чтобы выбрать действительно прибыльный объект инвестиций на зарубежных рынках недвижимости, расскажет Роман Качинский, основатель инвестиционного ателье ARX.

ARX – инвестиционное ателье на рынке зарубежной недвижимости. Работает с 2018 года. Специализируется на подборе ликвидных объектов, проведении ремонтных работ премиум-класса, управлении и формировании гарантированного ежегодного дохода для владельцев недвижимости. Юридическое лицо компании зарегистрировано в Грузии и работает на текущий момент с объектами в данной стране.

Валюта

Прежде всего советую определиться с валютой дохода, ведь немаловажно, сколько будут стоить ваши деньги в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

На сегодняшний день большинство российских инвесторов отдают предпочтение зарубежной недвижимости с доходом в долларах США. В отличие от других валют, рубля в особенности, доллар показывает себя с агрессивно-уверенной стороны. Даже британский фунт с момента референдума за Брекзит обесценился примерно на 15% по отношению к доллару.

К сожалению, мы можем только стоять в стороне и наблюдать, как российский рубль на фоне пандемии коронавируса и срыва сделки ОПЕК теряет в весе и, как воздушный шарик, поднимается на второе место в рейтинге самых волатильных валют мира по отношению к доллару США. Опережает рубль только мексиканское песо.

Поэтому обязательно изучите валютную систему той страны, с которой хотите работать, запросите в своем банке условия конвертации в доллары, рубли и другие мировые валюты, обратите внимание на графики роста и падения за последние 5-10 лет.

Налоговая система страны

Следующим маркером инвестиционной привлекательности объекта должна стать налоговая система той страны, где располагается здание. Ведь самый быстрый путь к повышению прибыли – использование налоговых льгот, направленных на стимулирование инвестиций в недвижимость.

Разрабатывая финансовую модель, закладывайте все расходы и налоги, не пытаясь приукрасить реальное положение вещей. Впрочем, значительно сужают круг поиска данные независимых аналитических центров.

Например, Всемирный банк опубликовал рейтинг стран с самым низким налогообложением. Почему бы не обратить внимание на ТОП-20 и вместе с ними на Сингапур, Грузию, Швейцарию и другие страны с налоговыми льготами для инвестиций?

Доход и его предвестники

Подобрав несколько финальных объектов, не бойтесь перепроверять данные и задавать неудобные вопросы. Изучаем схему доходности, ее слабые и сильные места. У каждого типа недвижимости, будь это студенческое жилье, коммерческая недвижимость или отели на берегу моря, будет своя финансовая модель, а также процентное соотношение предложения и спроса.

Например, в Грузии, в частности в Батуми, сформировалось сверх-предложение на рынке эконом-жилья. Получается, что на каждого среднестатистического отдыхающего приходится 2,5 спальных места. Привлекать инвестиции в такого рода отель было бы просто самоубийством!

В тоже время, познакомившись с грузинским рынком поближе, инвестор увидит серьезную нехватку премиум-жилья с сопутствующим высоким спросом. Роскошные отели Sheraton, Hilton, Marriott летом заполнены до отказа, а самолеты все продолжают объявлять о посадке. Поэтому выгода от работы с элитным жильем основывается на понятном, закономерном спросе.

Просто изучите спрос и поймите, какую проблему решает ваш объект.

Будущее не за горами

Забегая вперед, планируйте свои действия в долгосрочной перспективе. Что будет с недвижимостью через 5-10-20 лет? Сможете ли вы ее продать? Если да, то кому? Последние несколько лет недвижимость в Европе уверенно дорожает: в развитых странах цены выросли более чем в два раза с 2009 года.

Мы можем предположить, что рынок стабильно развивается, не предвещая беды. Но и здесь все же стоит прагматично оценить ситуацию и решить для себя: готовы ли вы тратить свое время на продажу объекта на внешнем рынке? Ведь в среднем этот процесс занимает от 6 месяцев бумажной волокиты.

