Одной из самых востребованных на российском рынке недвижимости инвестиционной моделью остается покупка квартиры для сдачи ее в аренду. В настоящий момент большая часть рынка найма жилья находится в тени – собственники и инвесторы пытаются сэкономить, не платя налоги. Однако в погоне за «серой» прибылью инвестор может потерять более 40% своего дохода из-за штрафов и пеней, получив бонусом проблемы с налоговыми органами.

Чтобы этого избежать есть как минимум 4 варианта для легальной сдачи квартиры в аренду. О них и расскажем.

Самый простой и выгодный способ – налог на профессиональный доход (НПД), или, как его чаще называют, налог для самозанятых. НПД обладает самой выгодной налоговой ставкой для наймодателей. Если арендатором выступает физическое лицо, то налог для инвестора составляет 4%, а если помещение снимает юридическое лицо, то налоговая ставка поднимается до 6%.

Еще один плюс такого способа налогообложения заключается в отсутствии уплачивать взносы на медицинское и пенсионное страхование.

Чтобы воспользоваться таким вариантом налогообложения нет необходимости регистрироваться очно где-либо, заполнять декларации. Достаточно скачать приложение и с помощью паспорта в течение двух минут зарегистрироваться онлайн.

Единственное весомое ограничение – оплачивать налоги как самозанятые могут только инвесторы, чей доход от аренды не превышает 2,4 млн рублей в год, то есть не больше 200 тысяч в месяц. Поэтому схема не подойдёт для аренды элитных квартир или для сдачи нескольких помещений, суммарный арендный доход от которых превышает эту сумму.

Вполне удобный, но не самый выгодный для крупного инвестора способ – уплата налогов как физическое лицо. Главный минус способа – это высокая ставка НДФЛ. Она составляет 13% от прибыли.

Кроме того, арендодатель должен подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ и приложить к ней все документы на квартиру, а также договор аренды со всеми приложениями. Однако при таком варианте налогообложения инвестору не придется оплачивать медицинские и пенсионные страховые взносы. Этот способ уплаты налогов будет выгоден владельцу жилья эконом- и комфорт-класса, если стоимость аренды ниже 60 тысяч рублей в месяц.

Если доход от аренды составляет больше 60 тысяч, инвестору будет выгоднее зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель и работать по системе упрощенного налогообложения. В таком случае налоговая ставка составит 6%, однако ИП обязан ежегодно оплачивать страховые взносы и подавать налоговую декларацию. Этот вариант подойдет крупным инвесторам и собственникам элитных квартир.

Патентный способ также освобождает инвестора от заполнения деклараций, однако в таком случае арендодатель должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить страховые взносы. Владелец жилья покупает патент, срок действия которого составляет от 1 до 12 месяцев в течение одного календарного года. Стоимость покупки зависит от площади квартиры и ее расположения в Москве. При этом для равнозначных квартир действует правило: чем меньше срок патента, тем он дешевле. Собственник может самостоятельно рассчитать стоимость патента для своего помещения с помощью специального калькулятора.

Удобство этой системы заключается в том, что патент позволяет не подсчитывать доход и вычитать из него проценты, а единовременно заплатить фиксированную сумму. Главный минус схемы – возможные убытки, если арендатор съезжает раньше, чем закончился патент. Однако в таком случае владелец освобождается от уплаты имущественного налога.

Новость подготовлена по материалам «РБК. Недвижимость».

Ранее эксперты рассказали, какие факторы необходимо учитывать при покупке инвестиционного объекта недвижимости за границей.