На фоне обострения геополитической ситуации, вызвавшей обвал фондовых рынков и очередной виток обесценивания рубля, на рынке недвижимости начинается паника. Многие россияне стараются быстро инвестировать в недвижимость с целью сохранения средств. Однако далеко не у всех достаточно активов для покупки объекта целиком, а резкое увеличение ключевой ставки отрезало инвесторов от доступного ипотечного плеча.

В таких случаях остается искать низкобюджетные варианты для инвестиций, выбор которых на российском рынке недвижимости сильно ограничен. На этом фоне довольно перспективным сегментом могут стать машиноместа.

✔️ Какие существуют стратегии инвестиций в машиноместа сегодня?

✔️ Какой доход можно получить за счет вложений в подобные объекты?

✔️ И какие есть риски у данного вида инвестирования? 

Об этом расскажем вместе с экспертами.

Как инвестировать?

По данным агентства «Автостат», в России парк легковых автомобилей за последние 10 лет ‒ с 2011 по 2021 ‒ вырос на 36%. Потребность в современных паркингах растет еще и на фоне того, что парк личных автомобилей качественно обновляется. В городах появляется все больше внедорожников, микроавтобусов, электромобилей. 

Рост спроса на машиноместа связан также с расширением зон платной парковки, отмечает Маргарита Канунникова, директор по маркетингу клубного дома «Пречистенка, 8». Раньше люди понимали, что могут бесплатно парковаться, а сейчас дворы в городе закрыли. Кроме того, наказания за парковку в неположенном месте ужесточаются.

Второй способ инвестирования ‒ это выкуп пула парковочных мест у застройщика. В этом случае дисконт может быть значительным ‒ вплоть до 50%, если выкупается целый этаж. 

Далее управляющий партнер Asa Capital поделился с журналом «Рентавед» своим кейсом по инвестициям в машиноместа.

«Мне принадлежало 93 парковочных места ‒ это целый этаж в роботизированном подземном паркинге. Машиноместами со мной рассчитался застройщик за выполнение работ по строительству ‒ я их получил в расчете 540 тысяч за один паркинг два года назад. И практически за 2 года я почти полностью распродал машиноместа по цене 730-750 тысяч рублей за паркинг», ‒ отмечает Андрей.  

Он добавил, что недавно получил право собственности на эти места, цена их выросла до 800 тысяч рублей.

«Если брать во внимание мой пример, то доходность за два года получается на уровне 30-35%. В год это 15-17%», ‒ подытожил эксперт.

Однако о подобной доходности можно говорить в случае покупки пула машиномест. Если они покупаются по одному и не на ранних стадиях строительства, то доход от их перепродажи не превысит 10%.

Как отмечают в компании «БЕСТ-Новострой», цены на машиноместа растут, как правило, лишь с сокращением предложения в продаже. По заметно более высокой цене ‒ на 20-30% дороже ‒ их можно продать тогда, когда ЖК уже заселен, а аналогичных предложений от застройщика нет.

Паркинг, по мнению экспертов, также может быть интересен и с точки зрения отдаленных перспектив. Например, если семье срочно понадобятся деньги, то можно продать часть машиномест. В то время как квартиру по частям распродать невозможно.

Сколько стоит «домик» для автомобиля?

Цены на парковочные места в Москве и Подмосковье зависят от класса машиноместа. В комфорт-классе в Москве это 1,5-2 млн рублей, в бизнес-классе стоимость начинается от 2 млн, в элитном классе ‒ 4-5 млн и выше. Если говорить о Московской области, то стоимость сильно варьируется. В ближайшем Подмосковье средняя цена будет в районе 800 тысяч рублей. Чем дальше от МКАД ‒ тем стоимость ниже.

В Новой Москве, по оценкам «БЕСТ-Новострой», машиноместо в отапливаемом паркинге будет стоить от 700 тысяч до 1,3 млн рублей. 

