Эмоциональные инвестиции! Что происходит на рынке жилья на фоне последних событий?
Масштабные изменения на геополитическом и внешнеэкономическом поле оказывают колоссальное давление на многие отрасли и сферы жизни. Последствия этого уже в полной мере начала ощущать российская жилая недвижимость.
Что происходит на рынках первичного и вторичного жилья Москвы и Санкт-Петербурга прямо сейчас?
Об этом расскажем вместе с экспертами.
В целом ситуацию в сфере недвижимости сейчас можно охарактеризовать как панику на фоне неопределенности. Спешка, суета, огромное количество звонков, переговоров, срывов сделок – все это стало буднями агентов по недвижимости.
«В настоящее время мы наблюдаем ажиотажный эмоциональный скачок спроса на квартиры. Россияне в любой кризис начинают активно приобретать недвижимость, для них она является самым понятным инструментом для сохранения, или правильнее сказать спасения, своих накоплений. Но сейчас повышенный спрос формируют не только инвесторы с рублевыми накоплениями, которые они стараются сохранить во что бы то ни стало, но и находящиеся в поисках квартиры для себя люди, которые ранее успели получить одобрение на кредит по старым ставкам. И те, и другие очень торопятся и суетятся», ‒ рассказал Руслан Сухий, руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед».
Естественно, что ажиотажный спрос отражается на ценах.
Застройщики играют на повышение
По данным аналитиков ЦИАН, девелоперские компании, работающие в Москве и Московской области, начали активно менять стоимость недвижимости в своих проектах. Сейчас это происходит в основном в сторону повышения.
В базе ЦИАН уже ко 2 марта в 44% объявлениях о продаже от девелоперов были пересмотрены цены. Это больше, чем 28 февраля, в день резкого повышения ключевой ставки ЦБ (18%), и даже чем 1 марта (20%). До 28 февраля доля объявлений от девелоперов, где за сутки обновляются цены, составляла порядка 5-6%. Массовый пересмотр ценников в компании связывают именно с повышением ключевой ставки с 9,5% до 20%.
Как отмечают аналитики «НДВ Супермаркет Недвижимости», по итогам прошлой недели в жилых проектах рынка новостроек Москвы цены на квартиры поднялись в диапазоне от 5% до 12%.
У некоторых застройщиков, как уточнили эксперты компании, цены выросли из-за корректировки в сторону повышения по совместной субсидированной ипотеке с одним из крупных банков. В результате повышения ставки застройщику пришлось увеличить сумму субсидирования, повышение цен в таких проектах составило 10-12%.
По данным НДВ, на первичном рынке жилья (без апартаментов) массового сегмента Старой Москвы в 80% проектах были скорректированы цены в сторону увеличения:
- Повышение цен свыше 15% зафиксировано в 13 проектах (их доля на рынке составляет 15,1%);
- от 10% до 15% – в 17 проектах (19,8%);
- от 5% до 10% – 25 проектов (29,1%);
- до 5% – 31 проект (36,0%).
«Некоторые застройщики, с которыми мы сотрудничаем, подняли цены, остальные, так сказать, берут тайм-аут и следят за тем, как дальше будут развиваться события в политической и экономической сферах. В условиях значительного подъема ставок по ипотеке и дальнейшего роста цен застройщикам целесообразно было бы предоставлять покупателям скидки, однако нужно учитывать, что давать большие дисконты они не могут из-за риска не уложиться в финансовые модели», – говорит Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Петербург «замораживает» цены
На рынке новостроек Северной столицы цены также корректируют в сторону повышения, но справедливости ради стоит отметить, что далеко не все. Ряд компаний, наоборот, объявляют моратории на повышение цен в своих строящихся и готовых ЖК.
По данным наших коллег из портала о недвижимости BN.ru, на этой неделе о заморозке цен на квартиры в жилых комплексах девелопера Setl Group (а это крупнейший по выручке застройщик в регионе!) до конца марта объявила «Петербургская Недвижимость».
Также зафиксировали текущие цены в своих проектах до 1 апреля 2022 года включительно в строительной компании «Ленстройтрест». До конца апреля не вырастет стоимость жилья в проекте Gatchina Gardens, которые реализуется шведской инвестиционной группой CastorX Capital.
О заморозке цен на квартиры в своем флагманском проекте – Клубном доме Meltzer Hall – объявила накануне группа компаний «Альфа Фаберже».
«Цены в проекте будут заморожены как минимум до конца марта. Ближе к завершению этого периода мы примем решение о возможном продлении данной меры исходя из развития ситуации, которая в настоящий момент формируется на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в условиях внешнеполитической повестки. Мы будем двигаться исключительно навстречу нашим покупателям и однозначно не собираемся получать дополнительную прибыль за их счет в этот сложный для всех период», ‒ отметил Виталий Бахарев, генеральный директор ГК «Альфа Фаберже».
