Одним из самых доступных для инвесторов активом на российском рынке недвижимости является склад формата self storage. Минимальный бюджет для покупки такого объекта в Москве составляет от 1,2 млн рублей, а если организовать субарендный бизнес, то порог входа ниже в разы. При этом доходность городских складов высокая – от 15% годовых.

Помимо низкого порога входа у складов индивидуального хранения есть еще один привлекательный плюс – в России данная ниша не насыщена и открыта как для крупных операторов, так и частных инвесторов с небольшими бюджетами. При этом такие склады пользуются высоким спросом у жителей крупных городов. Даже несмотря на коронакризис и ограничения, по итогам 2020 года заполняемость self storage в столице не падала ниже 80%.

Склады self storage или индивидуального хранения – это помещения, разделенные на боксы или ячейки площадью от 0,5 до 25 квадратных метров, которые предназначены для хранения личных вещей или товаров. Для создания такого склада подойдут объекты, расположенные на первых и цокольных этажах, а также в подвалах жилых домов. Требования к ним минимальны. Помещение должно быть сухим, обеспеченно электричеством и возможностью круглосуточного доступа для арендатора.

По различным оценкам, стоимость обустройства склада индивидуального хранения в Москве составляет около 7000 рублей за 1 кв. м. Среднерыночная месячная арендная ставка self storage находится на уровне 1100 рублей в месяц за «квадрат».

Существует две стратегии инвестиций в городские склады-кладовки. Одна предполагает покупку коммерческого помещения, другая – аренду.

Доходность первой стратегии находится в диапазоне от 15 до 25% при сроке окупаемости 4-7 лет. Доходность субарендной стратегии обычно несколько скромнее. Однако она обладает более низкими рисками и требует меньших затрат, так как не подразумевает приобретение помещения, которое может стать неликвидным.

Цифры средние, на рынке можно найти и более выгодные варианты.

Например, в Москве недалеко от станции метро «Савеловская» продается подвальное помещение площадью 115 кв. м за 1,5 млн рублей. Еще около 800 тысяч потребуется, чтобы переоборудовать данный объект в склад индивидуального хранения . То есть объем инвестиций в проект составит порядка 2,3 млн рублей. Арендный доход от нового склада может достигать 100 тысяч рублей в месяц или 1,2 млн в год. Таким образом, помещение окупится менее чем за 2 года и принесет инвестору 52% годовых.

В том же районе можно арендовать цокольное помещение площадью 145 кв. м за 85 тысяч рублей в месяц и организовать субарендный бизнес. Обустройство склада и годовая аренда обойдутся инвестору в 2,1 млн рублей, а рассчитывать он сможет на арендный доход в пределах 100-120 тысяч в месяц или 1,2-1,44 млн в год. Таким образом, вложенные средства окупятся за 1,5-1,8 года. Соответственно, при грамотной организации бизнеса объект принесет инвестору до 67% годовых.

Ранее сообщалось, что торговые центры в России потеряли 20% арендаторов.