На фоне экономической нестабильности инвестиции в объекты недвижимости через паевые инвестиционные фонды становятся одним из самых перспективных сегментов на российском рынке. Далеко не все из них открыты и доступны, однако эксперты нашли более 10 ЗПИФ, подходящих в том числе для неквалифицированных инвесторов, паи которых торгуются на Московской бирже. Такие проекты позволяют вкладываться в недвижимость с самым низким входным билетом.

Рынок ПИФов по недвижимости в России довольно специфический. По данным журнала «Секрет фирмы», их сейчас 460 штук, и все они – закрытые (ЗПИФы). То есть вложиться можно было, только обратившись в управляющую компанию (УК) на этапе формирования фонда или во время выпуска дополнительных паев, если такое предусмотрено правилами ПИФа.

Однако некоторые ЗПИФы торгуются на Московской бирже. То есть купить и продать их паи в теории можно в любой рабочий день. И это делает их интересными для широкой аудитории. Среди них:

PNK Rental

Это фонд от PNK group, крупного девелопера индустриальной недвижимости. В его портфеле построенные PNK объекты, которые сдаются в аренду. Сейчас их три. При этом почти 60% стоимости приходится на один из них – это склад под Санкт-Петербургом, который арендует «Вкусвилл». Еще два – это, по сути, разные корпуса одного склада в подмосковном Валищеве. Арендаторы – завод ЖБИ и оптовый поставщик продуктов.

Условия инвестиций – с октября фонд платит доход ежемесячно (ранее – поквартально). Стоимость пая – менее 2000 рублей. За год стоимость выросла на 11%, сильных просадок не было. Подробная статистика – на сайте Мосбиржи.

Потенциальные риски – единственный фонд из представленных, который активно себя рекламирует. Компания объясняет это тем, что без маркетинга им не набрать пайщиков, ведь у них нет своего банка или других каналов продаж. При этом телеграм-каналы массово нахваливают этот фонд, каких-либо пометок о рекламе в таких постах нет.

На своем сайте компания обозначает ожидаемую доходность на пятилетнем горизонте в 12–14% и пишет, что эти цифры уже учитывают все комиссии. А ниже мелким шрифтом написано: «Данные о доходности или иных результатах, отраженные на сайте, не учитывают комиссии, налоговые сборы и иные возможные расходы».

ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ»

Фонд от госкорпорации, который она запустила для «развития цивилизованного рынка арендного жилья в России». То есть это единственный фонд, сфокусированный на квартирах. Однако, по данным сайта УК, недвижимость занимает лишь 55% фонда, остальное лежит в деньгах, ценных бумагах и договорах долевого участия (ДДУ).

Условия инвестирования – пай стоит около 1800 рублей, постоянно растет. Однако информации о выплатах инвестдохода в документации на сайте УК нет. Частные инвесторы пишут, что фонд и не платил своим пайщикам. Комиссии – 1,7% в год от СЧА.

Потенциальные риски – самый закрытый фонд из всех, на сайте нет актуальной информации о списке объектов.

«Рентный доход» и «Рентный доход 2»

Данные фонды собирал «ВТБ Капитал», но теперь ими управляет компания «Сбережения плюс».

В первом фонде – сразу 49 объектов. Крупнейшие – помещения в бизнес-центре Skylight на Ленинградском шоссе (арендатор – VK), еще один склад в Валищеве (соседний с объектами PNK) и логистический центр в Толмачеве под Новосибирском. Во втором почти все активы – в деньгах и облигациях, поэтому пока оставим его за скобками.

Условия инвестирования – пай фонда стоит около 90 тысяч рублей. Выплаты идут ежеквартально, текущая доходность – чуть меньше 10%. Комиссия – до 3% от СЧА.

Потенциальные риски – на графике видно, что еще летом пай стоил в районе 300 тысяч рублей. Фонд не рухнул – в октябре паи просто раздробили на три части, чтобы они были доступнее инвесторам.

«Арендный поток» и «Арендный поток – 2»

Описание – управляющая компания «Альфа капитал». Стратегия – покупка объектов недвижимости, которые арендует компания X5 под свои магазины. В первом фонде шесть объектов под «Пятерочки» в Москве, во втором – две столичные «Пятерочки» и один подмосковный «Перекресток».

Условия инвестирования – комиссия 1,8% за управление, расходы на инфраструктуру – до 0,5% СЧА (итого – 2,3%). Отличаются выплатами: первый поток платит ежемесячно, второй – раз в квартал. Паи обоих достаточно дорогие – в районе 300 тысяч рублей и почти не меняются в цене на длинной дистанции. Информацию по выплатам и их доходности на сайте УК найти не удалось.

Потенциальные риски – фонд создан под одного арендатора, что создает некоторые риски. Дело даже не в том, что у X5 дела могут пойти под откос. Проблема в том, что «Альфа-Групп» – основной акционер X5, поэтому тут возможен конфликт интересов.

Линейка фондов от дочерних компаний «Сбера»

Речь про ПИФы «Коммерческая недвижимость», «Арендный бизнес», «Арендный бизнес – 2», «Арендный бизнес – 6», «Арендный бизнес – 7». Все они состоят из десятков объектов, и почти в каждом есть «хедлайнеры». Например, в первом – ТЦ «Малинка» в Новосибирске и здание под «Азбуку» в центре Москвы, во втором – ТЦ «Карнавал» в Чехове, в третьем – ТЦ на Новом Арбате, в четвертом – логистический центр в Толмачеве (снова пересечение с конкурентами!).

Условия инвестирования – стоимость паев на любой кошелек. Самый дорогой – почти за 400 тысяч, самый доступный – около 170 рублей. Комиссии – до 7% СЧА (в документах указано как предельное значение, на практике вознаграждение меньше).

Единственная полноценная линейка продуктов в интересующем нас сегменте, притом с самой большой диверсификацией.

Новость подготовлена по материалам журнала «Секрет фирмы».

Ранее аналитики назвали самые востребованные у инвесторов в коммерческую недвижимость районы Москвы.