Первые шесть месяцев 2022 года рынок новостроек сильно лихорадило. Рекорды по росту спроса и стоимости квартир сменялись падениями и стагнацией. В первом квартале на первичном рынке было зафиксировано рекордное число сделок за всю его историю. Однако после повышения ключевой ставки Банком России до исторического максимума ‒ 20% ипотека стала недоступной, что привело к снижению спроса. Начиная с апреля ЦБ несколько раз снижал ключевую ставку и сегодня она составляет 8%. Вслед за ключевой опустились ставки по ипотеке, что позволило рынку новостроек стабилизироваться.

Вместе с экспертами рассказываем, как изменился столичный рынок первичного жилья, что происходит с ценами, спросом и предложением прямо сейчас, и стоит ли ждать покупателям снижения цен на квартиры в строящихся домах осенью.

Спрос восстанавливается

Покупательская активность на рынке первичного жилья Москвы восстанавливается. По данным ЦИАН, в июле в столице было заключено 6,3 тыс. сделок с новостройками ‒ это на 12% больше, чем в июне и на 10% меньше, чем в январе 2022 года.

«Второй месяц подряд рынок восстанавливается после весеннего падения. Действие льготной ипотеки и программ субсидирования ставок от застройщиков, а также нереализованный весной отложенный спрос ведут к росту активности покупателей», ‒ отметила Елена Лапшина, эксперт «Циан. Аналитики».

В июле основной спрос в столице пришелся на малоформатные квартиры (от студий до «евродвушек»), на которые приходится 68% совокупного спроса в столичных новостройках, отметила генеральный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Наталия Кузнецова. По ее словам, сейчас продолжается тенденция на сокращение средней площади квартир: в июле средний метраж приобретаемых лотов составил 49,5 кв. м, что на 10,5% меньше, чем год назад. В совокупном спросе наибольшая часть сделок приходится на комфорт-класс. Первичный рынок Москвы становится рынком массового сегмента, на поддержку которого направлены все усилия властей.

Цены снижаются

Цены на новостройки продолжают коррекцию в зависимости от спроса, предложения и других факторов, связанных с себестоимостью строительства. В разных сегментах стоимость квадратного метра в июле показала разную динамику, однако существенного падения или роста аналитики не зафиксировали, отмечают эксперты.

По итогам июля в комфорт-классе с начала лета средняя цена предложения 1 кв. м в новостройках Москвы снизилась всего на 2%, подсчитали в «Бест-Новострой».

Такая динамика объясняется осторожностью застройщиков в части индексации цен из-за слабых продаж в апреле и мае, пояснила эксперт «Циан. Аналитики» Елена Лапшина. По ее словам, даже несмотря на рост числа сделок, многие застройщики не провели ежемесячное повышение цен. Кроме того, в последние два месяца на рынок выходит больше новинок, чем весной, средние цены в них тоже ниже, чем до начала кризиса, поясняет аналитик.

Предложение выросло

Объем предложения на первичном рынке Москвы увеличивается шестой месяц подряд, утверждают аналитики. Относительно июня количество квартир в продаже, по данным ЦИАНа, выросло на 3,8% и достигло 56,9 тыс. штук (в начале года предложение составляло 44,3 тыс.).

Рост предложения в июле связан с двумя причинами.

Во-первых, квартиры дольше находятся в продаже за счет низкого спроса. Во-вторых, застройщики активизировались после задержки вывода проектов с начала года. Девелоперы предпочли вывести объекты, по которым получена разрешительная документация, в реализацию. Издержки на ее повторное получение представляются им выше рисков слабых продаж на кризисном рынке.

Прогноз на осень

До конца лета первичный рынок недвижимости продолжит находиться в сильной зависимости от ипотечных условий, единогласно утверждают опрошенные эксперты.

На последнем заседании ЦБ ключевая ставка была снижена на 1,5 п.п. и составила 8%. «В результате банки также скорректировали ипотечные ставки, а застройщики улучшили условия по программам субсидированной ипотеки (как по ипотеке с господдержкой, так и по семейной ипотеке), средняя ставка по кредиту на первичном рынке Москвы составляет 3,3%, в Московской области ‒ 3%. При этом сохраняется существенный разрыв с ипотечными ставками на рынке вторичного рынка, что тормозит сделки на рынке новостроек», ‒ говорит Кузнецова.

Если ставки по льготной ипотеке снизятся до приемлемых (докризисных) 7%, то можно прогнозировать, что осенью на первичном рынке может реализоваться отложенный спрос, считает руководитель направления первичной недвижимости «Авито» Дмитрий Алексеев. Он отметил, что и застройщики, и потребители постепенно адаптируются к текущим условиям, а строительные компании корректируют свои процессы и цепочки поставок стройматериалов.

«К концу третьего квартала спрос достигнет примерно 60-70% от прошлогодних значений. Помимо ипотеки его поддержат различные рассрочки и дисконты от застройщиков. Выход новых проектов скорее всего изменит тренд последних двух лет, когда средняя цена квадратного метра в дебютировавших объектах была выше, чем у строящихся или готовых комплексов. Скорее всего, уже к осени окончательно вернется привычное ценообразование: чем ниже готовность корпуса, тем дешевле квартиры или апартаменты в нем», ‒ прогнозирует г-н Алексеев.

Сохранение текущего внешнеполитического положения к концу года может привести к сокращению девелоперской активности и, соответственно, уменьшению объема ликвидного предложения, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Вместе с продолжающими рост девелоперскими издержками это приведет к более динамичному увеличению цен на новостройки, прогнозирует эксперт. Поэтому, по ее мнению, многое зависит от стратегии властей, а также от принимаемых мер поддержки строительного комплекса и стимулирования спроса.

Статья подготовлена по материалам «РБК Недвижимость».

Читайте также – Аналитики назвали города-лидеры по темпам роста цен на новостройки в I полугодии 2022-го.