Офисные инвестиции: как сегмент «выздоравливает» от коронавируса
Объем ввода и новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей в Москве в текущем году существенно растет несмотря на продолжающуюся пандемию. Вслед за этими показателями увеличивается и доходность инвестиций в бизнес-центры. Казалось бы, наступает самое подходящее время для вложения денег в объекты этого сегмента. Однако при ближайшем рассмотрении ситуация оказывается довольно неоднозначной.
В чем именно заключается главная загвоздка?
Деловой журнал «Рентавед» разбирался вместе с ведущими экспертами рынка коммерческой недвижимости.
Офисы «выздоравливают»
В 2020 году из-за пандемии и перевода сотрудников на «удаленку» объем спроса на офисы был на 26% ниже, чем в 2019-м. Однако, как отмечает Полина Афанасьева, аналитик департамента исследований Cushman & Wakefield, в текущем году офисный рынок получил импульс благодаря высокой деловой активности крупных корпораций, которые по-прежнему нуждаются в качественных площадях крупного объема для консолидации своих структур, а также реализации проектов built-to-suit (строительство помещений под конкретного клиента).
По данным аналитического отчета #MARKETBEAT Lite, подготовленного экспертами Cushman & Wakefield, по итогам 2021 года в Москве ожидается рекордный объем ввода новых офисных площадей за 5 лет – 510 тысяч кв. м. В ближайшем будущем в столице будет появляться еще порядка 350-400 тысяч кв. м офисов ежегодно. Также эксперты прогнозируют, что в нынешнем году совокупный объем спроса в сегменте составит 1,92 млн кв. м, что соответствует докризисному уровню.
По данным CBRE, во II квартале 2021 года объем новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей в Москве под собственные нужды составил 387 тыс. кв. м, что является максимальным квартальным значением с начала пандемии.
«Более высокий показатель последний раз был зафиксирован в IV квартале 2019-го – 604 тысячи «квадратов». Объем арендованных и приобретенных помещений за апрель-июнь этого года на 31% превзошел показатель II квартала 2020-го (296 тыс. кв. м) и сравнялся со значением в аналогичном периоде 2019-го (375 тыс. кв. м). Такая динамика стала следствием общего восстановление экономики в I полугодии 2021-го и снятия ограничений на посещение офисов, что стимулировало компании возобновить планы по поиску новых площадей», – заметила Маргарита Кабалкина, заместитель директора отдела исследований рынка компании CBRE
Доходность растет, вакансия нет
Вместе с объемами начинает восстанавливаться и ликвидность инвестиций в офисную недвижимость.
«По сравнению с 2020-м годом, когда сегмент существенно потерял в ликвидности, доходность инвестиций в офисы выросла примерно на 2%. Максимальный уровень доходности арендной модели, на который может сегодня рассчитывать инвестор в офисную недвижимость, составляет 10-12% годовых. Среднем ниже – 6-7% годовых. Верхняя планка прибыли достигается лишь при правильной стратегии вложения средств. Она зависит от удачного или неудачного расположения помещения и, конечно, локации», ‒ подчеркивают Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслана Сухий.
Некоторые эксперты дают и более смелые оценки.
Например, коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов считает, что в Москве годовая доходность классической офисной недвижимости может составлять 10,5% в среднем, а прибыль девелоперов, реализующих проекты классических офисов, может варьироваться от 35% до 55% за цикл (срок реализации проекта).
Уровень вакансии в столичных бизнес-центрах сейчас составляет порядка 11%, что сопоставимо с прошлогодними данными, отмечает директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова. Хотя многие компании сократили объемы занимаемых площадей и перевели часть сотрудников на удаленку, не все из них смогли привыкнуть к новому формату работы. К тому же, осталась необходимость в сохранении головного офиса или переезде в новый бизнес-центр в связи с желанием снять более дешевое помещение.
Новые возможности для инвесторов
В целях стимуляции инвестиционного спроса на рынке офисной недвижимости стали появляться новые механизмы, позволяющие снизить порог входа для вкладчиков с ограниченными бюджетами и снять с них часть головной боли по управлению активами.
В частности, набирает обороты так называемый кондо-формат, предполагающий распродажу в розницу площадей того или иного бизнес-центра, которые остаются под единым управлением. Эта схема дает понятную прогнозируемую доходность при сравнительно небольших средних чеках.
«В 2020 году с продуктом «кондо-коворкинг» на рынок Санкт-Петербурга вышла компания Investa. Она уже открыла первый объект под брендом Baza в городе на Неве, а также анонсировала еще два коворкинга схожего формата. При данной модели вложения средств порог входа инвестора составляет 1 млн рублей в случае покупки доли либо 1,41 млн, если приобретается отдельное помещение. Ожидаемая доходность – 12-13% годовых. Также активно развивающаяся сеть «Практик» предлагает инвесторам минимальный взнос от 300 тысяч с годовой доходностью 15% и возможностью конвертации в акции компании. Еще в III квартале 2020 года было заявлено о строительстве медцентра Smart Medical Center с коворкингом для врачей. Помещения можно будет выкупить или арендовать. Заявленная доходность составляет 12% годовых», – рассказывает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management.
Другой механизм коллективного инвестирования в офисные площади заключается в использовании закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов). Он предполагает «упаковку» объекта недвижимости в фонд, в котором инвесторы получают паи, но правом собственности на помещения не обладают.
Правда пока подобных сделок немного. Ключевую роль в этом процессе играют банки, у которых есть обширная клиентская база. Им достаточно просто собрать внушительную сумму от большого количества частных инвесторов, которая необходима для приобретения качественных объектов офисной недвижимости. Так, в интересах инвесторов ЗПИФов «ВТБ капитал инвестиции» купил 7 тыс. кв. м в БЦ Skylight, а «Сбербанк управление активами» приобрел БЦ Diamond Hall.
