Приобретая квартиру для проживания или инвестиций с привлечением ипотечного капитала, необходимо быть максимально расчетливым. В данном случае очень актуально правило: «сэкономил, значит, заработал».

А с кредитом длинной в 15-25 лет даже незначительный с виду просчет или простая невнимательность уже на этапе его получения может привести к серьезным финансовым потерям.

Об основных ошибках, которые чреваты для ипотечного заемщика или инвестора лишними затратами, и том, как их можно избежать, рассказала Надежда Коркка, управляющий директор «Метриум».

«Метриум» – риелторская и консалтинговая компания, лидер продаж новостроек на рынке жилой недвижимости Московского региона. Портфель компании насчитывает 180 проектов общей площадью 9 млн кв. м. Ежемесячно компания продает в среднем 30 тыс. кв. м квартир и апартаментов, работая с крупнейшими девелоперами жилой недвижимости.

Выбор банка

Приступая к выбору ипотечного банка, ориентируйтесь прежде всего на процентную ставку, надежность кредитной организации и удобство в обслуживании кредита.

Сегодня, когда спрос на покупку жилья особенно высок, банки готовы предложить действительно выгодные ипотечные условия, поэтому не поленитесь и потратьте хотя бы несколько часов, чтобы изучить и сравнить их.

Зачастую заемщики автоматически выбирают банк, в котором уже открыт счет или на карту которого получают зарплату, рассчитывая на легкое одобрение кредита и более выгодную ставку, и в результате лишают себя более интересных возможностей.

Помните также, что процентная ставка – не единственное, что нужно принимать во внимание. Существуют еще скрытые комиссии и платежи за обслуживание кредита (выдача справок, возможная перепланировка в ипотечной квартире, изменение даты платежа и прочее), про них тоже лучше узнать заранее, равно как и про минимальный размер первоначального взноса. 

Выбирая банк, изучите рейтинг его надежности – показатель текущего и будущего финансового положения организации. Разумеется, не стоит безоговорочно доверять тому, что изложено на официальном сайте банка, ищите независимые источники. Эти данные свободно представлены, например, на интернет-ресурсах banki.ru и sravni.ru.

Определение с ипотечной программой

Кроме изучения вашей будущей кредитной организации, не пренебрегайте мониторингом ипотечных программ, которые предлагают государство и рынок. У всех на слуху льготная ипотечная ставка под 6,5% на приобретение жилья в новостройке – о ней в прошлом году не говорил только ленивый. Но ведь есть еще программы поддержки семей с детьми, молодых специалистов, военная и социальная ипотека, которые бессрочны. Почитайте о них и оцените, насколько эти условия применимы к вам.

Немаловажны и альянсы, которые крупные застройщики заключают с рядом банков, предлагая потенциальным покупателям действительно выгодные условия, например, нулевую процентную ставку на первые несколько лет. Если вы планируете приобрести именно новостройку, возможно, имеет смысл начать не с банков, а с конкретных жилых комплексов, сходив на несколько консультаций в офисы продаж, где присутствуют эксперты, которые специализируются именно на ипотеке и помогают ее быстро оформить.

Частой ошибкой заемщиков является выбор ипотечной программы с минимальным первоначальным взносом. В этом случае переплата по кредиту выходит очень значительной. Низкий первый взнос к тому же увеличивает срок кредита, что повышает размер ежемесячных платежей и цену страховки.

Выбор страховой компании

Планируя брать ипотеку, учитывайте такой немаловажный и бьющий по кошельку фактор, как необходимость ежегодной оплаты страховки, и не одной. Минимально обязательны два вида страхования: жизни и здоровья заемщика и самого жилья (от рисков утраты или повреждения). Без них вам либо не дадут кредит, либо увеличат на 1-2% ставку, что в итоге выйдет дороже. Кроме того, банк может предложить оформить дополнительно страхование титула – от утраты права собственности на купленную квартиру (это касается вторичного рынка) в случае непредвиденных обстоятельств. 

Чем больше сумма и срок вашего кредита, тем больше вы заплатите за страхование. И здесь важно учитывать такой немаловажный момент, как правильный выбор страховой компании. Обычно банк предлагает организации, аффилированные с ним, и заемщик послушно с этим соглашается. Но навязать определенные компании кредитная организация не может. Никто не мешает вам сравнить условия страхования, выбрав таким образом наиболее выгодный для себя вариант.   

Недооценка досрочного погашения

Обычно никто не против поскорее рассчитаться с банком, выплатив ипотеку раньше. Но зачастую заемщики думают, что лучше накопить большую сумму и разово ее внести, скажем, лет через 5 после взятия кредита. Тем самым они утрачивают экономически обоснованную возможность начать досрочное погашение вначале, когда выплачиваются самые большие проценты.

«Были времена, когда банки грозили штрафами за досрочное погашение, поскольку не хотели терять ожидаемую доходность. Но теперь это запрещено законодательно, и заемщик вправе хоть каждый месяц вносить даже минимальные дополнительные суммы, сокращая тем самым не только размер переплаты по кредиту, но и его срок. Не пренебрегайте этой возможностью», – напоминает Надежда Коркка.  

Игнорирование рефинансирования и налогового вычета

Стандартно вслед за снижением ключевой ставки Центробанка РФ снижаются и ставки по ипотеке. Но консервативные заемщики зачастую не хотят заново собирать документы и проходить процедуру оформления ипотеки в другом банке. Однако важно понимать, что даже при разнице всего в 2% между старой и новой ставками экономия выходит весьма существенная, особенно если до конца кредита еще далеко. 

Имеет смысл начать с подачи заявления действующему банку-кредитору, указав на необходимость пересмотра процентной ставки. Правда, как показывает практика, происходит это довольно редко, поскольку банки предпочитают предлагать пониженные процентные ставки новым клиентам, с которыми еще не заключен договор. Параллельно нужно проанализировать наиболее подходящие предложения на рынке, обращая внимание не только на ставку, но и на дополнительные комиссии и прочие расходы, связанные с оформлением нового кредита.

Еще одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если вы гражданин РФ и работаете официально, то можете получить обратно уплаченный налог как от стоимости жилья, так и от расходов по ипотечным процентам. Сейчас лимит стоимости недвижимости для вычета составляет 2 млн рублей, то есть государство вернет вам 260 тысяч рублей, не считая возмещения стоимости ипотечных процентов (там лимит – 3 млн рублей). Раньше граждан пугала сложность процедуры возврата со сбором бесконечных справок, заполнением налоговых деклараций и посещением соответствующих органов. Но с 2021 года все стало существенно проще – теперь достаточно подать заявление в индивидуальном кабинете налогоплательщика, и это очень весомая победа над бюрократией.

Ранее эксперты рассказали от инвестиций в какое жилье лучше отказаться, выделив 10 признаков проблемной «вторички».