Наибольшее влияние на рынок коммерческой недвижимости в ушедшем году оказали пандемия, обесценивание национальной валюты и понижение процентной ставки Центробанка. Они изменили показатели доходности и окупаемости инвестиций в сегменте стрит-ритейла.  

Как именно? И какие помещения уличной торговли теперь считаются самыми ликвидными в Москве? Бизнес-журнал «Рентавед» выяснил вместе с экспертами.

Доходность падает, спрос нет

В период пандемии сроки окупаемости объектов формата стрит-ритейл выросли. Это связано с интересным фактом, что при снижении арендного потока помещения, расположенные в хорошей локации, не потеряли в цене продажи как готовый арендный бизнес.

Как отмечает Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», если в 2019 году инвесторов интересовали помещения, которые окупались за 8-9 лет, то со второй половины 2020-го нормой стали сделки по покупке готового арендного бизнеса с более длительным сроком возврата инвестиций – 10-12 лет. Помещения, расположенные в центральной локации или в спальном районе на интенсивном пешеходном трафике, успешно продавались с заявленной окупаемостью в 14 лет.

«Самый желанный у инвесторов лот – это нежилое помещение, где арендатор – сетевой продуктовый магазин или аптека. С такими лотами неохотно расстаются владельцы. Их если и продают, то с дополнительной премией к цене. Особенно если арендатор давно и стабильно работает. Например, помещения, которые сданы в аренду продуктовому ритейлеру «Азбука Вкуса», как готовый арендный бизнес экспонируются с окупаемостью 15-16 лет», – делится эксперт.

Особой популярностью в 2020 году пользовались помещения на первых этажах новостроек. Инвесторы покупали объекты на начальных стадиях строительства, чем выразили готовность ждать 2 года до введения здания в эксплуатацию для сдачи в аренду.

По словам Евгении Гераськиной, руководителя отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер», окупаемость строящихся объектов выросла не так критично, как окупаемость уже построенных. Расчет сроков окупаемости таких проектов проводится с использованием ставок аренды до пандемии или прогнозируемых ставок с учетом предположения, что в течение 1,5-2 лет вернутся прежние показатели доходности и спроса.

Сейчас средняя арендная доходность стрит-ритейл помещений упала на 12,5% – с 12% годовых в начале 2020-го до 10,5% в конце. При этом ставки аренды по таким профилям, как супермаркеты, мини-маркеты, винные магазины, аптеки, медицинские организации, банки, кафе, работающие навынос, сохранились на прежнем уровне. Соответственно, их доходность не снижалась.

В других профилях наблюдалось падение выручки офлайн-магазинов. За этим последовали запросы арендаторов на снижение арендных ставок. Однако собственники реагировали по-разному: одни пошли на уступки и таким образом сохранили своих арендаторов, другие занимали жесткую позицию, теряли клиентов и при падающем спросе уже не могли сдать свои помещения по прежней цене.

Уровень вакансии торговых помещений вырос за ковидный год. Это связано с тем, что не все компании пережили пандемию и вызванный ей кризис. Наивысшая вакансия сейчас наблюдается в торговых центрах. Объекты под стрит-ритейл пострадали меньше, среди них высокая вакансия наблюдается у помещений, расположенных в неудачных локациях.

По данным AFI Development, несмотря на высокую вакансию, спрос на покупку нежилых помещений у инвесторов оказался высоким.

«По сравнению с аналогичным кварталом 2019-го общая площадь реализованных нашей компанией коммерческих помещений в формате стрит-ритейл в этом году увеличилась почти в 3 раза, а рост вырученных средств от продаж составил 180%. Мы ожидаем стабильно высокий спрос и в первые месяцы 2021 года, после чего последует небольшой спад покупательской активности», ‒ отметил Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.

Критерии ликвидности меняются, но…

Изменились под воздействием COVID-19 запросы и потребности арендаторов помещений стрит-ритейла. Особенно с точки зрения требований к площади и вариативности их использования.

Сейчас на рынке наблюдаются два противоположных тренда. Многие арендаторы пытаются сократить расходы за счет урезания площади. Например, салоны красоты, ранее занимавшие в среднем 120 кв. м, сейчас рассматривают помещения площадью от 70 до 100 кв. м. Непродуктовый ритейл начинает урезать площади до 60-80 кв. м.

Как следствие инвесторы ищут помещения более скромной площади, востребованные у салонов красоты, кофеен и других заведений общепита, работающих навынос. По данным Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», в 2020 году стрит-ритейл помещения площадью от 50 до 150 квадратных метров на улицах Москвы искало 36,4% от общего количества инвесторов. Еще 24,3% интересовались вложениями в помещения до 50 кв. м.

Другие инвесторы, наоборот, переключились на лоты большей площади от 150 до 250 «квадратов», которые можно сдать в аренду небольшим продуктовым магазинам, менее остальных пострадавшим из-за карантина. Возможность покупки таких объектов в 2020-м активно рассматривали порядка 28,8% инвесторов. Это почти вдвое выше, чем было годом ранее

Критерии ликвидности помещений формата стрит-ритейл также претерпели небольшие изменения. По-прежнему определяющими факторами остаются удачная локация, внешний трафик, качественные свойства жилого комплекса и оптимальная площадь самого лота.

Однако к ним добавились требования по техническим характеристикам самого объекта и вариативности использования помещения. Более ликвидны объекты, которые можно переделать под другой формат использования, например, офис и пункт самовывоза.

Читайте также – как выбрать удачную локацию для стрит-ритейл помещения!