Как отмечают эксперты, инвесторам в России даже с небольшим бюджетом доступны несколько механизмов вложения средств. О достоинствах и сложностях применения основных из них рассказал Роман Ларушкин, коммерческий директор PARUS Asset Management.

Эксперт выделяет сразу 5 стратегий поиска объектов недвижимости и вложения средств в них.

Первый способ – это самостоятельные инвестиции. В таком случае инвестор полностью своими силами осуществляет поиск и подбор недвижимости на всевозможных площадках, производит расчеты финансовой модели и доходности, а дальше – проводит покупку и управляет активом. Данный вариант эксперт называет самым рискованным и трудозатратным.

«Задолго до начала инвестирования примите решение, хотите ли вы самостоятельно тащить весь груз операционной работы по управлению помещением, поиску и замене арендаторов, взаимодействию с властями, бухучету и др. Также оцените честно, имеете ли вы опыт управления недвижимостью с целью получения максимального дохода? Сдавали ли вы в аренду выгодно магазин или офис? Понимаете ли, как посчитать финмодель и потоки денег на 10 лет вперед? Готовы ли к просадке доходов от объекта на 10-20-30% в горизонте нескольких лет в случае форс-мажоров? Есть ли у вас подушка доходов, чтобы пережить такие времена и не разориться», ‒ советует Роман Ларушкин.

Второй способ ‒ участие в торгах и аукционах. Ключевой плюс данной стратегии – она позволяет недорого купить ликвидный объект недвижимости, который к тому же не экспонируется на открытом рынке. За счет этого можно получить более высокую доходность по сравнению с покупкой по рыночной цене.

Однако на аукционах обычно продаются непростые объекты с историей, долгами, банкротствами или другими обременениями. Работа с такими активами сопряжена с высокими рисками и требует определенных компетенций.

Третий способ ‒ покупка объекта недвижимости через брокера на рынке. Брокеры обладают большим опытом в поиске помещений и могут найти инвестору ликвидный офис или ГАБ (готовый арендный бизнес).

«Однако, выбирая такую стратегию, необходимо помнить два базовых принципа. Во-первых, брокеры не отвечают за доходность того, что вы купите. Во-вторых, они чаще всего продают именно то, что им выгодно продавать, где им платят большую комиссию», ‒ обращает внимание эксперт.

Четвертый способ – поиск соинвесторов. Если инвестор понимает, что его бюджет мал для покупки качественного объекта, то он начинает искать партнеров, совместно с которыми покупает свой первый актив. Риски у модели такие же, как и в способах, описанных выше. Плюс добавляется риск получить неудобного партнера, с которым через какое-то время станет сложно договариваться и принимать решения. Тогда из бизнеса придется выходить с дисконтом или терпеть все это 5-7-10 лет, на которые рассчитан совместный инвестпроект.

И наконец, пятый способ – коллективные инвестиции. При небольшом бюджете инвестор может найти компанию, которая уже купила качественный объект недвижимости, профессионально им управляет и получает ежегодный арендный поток.

Чаще всего микроинвесторов с чеками в 5-10 млн не пускают в такие проекты, и собственники офисов или торговых центров сами получают доход от арендаторов. Но есть и компании на рынке, которые специализируются на краудфандинге и коллективных инвестициях. Они покупают качественные объекты, подписывают долгосрочный договор аренды и начинают поиск инвесторов через биржевую продажу ценных бумаг этих ЗПИФн (закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости).

Такой вариант вложения средств эксперт считает наиболее качественной и жизнеспособной моделью по ряду причин.

«Во-первых, прозрачные финансовые модели, посчитанные на 10 лет или срок аренды проекта. Во-вторых, проекты прошли тщательную проверку банками-кредиторами, регулятором в лице Банка России, а также у них лицензированная деятельность. В-третьих, вы можете диверсифицировать ваши вложения в несколько таких проектов и снизить риски, тогда как при самостоятельной покупке офиса или ритейла вы вложите все деньги в один проект и будете нести все риски его содержания. В-четвёртых, за вас проектом будут управлять профессионалы и следить за его состоянием, взаимодействовать с арендатором, получать арендный доход и отправлять его вам за вычетом своей небольшой комиссии за управление (обычно 10-15% от арендного потока). В-пятых, если вам вдруг понадобятся деньги через 3-5 лет на другие цели, то вы сможете выйти из коллективных инвестиций, продав свою долю на рынке через биржу», ‒ объясняет коммерческий директор PARUS Asset Management.

Ранее эксперты выяснили, насколько выгодно инвестировать в микроапартаменты в Москве.