Для тех инвесторов, кто не может приобрести квартиру, доступны другие более бюджетные активы, например, комнаты. С учетом роста цен на жилье в последнее время доходность арендной модели инвестиций в комнаты стала даже выше, чем у квартир. Однако данная стратегия сопряжена с дополнительными рисками. О них расскажем вместе с юристами.

Во-первых, при покупке комнаты возникает дополнительный риск, что сделку могу оспорить если продавец до продажи инвестору не предложил ее выкупить по той же цене собственникам других комнат в данной квартире.

Покупать комнату в квартире следует при наличии у продавца доказательств соблюдения порядка преимущественного права выкупа комнаты сособственниками квартиры (пункт 2 статьи 246, пункт 1 статьи 250 Гражданского кодекса РФ; часть 6 статьи 42 Жилищного кодекса РФ).

«У продавца должны быть доказательства извещения в письменной форме остальных собственников комнат в квартире о намерении продать свою комнату третьему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (пункт 2 статьи 250 Гражданскому кодексу (ГК) РФ), либо отказ от покупки комнаты, полученный от каждого из сособственников. Причем в первом случае, и при отсутствии письменных отказов от сособственников, от даты извещения должно пройти не меньше месяца – этот срок, в который собственники других комнат могут решить, будут ли они выкупать продающуюся комнату», – отмечает Татьяна Чумикова, юрист ООО «МСТ».

Также, по ее словам, необходимо учесть сложность при дальнейшей продаже этой комнаты, ведь придется добывать все упомянутые выше извещения и отказы уже для нового покупателя.

Опасная реконструкция

Очень прибыльной стратегией инвестиций может стать покупка комнаты для ее переоборудования в небольшую студию. Такие объекты тоже несут в себе некоторые опасности, грозящие если не потерей объекта, то как минимум множеством проблем.

«Фактически, инвесторы выкупают такие квартиры, делают там ремонт, переносят «мокрые зоны». Много квартир продается без узаконенных перепланировок, с обещанием якобы все привести в порядок после сделки. Такую квартиру-комнату приобретать нельзя», – настаивает Андрей Мозоль, юрист и руководитель агентства недвижимости.

Несущественная доля

Также эксперты по недвижимости рекомендует обращать внимание на размер доли. Если она меньше любой из комнат в квартире, сделку вполне можно аннулировать.

«Если при покупке комнаты доля не выделена в натуре, и по договору приобретается общая долевая собственность, а площадь такой доли меньше, чем любая из комнат, то такую долю через суд можно признать несущественной и обязать ее продать собственнику с большей долей в порядке части 4 статьи 252 ГК РФ. Такую комнату лучше всего не покупать», – рассказывает г-н Мозоль.

Собственник-банкрот

Также перед покупкой комнаты необходимо проверить собственника на предмет его платежеспособности.

«Это очень важно, особенно если недвижимость продается дешевле ее рыночной стоимости. Сделать это можно несколькими способами. Во-первых, на сайте службы судебных приставов есть база данных исполнительных производств, где можно отследить долги гражданина, которые уже подтверждены судебным решением. Для этого всего лишь необходимо ФИО продавца и его дата рождения. Во-вторых, можно проверить информацию на официальном сайте районного или мирового суда по месту регистрации собственника. Здесь можно получить сведения не только о рассмотренных делах, по которым уже есть решение суда, но и о еще продолжающихся судебных спорах. В-третьих, на сайте арбитражного суда региона можно проверить продавца на наличие возбужденного в отношении его дела о банкротстве. Если такое имеется, то собственник не может самостоятельно распоряжаться своим имуществом», – рассказывает Роман Чернышов, старший юрист юридической компании «ЮКО».

По его словам, важность проверки продавца по этим критериям состоит в том, что возможное или уже имеющееся банкротство может повлечь признание недействительным договора купли-продажи комнаты. Покупателю придется вернуть комнату, однако денежные средства за нее в полном объеме вряд ли получится возвратить.

Новость подготовлена по материалам издания CUD.News («Центр Градостроительного Развития»).

Читайте также – Риелторы назвали самые опасные для инвестиций объекты жилой недвижимости.