В последние годы все чаще на рынке появляется недвижимость, находящаяся в залоге у банков. Как правило, это связано с невозможностью граждан оплачивать свои кредиты. Для инвестора участие в таких торгах – это шанс приобрести с хорошим дисконтом ликвидный объект недвижимости.

При этом одни эксперты уверены, что на аукционах по банкротству можно заработать 30, 40, 100, а иногда и более 1000% прибыли. Другие вовсе не считают недвижимость, реализуемую на торгах, инвестиционно привлекательной.

Разберемся, сколько на самом деле можно заработать на имуществе должников, насколько ликвидны залоговые объекты, какие есть риски инвестиций в долговую недвижимость и как принять участие в таком аукционе.

Суть и доходность инвестиционной модели

Как правило, на торгах реализуется жилье, на которое была взята ипотека или под залог которого был взят кредит в банке. Можно найти и коммерческую недвижимость, принадлежащую обанкротившимся юридическим лицам, а также земельные участки, гаражи и прочее.

Основная идея механизма инвестиций в недвижимость, выставленную на торги по банкротству, проста – приобрести актив по цене ниже рыночной, чтобы заработать на перепродаже или организации арендного бизнеса. Дисконт при покупке ликвидного объекта может составлять 30-50% от его рыночной стоимости.

На аукционах возможно найти имущество банкротов и значительно дешевле, даже за 1% от его реальной стоимости, однако ликвидность таких объектов вызывает вопросы.

Приобретенную недвижимость можно продать по рыночной стоимости или сдавать в наем, при этом годовая доходность арендного бизнеса будет в разы выше, чем при сдаче квартиры в новостройке.

Согласно исследованиям агентства недвижимости «Торги-Ру», за счет низкой цены актива инвестор реально может добиться доходности 10-40% с одной сделки, на реализацию которой требуется 3-5 месяцев. А это потенциально 80% годовых и даже выше.

По данным аналитиков Unitrust Capital, вложения в банкротство являются одним из самых прибыльных видов венчурных инвестиций, потенциально способных принести до 25 рублей прибыли на каждый вложенный рубль.

Однако эксперты советуют помнить одно важное правило инвестиций в торги по банкротству – чем больше бюджет покупки, тем выше доходность объекта. Так как из-за высокой конкуренции на дешевые лоты сложно приобрести объект по самой привлекательной цене. Здесь также сохраняется прямая зависимость между доходностью и риском – чем выше риск, тем выше доходность.

Как проходят торги?

Торги по банкротству проводятся в три этапа:

1. На повышение. На этом этапе имущество банкрота выставляется по рыночной цене, затем участники аукциона повышают стоимость, предлагая свои ставки.
2. Второй раунд торгов на повышение. Если на первом этапе объект не нашел своего покупателя, его стоимость снижается на 10-30%. Затем повторяется механика первого этапа.
3. Публичное предложение. Это самый интересный этап торгов для инвестора. Если в течение первых двух этапов объект так и не был продан, имущество выставляется на торги с шагом на понижение стоимости. Порядок снижения цены определяется арбитражным управляющим для каждого аукциона и указывается в описании публичного предложения.

Основная сложность такой инвестиционной модели заключается в поиске ликвидных объектов. Самые интересные объекты зачастую не доходят до третьего этапа.

Критерии определения победителя торгов на третьем этапе

На этапе публичного предложения организаторы торгов могут самостоятельно выбирать критерии определения победителя торгов. Необходимо заранее ознакомиться с правилами процедуры на конкретной площадке.

Существует два способа выбора победителя. Первый – побеждает тот, кто первым подал заявку. Второй – победителем торгов становится тот, кто предложил большую цену. Подробнее об этом написано в поправках в федеральный закон от N 127-ФЗ (ред. от 29.12.2014 N432 п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве) в части критериев определения победителя торгов посредством публичного предложения.

Где искать информацию о торгах?

Единого агрегатора, где можно было бы ознакомиться со всеми объектами, продаваемыми «с молотка», не существует. Эксперты советуют регулярно просматривать предложения на сайтах электронных торговых площадок (ЭТП), Федеральной службы судебных приставов (ФССП), банков (у многих есть раздел «Продажа залоговой недвижимости») или же на портале Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ). Также информация о предстоящих торгах размещается на сайте агентства по страхованию вкладов (АСВ).