Если нет, ищите инвестиционные предложения с опцией «обратного выкупа» или долгосрочного гарантированного дохода, который вас устраивает. В первом случае управляющая или девелоперская компания, которая продает вам объект, обязуется в будущем выкупить у вас недвижимость. По той же или надбавленной стоимости. Подписывая соглашение, вы минимизируете риски и приобретаете более широкий спектр для своих будущих действий.

Туристический поток

Когда мы сделали все, чтобы не уйти в минус, сконцентрируемся на действиях, которые выведут нас в плюс. Наш актив в безопасности, но что же делать с доходностью?

Снижение доходности – общеевропейский тренд на рынке недвижимости. По подсчетам экспертов PwC, этот показатель уменьшился с 6% в 2009-м до 4% в 2017 году. Как рассказывает один из инвесторов аналитикам PwC, сегодня доходность 3% считается довольно оптимистичным сценарием. Такие цифры инвесторы видят в Париже, Берлине, центральном Лондоне. Эти города немного перегреты, поэтому нужно быть очень напористым, чтобы приобрести там актив.

Обратите внимание на развивающиеся страны с устойчивым ростом ВВП/туристического потока или того и другого. В отличие от Германии, которую называют «гаванью безопасности» и предлагают скорее для сохранения капитала, чем для его приумножения, туристические регионы зачастую предлагают более высокую доходность, а вместе с ней и риски.

По всему миру растет поток туристов. За последние 10 лет количество туристических прибытий увеличилось с 918 млн до 1,23 млрд. Согласно информации Statista, больше половины путешественников добираются до места назначения на самолете. По данным Всемирного банка, число авиапассажиров за этот период выросло больше чем в полтора раза – с 2,209 млрд человек в 2007-м до 3,696 млрд в 2016-м. По прогнозам Statista, в следующие 20 лет их число увеличится еще на 4,7%.

Как правило, вместе с туризмом растет спрос на недвижимость. Одни приобретают дома и квартиры для отдыха в той стране, где чаще проводят отпуск, другие инвестируют в жилье для сдачи в краткосрочную аренду на популярных у туристов рынках.

Репутация управляющей и строительной компании

Доброе имя дороже всяких денег. И компании, которые однажды его потеряли, не должны вызывать у вас доверия. Запросите актуальную выписку организации и соответствующие документы на сам объект строительства, найдите клиентов, которые уже сотрудничали с ними, задайте наиболее интересующие вас вопросы, проведите краш-тест компании.

А на поисковик надеяться все же не стоит. Во-первых, как известно, на 100 довольных и молчащих покупателей приходится 1 активный комментатор с отрицательным CE (Customer Experience). Во-вторых, маркетологи и smm-менеджеры давно уже научились манипулировать сознанием масс с помощью положительных отзывов и ненавязчивых рекламных постов.

Проекты с банковской гарантией

Для диверсификации и минимизации рисков при покупке туристических объектов, обращайте внимание на проекты с банковской гарантией. В общем условия банковской гарантии выглядят так: если управляющая компания не выплачивает владельцу апартаментов 8% годовых, это обязуется сделать банк. Пользуясь банковской гарантией, вы входите в проект с нулевыми рисками.

По данным компаний CBRE и Real Estate Analytics, с 2007 по 2016 годы инвесторы вложили в зарубежную недвижимость больше 6,7 трлн долл. С 2010 года инвестиции в этот сектор росли в среднем на 20% в год. В большей степени рынки недвижимости перегреты, но вооружившись знаниями, опытом и грамотными брокерами, можно приобрести площадь, которая будет приносить стабильный доход и расти в цене с каждым годом, как хорошее коллекционное вино.

Ранее мы рассказывали, сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость Израиля. Рынок именно этой страны стал одним из самых безопасных и прибыльных в условиях новой «ковидной» реальности.