Помимо заморозки цен в компании приняли решение продлить на весь март действие запущенной в феврале программы, позволяющей приобрести квартиры в Meltzer Hall в беспроцентную рассрочку, в том числе с нулевым первоначальным взносом.
«Вторичка» на распутье
Традиционно при резких изменениях на рынке, которые сопровождаются девальвацией рубля, собственники квартир ведут себя по-разному.
«Сейчас одни владельцы недвижимости, почувствовав возросший спрос, не спешат продавать объекты – либо снимают их с продажи, либо поднимают цены. Другие, наоборот, ожидают, что на фоне очередного кризиса недвижимость начнет дешеветь, поэтому стараются свои объекты побыстрее продать по хорошей цене», – замечает Руслан Сухий.
По данным аналитиков ЦИАН, если на рынке новостроек столицы только за одни сутки (с 1 по 2 марта) девелоперы изменили стоимость для 44% квартир и апартаментов, то на «вторичке» за день цены меняются у 2-5% всех лотов.
«Только в 12% квартир за период с 24 февраля по 2 марта стоимость «квадрата» изменилась более чем на 1%. Более активные изменения в стоимости начались после повышения ключевой ставки: 28 февраля получили обновленные цены 4,5% квартир, 1 и 2 марта – еще по 4,2%. Решение ЦБ стало триггером пересмотра стоимости. Вторичный рынок среагировал слабее, чем первичный, – многие продавцы были в растерянности и не спешили менять ценник. Некоторые из них вообще передумали продавать собственность на фоне дальнейшей неопределенности», – комментирует Алексей Попов, руководитель проекта «ЦИАН. Аналитика».
Непосредственно 28 февраля, в день повышения ключевой ставки, большая часть продавцов, изменивших ценник, повысила его (2,7% от всего числа, понизили – 1,8%), несмотря на заградительные ставки по ипотеке, уточнил Попов. Аналитик отметил, что в этот же день в полтора-два раза увеличилась активность покупателей: спрос тогда шел со стороны покупателей с «живыми» деньгами, которые искали варианты для сохранения своих сбережений в таком надежном активе, как недвижимость, или от тех, кто получил одобрение кредита до 20-х чисел февраля (сейчас у некоторых банков пошли отзывы этих одобрений). Продавцы надеялись заработать на временном ажиотаже. В последующие дни, 1 и 2 марта, наоборот, большинство собственников, изменивших ценник, снижала его (2,2% против 1,9–2,1% тех, кто повышал), чтобы удержать покупателей, оставшихся без ипотеки, рассказал аналитик ЦИАН.
Четкой картины происходящего пока нет, утверждают риелторы. Потенциальные продавцы московских квартир разделились в равных долях на тех, кто предпочитает подождать, и тех, кто старается успеть продать, пока жилье не подешевело.
«Есть собственники, которые собирались продать объекты недвижимости и выходить в деньги, но сейчас пересматривают стратегию: да, они подтверждают свое намерение, но уже не хотят выходить в деньги, а рассматривают вариант купить сразу другую квартиру. Это типичное поведение продавцов, но покупатели редко когда в значительной степени реагируют на их попытки поднять цены или привязать их к валютному курсу. На этой неделе в некоторых компаниях отмечался рост числа обращений на продажу, причем клиенты просят немедленно выставить объекты в рекламу», – рассказывает Александр Москатов, управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль».
На элитном рынке, по данным Savills, 15-20% собственников сняли объекты с продажи «до момента лучшего понимания происходящего», а некоторые повысили стоимость. По оценке компании, в рублях у таких собственников повышение может составлять 15-20%, а в валюте – эквивалентно курсу двухнедельной давности по 75-80 руб. за доллар. Доля собственников с защитной стратегией составляет около 20-30%.
«Самая популярная стратегия на премиальном рынке – это продолжать экспонирование объекта с оглядкой на изменение ситуации. Объекты с рынка не снимаются, зачастую цена не повышается, тем не менее каждый собственник из этой категории после получения заявок на просмотр объекта соизмеряет предложение с тем, что происходит на рынке в моменте, взвешивает новостную повестку и принимает решение о продаже. Доля продавцов, придерживающихся такой стратегии, составляет порядка половины», – отметил Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России.
Статья подготовлена с использованием данных и материалов «РБК Недвижимость».
Читайте также – Центробанк ограничил возможности снятия валюты со счетов и вкладов.