В бизнес-классе средняя стоимость машиномест, расположенных в пределах ТТК, составляет около 2-3,5 млн рублей, добавляет Маргарита Канунникова.

В прошлом году цены на машиноместа корректировались с ростом стоимости квартир. В Москве стоимость машиномест выросла примерно на 15%, в области рост составил около 10%.

Стоимость аренды машиноместа в наземном паркинге варьируется в пределах 3-7 тысяч рублей в месяц, отмечает Доброхотова. В подземном – в среднем от 10 и до 25 тысяч (в элитном сегменте) в месяц.

«Застройщики, как правило, сдают в аренду невыкупленные машиноместа в паркинге, чтобы окупить эксплуатационные расходы. В отдельных случаях пытаются продать паркинг по максимуму, снижая стоимость», ‒ объясняет г-жа Канунникова. 

Риски

Участники рынка сходятся во мнении, что у инвестиций в машиноместа есть ряд особенностей. Например, срок экспозиции паркингов может быть от 3 до 9 месяцев ‒ быстро продать место для автомобиля непросто.

«Если нужно продать быстрее, то основным фактором выступает цена. Если снизить ее на 50-100 тысяч рублей, то срок продажи можно существенно снизить», ‒ предупреждает Андрей Поволяев.

По его словам, арендная ставка на машиноместо зависит от многих факторов ‒ район города, затраты на обслуживание, необходимость дополнительных вложений, связанных, например, с оборудованием розеток для электрокаров.

«Но в целом, в этом случае я бы говорил о 13-16 годах окупаемости инвестиций. Если считать вложения комплексно, с учетом удорожания недвижимости, то окупаемость вложений будет стремиться к 10 годам», ‒ резюмирует эксперт.

При сдаче в аренду инвестиции в машиноместа окупятся в среднем за 15 лет, особо удачное приобретение – за 10 лет.

«Это быстрее, чем в сегменте квартир и даже большинства апартаментов, но все равно не очень выгодно для вложений. Подобные активы очень редко приобретают исключительно для получения арендного дохода. Главный риск заключается в том, что данные инвестиции попросту могут не окупиться с учетом ежегодной инфляции. Сложнее находить и легче потерять арендатора. У машиноместа может быть высокая стоимость владения из-за затрат на охрану, отопление, уборку и прочее обслуживание паркинга, что может сделать арендную стратегию полностью нерентабельной», ‒ подчеркивает Ирина Доброхотова из «БЕСТ-Новострой».

Андрей Поволяев, управляющий партнер Asa Capital, выделяет три основных риска инвестиций в машиноместа.

«Первое ‒ это вопрос ликвидности. Если большой объем парковочных мест, то выход из инвестирования может оказаться непростым. Распродать все быстро не получится. Второй момент заключается в том, что потенциальные покупатели ‒ это практически полностью жители данного ЖК. Возможно, лотом заинтересуются покупатели и из соседнего жилого комплекса, но вероятность невелика», ‒ рассказывает он. 

Кроме того, он напоминает о том, что стоимость владения автомобилем в Москве и других больших городах существенно растет. Многим становится проще передвигаться на такси или общественном транспорте.

«Многие мои знакомые оставляют машины во дворе и вызывают такси. Пока что эта тенденция не оказывает значительного влияния на привлекательность машиномест, но я думаю, что в перспективе 5-10 лет это влияние существенно вырастет», ‒ считает Андрей.

Он считает, что самые выгодные районы с точки зрения инвестиций в машиноместа ‒ это те, где сложно оставлять машину во дворе, а желающих припарковаться на платной парковке немного. Кроме того, у потенциальных арендаторов должна быть возможность ежемесячно оплачивать парковку. В этом случае стоит смотреть на машиноместа в домах комфорт-класса и выше ‒ там проживает платежеспособный класс людей.

Статью подготовила Вера Сайгина

Ранее мы рассказывали, как проверить готовый арендный бизнес перед инвестицией.