Жилая недвижимость в России традиционно считается «тихой гаванью» во время любых экономических потрясений и кризисов, когда люди боятся за сохранность накопленных средств. И период «коронакризиса» стал еще одним ярким тому примером. Напуганные перспективами безработицы, нестабильным курсом рубля и снижением ставок по банковским депозитам, россияне ринулись на рынок жилья спасать свои деньги в квадратных метрах.

На фоне низких ставок по ипотеке это привело к взрывному росту цен на квартиры, а инвесторы, которые успели вовремя вложиться, получили отличную прибыль. Но сегодня с перезапуском программы льготной ипотеки ситуация меняется.

Стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость?

Какие объекты сегодня самые ликвидные?

Насколько стали прибыльными инвестиции в покупку квартиры для сдачи в аренду либо перепродажи?

Деловой журнал «Рентавед» выяснил это вместе с ведущими экспертами рынка.

Инвестиционный бум

По оценкам экспертов инвестиционно-строительной компании «ВекторСтройФинанс», в 2020-2021 годах доля инвестиционных сделок на рынке первичной недвижимости в Москве увеличилась с 10% до 20-25%. При этом в отдельно взятых проектах на инвестиционные сделки приходилось до 40%. 

Критерии ликвидности жилья на фоне инвестиционного бума не изменились.

Не изменились и структура инвестиционных сделок и стратегии самих инвесторов. Новостройки чаще всего приобретались на старте продаж ‒ это позволяло извлечь наибольшую прибыль. Те, кто вкладывал в недвижимость на краткосрочный период, перепродавали по уступке ДДУ накануне ввода дома в эксплуатацию. Те, кто стремится получить максимальную маржу ‒ через 5-7 лет.

«Активно покупали квартиры и апартаменты на финальных стадиях строительства, а также в уже готовых домах. Как правило, в этом случае инвестор приобретает их для сдачи в аренду, поэтому наибольший интерес для них представляют новостройки с отделкой «под ключ», ‒ рассказала Ирина Доброхотова.

Выгодны ли сегодня жилые инвестиции?

А вот ситуация с доходностью квартир в результате инвестиционного бума изменилась, причем в худшую сторону для инвесторов.

Например, на вторичном рынке Москвы, по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN», за последний год квартиры подорожали на 25%, а годовой рост арендных ставок, по оценкам риелторов, составил около 5-10%.

Условную квартиру стоимостью 9 млн рублей в прошлом году можно было сдавать в аренду примерно за 45 тысяч рублей в месяц и получать арендный доход на уровне 6% годовых. С учетом роста цен аналогичная квартира сегодня обойдется уже примерно 11,3 млн, а сдавать ее можно по ставке в 48,5 тысяч. Соответственно, доходность объекта недвижимости упала до 5,1% годовых, и это еще «грязными», до уплаты налогов.

По данным аналитиков Федерального портала «Мир Квартир», арендный доход от сдачи квартиры в Москве вовсе по состоянию на октябрь 2021 года упал до 3,7% годовых в среднем. В Санкт-Петербурге цифры чуть лучше ‒ 4,4% прибыли в год. 

Снижается и доходность в инвестиции в квартиры по спекулятивной модели.

«Стартовые цены в столичных новостройках стали слишком высоки и на доходность в 30-50% к первоначальным вложениям стало сложнее рассчитывать», ‒ отмечает Роман Мирошников.

По оценкам председателя совета директоров «Бест-Новострой», доходность инвестора от покупки квартиры на котловане и ее дальнейшей перепродажи до ввода в эксплуатацию (1-2 года) сегодня может составлять около 30% от вложенных средств. А в среднесрочной перспективе (при продаже через 5-7 лет) она может достигать 50%.

Но инвестировать в новостройки эксперты советуют с осторожностью.

«Сейчас к стартам продаж многих жилых проектов выстраивается очередь из покупателей, но не все они инвестиционно-привлекательные», – предупреждает инвесторов Роман Родионцев, директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet.

Какие объекты ликвидны?

Однако даже с учетом возросших цен на жилую недвижимость и снижением доходности инвестиций в сегменте остаются свои «голубые фишки». Да и на простых ликвидных лотах можно неплохо заработать, выбрав правильную стратегию.