Официальные сведения об актуальных аукционах можно найти в печатной версии газеты «КоммерсантЪ».

Площадки для торгов по банкротству

Существует несколько ЭТП, специализирующихся на реализации активов банкротов. Они содержат актуальные предложения по продаже имущества частных лиц и организаций. Работать с сервисами будет довольно просто даже новичку: площадки имеют интуитивно понятный интерфейс и круглосуточную техподдержку.

Ниже представлен список самых крупных ЭТП.

• Российский аукционный дом (lot-online)
• Центр реализации
• Сбербанк АСТ
• Межрегиональная электронная торговая система
• «Фабрикант»
• Utender.ru
• B2B-центр
• Электронная площадка «Аукционы Сибири»
• Аукционный тендерный центр
• RUSSIA Online
• Инвестиционный портал Москвы, раздел «Имущество от города»

Как принять участие в торгах?

До начала торгов участник аукциона должен оформить электронную подпись. Эта процедура может стоить около 5-6 тысяч рублей в зависимости от количества площадок и фирмы-изготовителя.

Затем нужно выбрать интересный лот. После чего пройти аккредитацию на электронной площадке, на которой выставлена на торги эта собственность. Для этого инвестор заполняет заявление, передает копии своих документов и заверяет их электронной подписью. После получения аккредитации необходимо внимательно изучить документы на объект.

Дальше участник торгов должен связаться с арбитражным управляющим и выехать на осмотр помещения.

Затем перечисляется задаток в размере 10-20% от стоимости имущества на счет организатора торгов.

При открытии очередного этапа торгов инвестор подает заявку. Если он выигрывает, то переводит оставшуюся стоимость покупки и оформляет документы купли-продажи.

Преимущества покупки недвижимости на торгах по банкротству

На аукционах можно приобрести доходный актив с большим дисконтом. При этом банк гарантирует юридическую «чистоту» объекта, так как перед ипотекой банк проверяет и одобряет не только заемщика, но и залоговое имущество, которое в последствии выставляется на торги.

Кроме того, инвестору не нужно самостоятельно заниматься оформлением сделки. Всю работу за него сделают организаторы торгов.

Если покупатель не имеет свободной суммы, необходимой для приобретения лота, банк оперативно выдает кредит.

Риски и недостатки инвестиций в торги по банкротству

У покупки залоговой недвижимости есть несколько подводных камней. Во-первых, необходимо выяснить, был ли данный объект куплен, приватизирован или перешел в собственность должника в связи с выплатой пая в ЖСК.

«Часто случаются ситуации, когда квартира была приватизирована, но один или несколько из проживающих в этой квартире отказались от участия в приватизации. В силу закона данные граждане имеют право пожизненного пользования этим жилым помещением. И, как правило, суды отказывают в выселении таких людей», – делится опытом руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Проще работать с недвижимостью, которая была куплена или приобретена в собственность в связи с выплатой пая в ЖСК. На такие объекты не распространяется режим отказа от приватизации, и выселить оттуда проживающих можно. Тем не менее периодически случается, что лица, проживавшие в таком жилье, не хотят выселяться из него. И тогда новых владельцев ждет судебный процесс, который может длиться до года.

Бывают случаи, когда в приобретаемом жилье прописаны несовершеннолетние дети, тогда их нельзя выписать. Это существенно затрудняет реализацию купленного актива.

Если объект был приобретен должником с привлечением средств материнского капитала, органы опеки могут потребовать восстановить ребенка в правах на собственность. Тогда инвестор рискует потерять и актив, и вложения.

Отдельной сложностью является наличие арестов и обременений на объектах, некоторые из которых невозможно снять даже в суде. Сведения об обременениях необходимо узнавать до покупки недвижимости.

Нужно также следить за законностью процедуры торгов. Если торги были проведены с нарушениями, то продавец недвижимости имеет право обратиться в суд, чтобы признать их недействительными. Бывший собственник может оспаривать изъятие объекта после проведения торгов. В некоторых случаях он может добиться его возврата.

Чтобы обезопасить себя, рекомендуется запросить у организаторов судебное решение, на основании которого стала возможна реализация имущества, а также правила проведения торгов.

Ранее эксперты рассказали, как по итогам 2020 года изменилась инвестиционная привлекательность сервисных апартаментов в России.