В сложившейся сегодня геополитической ситуации инвесторы из России, в портфеле у которых есть недвижимость за границей, могут столкнуться с большими проблемами. Речь здесь не о трудностях с оплатой налогов и коммунальных услуг, а рисках потери актива целиком.

Например, правительство Эстонии разрабатывает закон, который может лишить 4,5 тысячи россиян недвижимости, принадлежащей им в этой стране, если они не имеют гражданства или вида на жительство. В Финляндии допускают экспроприацию имущества, приобретенного россиянами, если оно находится на территории, важной для безопасности страны.

✔️ Как российским инвесторам поступать со своей зарубежной недвижимостью, когда ей угрожает опасность?

✔️ Что делать в случае конфискации?

✔️ Какие есть легальные схемы защиты актива?

Об этом и не только расскажем вместе с экспертами.  

Как отмечают юристы, в первую очередь, зарубежные активы, в том числе недвижимость, отнимают у тех, кто персонально включен в западные санкционные списки, однако это не означает, что у обычных инвесторов, имеющих недвижимость за рубежом, не может возникнуть сложностей.

Пока главные трудности возникают из-за ограничения банковских переводов, выдачи виз и невозможности въехать в страну, где была приобретена недвижимость. При этом опасность ареста или изъятия у россиян зарубежной недвижимости существует. Например, принудительное изъятие недвижимости возможно в любой стране, если будет копиться долг за коммуналку, а также задолженность по налогам за недвижимость.

Как обезопасить себя от потери недвижимости?

Самый простой способ избавиться от возможной головной боли с зарубежным активом ‒ это продать его. Но в этом случае надо учитывать возможные ограничения с точки зрения как российского валютного законодательства (не со всеми иностранными резидентами возможно заключение таких сделок), так и ограничения европейских банков на открытие счетов и расчеты россиян по таким счетам.

«Сумма не должна превышать 100 тысяч евро. В случае продажи лучше вести финансовые дела через банки Армении, Грузии или Турции – в этом случае неприятные неожиданности исключены. Открытие счета в одной из этих стран потребует некоторых усилий, но сделать это вполне реально», — предупреждает Андрей Шпак, партнер юридической компании Tomashevskaya & Partners.

Также можно заключить договор с местной фирмой, которая возьмет на себя доверительное управление недвижимостью. Это дает распорядителю право размещать объявления и находить арендаторов на жилье, собирать арендную плату, оплачивать коммунальные услуги, клининг, а также заниматься возникающими проблемами, связанными с износом жилья, вселением и выселением жильцов. Такое соглашение возможно заключить в дистанционном режиме с помощью нотариуса.

Еще один вариант – временная продажа зарубежной недвижимости стороннему иностранному лицу с правом дальнейшего выкупа обратно. Все это должно быть закреплено в договоре, и при грамотной юридической поддержке местных специалистов такую «конструкцию» построить вполне возможно.

Несколько проще тем россиянам, у которых помимо зарубежной недвижимости есть второе гражданство какого-либо из государств ЕС.

«Таким собственникам имеет смысл переоформить свою зарубежную недвижимость на себя как на гражданина другого государства, а не гражданина России. Это существенно снизит риски ограничений, которые в будущем могут грозить собственникам с российским гражданством», — советует Александра Хохлова, юрист юридической фирмы «Достигация».

Как избавиться от убытков?

Самое главное для россиян, которые владеют недвижимостью за рубежом и пока не собираются ее продавать или передавать в управление, это вовремя оплачивать налоги и коммунальные услуги.

«Поэтому надо открыть счет за рубежом в более дружественных странах, с которых можно оплачивать текущие платежи и принимать доходы от аренды, в случае сдачи объекта. Это исключит возникновение задолженности, которая может стать поводом для предъявления претензий», – говорит Андрей Шпак.

Также с помощью местной юридической фирмы можно сдать свою недвижимость в долгосрочную аренду, заключив с помощью нотариуса договор в дистанционном режиме. В таком договоре отдельным пунктом указывается, что все коммунальные услуги и налоги оплачивает арендатор. Таким образом, исключается один из самых главных рисков в виде неуплаты коммунальных платежей, налогов за недвижимость.

Куда обращаться, если зарубежную недвижимость отнимают?

Эксперты предупреждают, что, к сожалению, в России нет институтов, с помощью которых можно было бы обжаловать возможное изъятие недвижимости за границей.

Решение органов государственной власти можно и нужно опротестовать, но сделать это будет достаточно хлопотно и сложно. Такая жалоба должна быть подана в местный суд на языке, который используется в данной стране, жалоба должна быть подана с соблюдением местных законов, разъясняет Александра Хохлова.

При невозможности попасть в страну из-за закрытых границ истцу надо доверить право местным юристам представлять его в суде. Для этого можно отправить за рубеж доверенность. Это тоже делается через нотариуса, добавляет юрист.

Факт лишения недвижимости по любой причине надо обжаловать в иностранном суде, а норму, на которую при этом ссылаются местные власти, признавать неконституционной. В правовом государстве это возможно.

Статья подготовлена по материалам «РБК Недвижимость».

Читайте также – Юристы предупредили о рисках покупки квартир по доверенности.