Приобретение готового арендного бизнеса (ГАБ) остается одной из самых востребованных и надежных моделей инвестиций на российском рынке недвижимости. Это довольно легко объяснить прозрачностью и понятностью сделки. Приобретая коммерческое помещение с долгосрочным арендатором, инвестор сразу видит стоимость актива и уровень дохода, который он будет приносить на годы вперед.

Однако инвестиции в ГАБ, как и в любые другие объекты недвижимости, сопряжены с большим количеством рисков и нюансов.

Это как факторы, связанные с особенностями самого объекта, так и моменты, касающиеся документации и юридических аспектов.

✔️ На что обратить внимание при покупке готового арендного бизнеса?

✔️ Что предпринять, чтобы минимизировать риски?

✔️ Как проверить ГАБ от и до?

Ответы на все эти вопросы попробуем найти вместе с нашими экспертами.

Арендатор

Именно арендатор коммерческого помещения и его надежность ‒ это основа успешного функционирования готового арендного бизнеса. Поэтому перед покупкой ГАБ необходимо вдоль и поперек проверить компанию, арендующую помещение.

«В первую очередь, проверяя арендный бизнес, необходимо оценить вид деятельности и связанные с ним риски. Также нужно выяснить статус и платежеспособность арендатора, просчитать окупаемость инвестиций», ‒ отмечает Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А 101».

На фоне пандемии профиль самых надежных арендаторов существенно изменился. Ввиду затянувшейся ситуации с коронавирусом и ограничениями, которые из-за него то вводят, то отменяют, самыми надежными арендаторами ГАБ стали продуктовые магазины и магазины товаров первой необходимости, в первую очередь представители крупных федеральных и региональных сетей, аптеки и учреждения здравоохранения, а также пункты самовывоза и выдачи интернет-заказов.

Подробнее об арендаторах, которые сегодня являются самыми стабильными и надежными, можно узнать здесь.

Далее следует внимательно проверить финансовую успешность компании.

«Важно проверить арендатора на возможное банкротство – не состоит ли он в реестре банкротов. Также необходимо оценить его финансовое состояние, запросив декларации, желательно за два-три последних года, чтобы посмотреть динамику. Кроме того, посмотрите наличие дел с участием компании в судах», ‒ советует Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки».

Еще следует запросить у продавца выписку по платежам и акт сверки взаиморасчетов перед продажей. Если, например, арендатор должен вносить аренду 5-го числа, а почти каждый месяц есть просрочка, значит, дела у него идут не очень.

Также перед покупкой ГАБ отнюдь не лишним будет пообщаться лично с руководителем компании-арендатора.

«Проговорите с ним все условия действующего договора. Какие у него планы в перспективе? Комфортно ли ему работать на действующих условиях? Обязательно уточните, не пугает ли его смена собственника, готов ли он к этому», ‒ добавляет Павел Поликарпов.

Локация…

является другим ключевым фактором при выборе и покупке ГАБ.

На самом деле, локация ‒ достаточно широкое понятие, включающее в себя много составляющих. Нужно оценить трафик, уровень конкуренции, а также целевую аудиторию и уровень ее платежеспособности.

Какие ключевые факторы следует учитывать при выборе локации для торгового помещения, мы рассказывали ранее.

«Даже если ГАБ по всем признакам идеален и нет причин отказываться от сделки, я бы посоветовал следующее: найдите кафе/ресторан в прямой видимости от помещения. Далее присаживайтесь поудобнее возле окна и наблюдайте за траффиком возле помещения – идут ли люди, в какое время, выходят ли они с покупками. Важно лично убедиться в ликвидности объекта. Как ни странно, именно на этом этапе покупатель видит все то, о чем умолчали собственник и его представители», ‒ добавляет руководитель бизнес-клуба «Московские сделки».

Документы

Еще один ключевой этап приобретения ГАБ – это проверка документации.

Также желательно узнать историю возникновения прав собственности на помещение.

«Стоит проверить все последние переходы и понять, нет ли там места для того, чтобы оспорить сделку. В договоре аренды обязательно нужно обращать внимание на порядок расторжения договора, штрафы за досрочный выход, срок уведомления, возврат депозита. Желательно проверить ИП или ООО арендатора, так как даже под известной вывеской может скрываться находящийся на грани банкротства франчайзинг», ‒ рассказывает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

Еще один важный момент, чтобы заявленный метраж помещения соответствовал прописанному в документах.

Кроме того, по мнению Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, стоит обратить внимание на договор аренды, на реальность ставки аренды, на возможность быстрой замены арендатора, на наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями, количество кВт под прогнозируемую деятельность.

Другие юридические тонкости

Также покупка ГАБ сопряжена с рядом специфических рисков.

Особую бдительность эксперты советуют проявлять, инвестируя в готовый арендный бизнес, который находится в отдельно стоящем здании. В Москве ежегодно сносятся десятки незаконных построек с действующими арендаторами. Приобретая ГАБ, никто не застрахован от возможности стать собственником самостроя, который в один прекрасный день сравняют с землей. В итоге инвестор не только не заработает, а останется в большом минусе.

Второе – проверьте объект на различие площади в ЕГРН и правоустанавливающих документах. Если противоречия в цифрах по данному вопросу имеются, то обязательно следует узнать у продавца, за счет чего площадь изменилась. Если он не показывает разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, от покупки лучше отказаться. Имейте в виду, что после увеличения площади продавец мог совершить притворную сделку, чтобы прописать в следующем правоустанавливающем документе увеличенную площадь. Поэтому проверяйте все документы с момента первого оформления прав на объект.

Третье – если в архивных документах БТИ площадь объекта меньше, чем в новых, и продавец снова не показывает разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, задумайтесь. Справки БТИ о «включении в площадь ранее не учтенного» чердака, технического подполья и т.п. не подтверждают законность строительства.

Четвертое – если вместо документов БТИ продавец показывает документы Ростехинвентаризации (Федерального БТИ), обязательно требуйте разрешения на строительство и на ввод.

Пятое – внимательно изучите документы на земельный участок. Если участок в аренде, то на время строительства или реконструкции к договору аренды должно было заключаться дополнительное соглашение с изменением назначения договора.

А если попался объект, который уже «легализован», то попросите у продавца документы по легализации самостроя – протокол градостроительно-земельной комиссии, подтверждение оплаты штрафа за самовольное строительство, решение суда (если был суд), письмо Госинспекции по недвижимости о том, что объект не является объектом самовольного строительства».

И еще один нюанс при покупке ГАБа – на банкротство требуется проверить не только арендатора, но и собственника!!!

Если продавец в течение трех лет будет признан банкротом, то сделку могут признать незаконной. Поэтому важно уточнить, не состоит ли он в реестре банкротов, и оценить его финансовое состояние, запросив декларации желательно за два последних года, чтобы посмотреть динамику.

Статью подготовили Екатерина Щеглова и Пыстин Вадим

Читайте также – Как изменился российский сегмент инвестиций в ГАБ за период пандемии.