Чтобы не промахнуться с выбором объекта, стоит учесть местоположение жилого комплекса, окружающую его городскую и транспортную инфраструктуру, близость к метро, напоминает Мария Хурамшина, директор по маркетингу ГК «3-RED». Дополнительно можно иметь в виду, что большей рентабельностью обладают жилые комплексы с меньшим числом квартир на этаже.

Однозначно, инвестиционно-привлекательными остаются квартиры в новостройках, расположенные рядом со строящимися станциями метро, а также в локациях, где в ближайшее время должны произойти существенные положительные изменения с транспортной доступностью – появление новых дорог, развязок. В этом случае с улучшением ситуации в районе цены на жилье растут более существенно, соответственно, инвестор может рассчитывать и на большую прибыль.

«Неплохим вариантом для инвестирования могут стать квартиры, построенные в рамках проекта по комплексному освоению территории, например, на территории полуострова Нагатинская пойма. Также инвесторам будут интересны квартиры в новостройках как внутри МКАД, так и в ближайшем Подмосковье. Например, это может быть объект в новостройке комфорт-класса на юго-востоке Москвы, в 10 минутах ходьбы от станции метро или МЦК. Или квартира в эко-квартале бизнес-класса с хорошей транспортной доступностью, а также недалеко от метро. Подобный проект есть в Марфино, недалеко от Ботанического сада», ‒ делится Ирина Доброхотова.

Наиболее востребованными, по мнению Андрея Колочинского, управляющий партнера «ВекторСтройФинанс», будут квартиры в новостройках комфорт-класса, реализуемые по доступной цене. Инвесторам интересны небольшие квартиры-студии или однокомнатные – спрос на них всегда большой, их будет легче продать. Инвестиции в жилье бизнес-класса тоже будут доходными, но не у всех есть сумма, позволяющая вкладывать в высокобюджетные сегменты жилья.

Также интересной для инвестиций стала элитная недвижимость. За последние 1,5 года цены в данном сегменте также стремительно росли, указывает директор по продажам ГК Insigma Ирина Лосева. Наиболее востребованными и популярными остаются премиальные квартиры больших площадей, от 100 квадратных метров, предназначенные для семей с детьми.

Кроме того, эксперты сходятся во мнении, что выгодным вложением средств может стать покупка апартаментов.

Покупка апартаментов идеально подходит тем, кто намерен получать доход за счет аренды, добавляет Роман Мирошников. В продаже много суперкомпактных лотов с низкими бюджетами покупки, в том числе сразу с отделкой. Но есть один нюанс — локация в подобных проектах не всегда удачная, а для арендаторов важна транспортная доступность.  

Для тех, кто инвестирует в новостройки с целью дальнейшей сдачи их в аренду, будут более привлекательными объекты в уже обжитых районах, также с хорошей транспортной доступностью, благоприятным инфраструктурным, природным и социальным окружением, добавляет Ирина Доброхотова.

Это могут быть как уже сданные в эксплуатацию новостройки, так и строящиеся дома в новых, чаще последних очередях в крупных проектах комплексного освоения территорий, где уже есть все необходимое для комфортной жизни.

В данном случае выбор обусловлен стратегией инвестора – хочет ли он купить уже готовое жилье и сразу сдавать его в аренду либо он вкладывается на средне- или долгосрочную перспективу и приобретает строящееся.

Стоит ли бояться падения цен?

Не смотря на волнения, которые сегодня сформировались на рынке жилой недвижимости, большинство экспертов все же уверены, что опасения потенциальных инвесторов о падении цен на жилье в ближайшем будущем напрасны.

По словам Романа Родионцева, предпосылок для этого на рынке сейчас нет. Предложения на рынке быстро поглощаются. Цены на стройматериалы, затраты на рабочий ресурс только растут, кроме того, сама модель проектного финансирования не позволит быстро и заметно снизить цены. Конечно, рост будет не таким взрывным, как в 2020 году, но и снижения точно не предвидится.

Директор департамента инвестиционных сделок Point Estate Евгения Мельникова прогнозирует небольшой рост на недвижимость в пределах 5-7%, если не произойдет никаких экономических потрясений. В более дорогом сегменте, по мнению Ирины Лосевой, цены по итогам 2021 года могут увеличиться еще на 10%. Средняя стоимость квадратного метра элитных новостроек уже преодолела барьер в 1,2 млн рублей.

Статью подготовила Вера Сайгина

Читайте также – Эксперты нашли города, обогнавшие Москву по темпам роста цен на новостройки.