Одним из главных факторов, сдерживающих развитие сферы инвестиций в недвижимость в России, является высокий входной билет. Для покупки ликвидной квартиры в Москве сегодня требуется от 7-8 миллионов рублей, а коммерческого помещения от 20-30 миллионов. Тем, кто хотел бы вкладывать средства в недвижимость, но обладает гораздо более скромным бюджетом есть выход – фонды коллективных инвестиций.

Юридически они в большинстве случаев оформлены как закрытые паевые инвестиционные фонды или ЗПИФ. Как вкладывать в жилые или коммерческие помещения с их помощью? Какой порог входа? Сколько можно заработать? Какие плюсы, минусы и риски ждут паевых инвесторов?

Об этом и не только обозреватели журнала «Рентавед» узнали у экспертов.

Как работает инвестиционная модель?

Вложение в недвижимость через паевый фонд больше похоже на открытие депозита в банке или покупку ценных бумаг. Ядром каждого фонда является профессиональная управляющая компания, которая самостоятельно определяет стратегию инвестиций, подбирает объект [или проект] и для его покупки [или реализации] привлекает средства частных инвесторов.

Инвестор отдает свои средства в ЗПИФ, который должен ему их вернуть вместе с полученной от реализации проекта прибылью в виде процентов от вложенной суммы. В зависимости от стратегии работы фонда проценты выплачиваются инвестору один раз в месяц, квартал, год либо после завершения реализации проекта.

В обмен на вложенные средства инвестор становится собственником определенного количества паев фонда. Пай – это, по сути, именная ценная бумага, которая подтверждает, что человеку принадлежит доля имущества компании. Чем больше вложено средств, тем большим количеством паев владеет инвестор.

После покупки паев участие инвестора в процессе реализации проекта не требуется.

Закрытые паевые инвестиционные фонды создаются на определенный срок и для реализации определенного проекта.

Порог входа и доходность

Величина входного билет инвестора в ЗПИФ может быть разной. Иногда от 100-500 тысяч рублей, иногда от 2-10 миллионов. Однако начинают появляться фонды для непрофессиональных инвесторов с порогом входа от 5-50 тысяч рублей.

Доходность инвестиций также может сильно отличаться в первую очередь в зависимости от стратегии фонда. ЗПИФы можно разделить на два типа – рентный и девелоперский.

«Фонды первого типа придерживаются консервативной политики инвестиций и покупают уже готовые объекты недвижимости, которые сданы в долгосрочную аренду. Например, крупный торговый центр или складской комплекс. Данный актив приносит стабильный арендный доход. В таких фондах инвесторы могут рассчитывать на 8-10% годовых. Однако существуют фонды коллективных инвестиций, которые приобретают объекты недвижимости с целью повышения их капитализации. Чего можно добиться за счет увеличения площади сдаваемых помещений, повышения класса объекта после проведения ремонтных работ или замены арендаторов на других, готовых платить более высокую ставку. Доходность инвестиций в такие фонды может принести частному инвестору 15-18% годовых и выше», – подчеркивает Руслан Сухий, глава Фонда «Рентавед». 

Фонды, которые привлекают средства частных инвесторов для проектов по строительству или редевелопменту, могут обеспечить и более высокую прибыль – 40-50% годовых.

Плюсы

Закрытый паевый инвестиционный фонд по недвижимости – это очень удобная и надежная схема взаимоотношений с инвесторами. Фондом руководит управляющая компания, которая имеет лицензию Центробанка и им же контролируется. Также деятельность УК периодически проверяется аудиторами. Поэтому такого рода инвестиции защищены юридически, а риски недобросовестного ведения дел управляющей компанией минимальны.

«Я бы выделил четыре главных преимущества инвестиций в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды: низкий порог входа в высококачественную недвижимость, сравнительно высокая надежность за счет качества активов и профессионального управления, более высокая ликвидность, чем у отдельно взятого объекта недвижимости, а также более прогнозируемая доходность в сравнении с доходностью отдельно взятого, особенно, не институционального актива», – отметил Андрей Постников, партнер юридической фирмы Platforma Legal.

Прибавив к этому отсутствие необходимости принимать участие в управлении активом, можно сказать, что ЗПИФ по недвижимости – юридически защищенный, доступный для инвесторов с небольшим бюджетом, приносящий полноценно пассивный доход на хорошем для российского рынка уровне дохода инструмент для инвестиций.

Риски

Конечно, такого рода инвестиции сопряжены с определенными рисками и неудобствами, самый главный из которых – выбор неэффективной управляющей компанией.

«Бывают случаи, когда уважаемые компании при крупных банках из первой десятки покупали сетевые продуктовые магазины для своего фонда коллективных инвестиций в плохих локациях и с несоответствующим рыночным реальностям арендным потоком. В итоге через какое-то время арендатор просил понизить арендную ставку. В силу того, что объект находится в неудачной локации, найти другого арендатора достаточно сложно, поэтому управляющая компания соглашалась на снижение арендной ставки, а доходность фонда падала с заявленных 10 до 5-6%», – обращает внимание инвесторов Руслан Сухий.

Также большинство ПИФов по недвижимости в России закрытого типа. Многие даже создаются «для своих» – для реализации проекта ограниченной группой инвесторов. Поэтому выбор таких компаний для непрофессионального инвестора с небольшим бюджетом сильно ограничен.

Действительно, еще одной острой проблемой является неразвитость в России вторичного рынка продажи паев. Если владелец пая захочет его продать до окончания проекта, то вынужден обращаться в управляющую компанию. Та, в свою очередь, начинает предлагать паи внутри собственного сообщества инвесторов, что может ощутимо снизить их ликвидность.

Однако движение в решении данной проблемы существует. Самое главное изменение, которое произошло не так давно, – появилась возможность продавать паи на бирже. Это нововведение повышает ликвидность коллективных инвестиций.

Насколько развит рынок ЗПИФ в России?

Если сравнивать с США или странами Европы, где обороты рынка коллективных инвестиций в недвижимость исчисляются миллиардами долларов, то число ЗПИФов в России небольшое.

По данным Дениса Зайкова, финансового директора «Доброград девелопмент», в нашей стране сегодня насчитывается порядка 225 ЗПИФов, работающих с недвижимостью. Совокупный оборот данного рынка эксперт оценивает в 164 млрд рублей или 2,2 млрд долларов. Для сравнения зарубежные фонды REIT (Real Estate Investment Trust), которые можно назвать аналогом российских ЗПИФ, в мире владеют имуществом на сумму более 3 трлн долларов.

Однако сегодня уже просматривается тренд на увеличение объемов вложения средств в недвижимость через фонды коллективных инвестиций. И потенциал данного направления не раскрыт.

В России наиболее популярны ЗПИФы от таких компаний как «Альфа-Капитал», Aktivo. Они есть у ряда крупнейших банков ‒ «Сбербанка», «Альфа Банка». С помощью ЗПИФ свои проекты реализует Фонд коллективных инвестиций «Рентавед».

При выборе ЗПИФа важно учитывать опыт управляющей компании. Особенно следует обратить внимание на то, каких показателей ее специалистам удалось добиться в предыдущие периоды.

Для этого лучше всего проехать по объектам недвижимости, которые находятся под управлением конкретного ЗПИФ, и увидеть своими глазами, в каком состоянии объект, насколько он заполнен арендаторами. Полезно пообщаться с самими арендаторами и узнать, насколько им комфортны арендные ставки, удовлетворены ли они работой управляющей компании.

Читайте также первую статью цикла «Инвестиции на минималках» ‒ Как заработать на недвижимости с бюджетом от миллиона рублей!?