Особенности спроса
Изменила пандемия и те требования, которые делают офисы ликвидными.
По словам руководителя отдела исследований JLL Владислава Фадеева, в настоящий момент наибольшим спросом для покупки пользуются блоки небольших площадей ‒ до 1 тысячи кв. м – в строящихся бизнес-центрах. Основными покупателями являются частные инвесторы, которые входят в проект на этапе строительства, а также компании, рассматривающие приобретенные площади под свои нужды.
Иван Татаринов условно разделяет покупателей офисной недвижимости на несколько групп.
«Во-первых, это частные инвесторы, которые приобретают небольшие блоки от 50 до 150 кв. м для последующей сдачи в аренду. Во-вторых, это конечные пользователи, приобретающие блоки до 500 кв. м под собственные офисы. В-третьих, покупатели представлены и крупным бизнесом, госкорпорациями, компаниями из IT-сегмента, банковского сектора. В-четвертых, отдельно можно выделить покупателей формата build-to-suit, о которых уже было сказано выше, когда девелопер реализует проект под конкретного крупного арендатора», ‒ делится эксперт.
Что же касается арендаторов, то они становятся более требовательны к офисам. После того как часть сотрудников проработала дома, многим на «удаленке» стало удобнее, чем в офисе.
Их перестал устраивать стандартный офис В-класса, который стал восприниматься как скучный, серый, неудобный и неуютный. Людям захотелось работать в комфорте. И крупные арендаторы, заботящиеся о производительности своего персонала, стали к этим настроениям относиться более внимательно и выбирать такие офисы, которые раньше были характерны только для Кремниевой долины в Калифорнии. Среди их отличительных особенностей можно назвать бесплатную еду, парковки, спортзал, игровые комнаты, прачечные, парикмахерские, наличие ресторанов и кафетериев, гибкий график работы и непринужденную обстановку. Эта идеология попала и на московский рынок, и пандемия Covid-19 ускорила на 2-3 года становление более внимательного отношения к персоналу, рассказывает Андрей Машков, директор департамента коммерческой недвижимости Oxe Capital.
Не все так просто
Однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что в сегменте офисной недвижимости все непросто. Во-первых, несмотря на растущие объемы ввода и сделок лишь малая часть площадей оказывается доступной для инвесторов и арендаторов на открытом рынке.
Всего за I полугодие 2021-го в Москве, по данным CBRE, в эксплуатацию введено 446,3 тыс. кв. м. Но лишь 40 тысяч из них доступны на рынке по итогам II квартала. Согласно планам девелоперов, объем ввода офисных площадей в 2021 году составит порядка 820 тысяч «квадратов», из которых для открытой аренды или покупки будет доступно 28% на конец II квартала.
Тенденцию подтверждает Владислав Фадеев. Он прогнозирует, чтопо итогам 2021 года объем ввода офисов в Москве достигнет 658 тыс. кв. м., при этом арендаторам будет доступно только 26% площадей, что станет минимальным показателем за 10 лет. Для сравнения, в 2020-м компаниям после завершения строительства объектов было доступно 78% офисных площадей.
Основной причиной этого является большой объем строительства бизнес-центров под конечного пользователя. По данным JLL, в текущем году 60% офисных площадей построены (или будут) под конкретного клиента либо под себя, что является абсолютным максимумом за всю историю рынка.
Другой причиной является повышенный интерес к аренде или покупке офисных блоков на ранних этапах строительства зданий.
«Важным фактором, который заставлял крупные компании задумываться о выборе нового офисного здания на ранней стадии строительства – это его местоположение. Этот вопрос стоит наиболее остро для арендаторов, которые хотели переехать в перспективе ближайших лет в новый офис класса А в центре Москвы. Как свидетельствует проведенное нами исследование, блоки на 10 тыс. кв. м. можно найти только в двух зданиях в Центральном деловом районе, на 5 тыс. кв. м – в семи. Компаниям, которые планируют занять 20 тыс. кв. м, будет очень сложно разместить свой офис в центре города. Также стоит отметить, что 43% нового предложения класса А 2021-2022 годов, в котором предлагаются блоки более 20 тыс. кв. м, будет сконцентрировано за МКАД», – говорит Владислав Фадеев.
Кроме того, высокий спрос на офисы многие эксперты объясняют временным оживлением на фоне ротации, спровоцированной пандемией.
«Многие компании просто переезжают из офиса в офис, сокращая метраж занимаемых помещений. Часть международных операторов, в том числе, консалтеров, ритейлеров, сокращают свои штаты, и, как следствие, занимаемые площади на 30-60%, тем не менее оставаясь в офисах классов А, А+. Соответственно объем новых офисных центров уже не является ответом на некий «дефицит» доковидного периода», ‒ отметил Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна».
Если подводить итоги, то в настоящий момент времени лучше отнестись к инвестициям в офисную недвижимость с умеренным оптимизмом. Выгодно вложиться в сегмент вполне реально, а такие механизмы, как кондо или ЗПИФ могут существенно снизить порог входа, став неплохим подспорьем для игроков с небольшими бюджетами. При этом высокие показатели ввода и большой объем сделок в сегменте оказывают минимальное влияние на доступность площадей для инвесторов и рост доходности вложения средств в офисы.
Статью подготовил Александр Ковалевский
Читайте также ‒ Какие сегменты недвижимости в России инвесторы считают самыми прибыльными прямо сейчас!