Переход отрасли жилого строительства на эскроу-счета существенно изменил доходность спекулятивной модели инвестиций. Если до реформы новостройки от старта продаж до завершения строительства прибавляли в цене 30-40% минимум, а инвестор мог рассчитывать на 15-20% в год, то сегодня прибыль от перепродажи квартиры даже в ликвидном ЖК при всех его уникальных характеристиках не превышает 12% годовых.

При этом немногие игроки рынка знают, что сегмент инвестиций в строящиеся жилье рынком застройщика не ограничивается. Гораздо более прибыльным для инвестора стал рынок переуступок. Если сегодня с помощью переуступки приобрести ликвидный актив и грамотно использовать финансовые инструменты, то на перепродаже квартиры можно получить 50% годовых и даже больше. Это реальная цифра на сегодня.

О том, как работает данная модель инвестиций, какие возможности и риски она сулит инвесторам, с читателями журнала «Рентавед» поделился Роман Корякин, собственник и руководитель Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ.

Роман Корякин – профессиональный инвестор в жилую недвижимость. Специализируется на высокодоходных вложениях средств с помощью механизма переуступок по модели «спекулянт». За последние 5 лет лично завершил более 25 успешных инвестиционных циклов на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга со средней доходностью 30-60% годовых. Личный рекорд по капитализации вложенных средств – 1140%. 

Единый Центр Инвестиций Переуступки.РФ – лидер на рынке переуступок Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Специалисты ЕЦИ помогает непрофессиональным инвесторам вкладывать средства по авторской модели трейдинга с гарантированной доходностью от 20% годовых. За последние 5 лет эксперты компании завершили более 400 успешных инвестиционных циклов с доходностью от 20 до 191% годовых.

Как работает инвестиционная модель

Суть механизма инвестиций в жилую недвижимость с использованием переуступки заключается в покупке актива по цене ниже рыночной с целью его перепродажи. Квартиру по договору цессии сегодня можно приобрести на 3-25% дешевле, чем у застройщика.

Найдя выгодный вариант по переуступке с дисконтом 15-20%, инвестор сразу же может перепродать квартиру по рыночной цене, заработав тем самым от 20% годовых за короткий срок, от 2 месяцев. В таком случае сокращается срок инвестиций, что увеличивает годовую доходность.

Либо ликвидную квартиру можно выставить на продажу после роста ее цены у застройщика. В таком случае инвестор может рассчитывать на доходность не в 12%, как на рынке застройщика, а от 27% годовых за счет дисконта при покупке.

Средняя доходность портфеля инвесторов, работающих с сервисом Единого Центра Инвестиций Переуступки.РФ, по предварительным итогам 2020 года составит 38,4% годовых.

Экономика инвестиций

Доходность и успех инвестиций с помощью переуступок зависит от выбора ликвидного объекта, этапа входа в проект и формы оплаты. Инвестиционная ликвидность квартиры в данном случае определяется совокупностью положительных характеристик объекта. Однако важны не столько условная близость метро или правильная планировка, сколько максимальная уникальностью квартиры, возможность быстро ее реализовать и хороший дисконт при покупке.

Например, сейчас на рынке переуступок Санкт-Петербурга можно приобрести квартиру площадью порядка 40 кв. м за 6,8 млн рублей в ЖК бизнес-класса Terra, который сдадут в эксплуатацию в III квартале 2022 года.

До конца 2021 года данный актив можно перепродать за 8,1-8,5 млн рублей, а до конца 2022-го за 9-9,3 млн.

Цена аналогичной по параметрам квартиры у застройщика составляется 8,04 млн. Инвестиции в такую квартиру на рынке застройщика принесли бы инвестору через год прибыль порядка 450 тысяч рублей или 5,6% годовых, через 2 года до 1,26 млн рублей или 7,8% годовых.

Используя механизм покупки по переуступке, при продаже в первый год прибыль инвестора составит уже 1,3-1,7 млн, доходность – 19-25% годовых. При продаже через два года прибыль вырастет до 2,2-2,5 млн, что эквивалентно годовому доходу в 16-18% годовых.

Увеличиваем доходность

Если, инвестируя в переуступку, использовать такие инструменты как ипотечное плечо, то есть займ у банка под 7-8% годовых и вложение данных средств в покупку объекта, или рассрочку от застройщика, то можно выйти на уровень доходности от 50% годовых.

Например, в ЖК «Панорама Парк Сосновка» в Петербурге по переуступке можно приобрести студию площадью 27 кв. м за 4,7 млн рублей с использованием ипотеки. Первоначальный взнос составит 15%, то есть 705 тысяч рублей, ежемесячный платеж – 25 тысяч рублей.

До конца 2021 года данную квартиру можно перепродать за 5,2 млн рублей. Допустим, что актив инвестор реализует за 12 месяцев, тогда объем инвестиций в проект составит 1,05 млн рублей. С учетом заработка в 500 тысяч доходность инвестиций составит 47,6% годовых.

Соизмеримый или еще более значительный уровень доходности можно получить, если вместо ипотеки для покупки инвестиционной квартиры использовать рассрочку от застройщика.

Например, в марте текущего года специалисты Единого Центра Инвестиций приобрели для инвестора с помощью переуступок однокомнатную квартиру в ЖК Svetlana Park. Полная стоимость объекта составляла 5,95 млн рублей, однако квартира была приобретена в рассрочку с первоначальным платежом в 1,19 млн рублей. А уже в октябре объект был продан за 6,4 млн рублей.

Соответственно, инвестор на перепродаже заработал 450 тысяч рублей или 37,8% от объема вложенных средств. С учетом цикла инвестиций в 6 месяцев годовая доходность сделки с помощью механизма переуступок составила 75,6% годовых.

Таким образом, повышенная доходность достигается за счет меньшего объема вложенных средств и скорости реализации актива. 

Риски 

Как и любая инвестиционная модель вложения в переуступки сопряжены с определенными рисками. Речь не о рисках юридического характера, так как переуступка также является объектом долевого участия, поэтому защищена 214-ФЗ.

Первая группа рисков связана с выбором проблемного застройщика или объекта. Шанс на то, что инвестиция может зависнуть в связи с задержкой строительства ЖК, остается. При этом, в связи с переходом на эскроу-счета такая вероятность существенно сокращается и вместе с продолжением реформы стремится к минимуму.

Вторая группа рисков связана с тем, что рынок переуступок – это рынок профессионалов. Выйти на высокую доходность непрофессиональному инвестору практически невозможно. Необходимо обращаться к услугам специалистов обязательно с опытом именно в инвестициях и переуступках.

К сожалению, большинство риелторов и агентств недвижимости такого опыта не имеют, поэтому далеко не всегда могут подобрать ликвидный актив и выбрать эффективную форму оплаты. Они сосредоточены на продаже объектов тех застройщиков, которые могут предложить им самим наиболее выгодные условия и проценты от сделки.

Читайте также: Как определить проблемного застройщика, чтобы не инвестировать в долгострой!