Сегодня покупка квартиры с инвестиционной целью выглядит далеко не столь привлекательным вариантом, как в предыдущие два-три года. Тем не менее жилая недвижимость остается самым предсказуемым и понятным активом, особенно во время экономической нестабильности. В каких городах в 2023 году можно покупать новостройки или вторичку с целью сохранить капитал или подзаработать, рассказали опрошенные редакцией нашего журнала эксперты.

В качестве критериев инвестиционного потенциала городов оценивались такие параметры, как локация, уровень жизни, наличие развитого рынка жилья, доступность недвижимости или потенциал роста цен, наличие стабильного спроса на аренду.

Миллионники

Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров ‒ Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает Елена Лапшина, эксперт сервиса «ЦИАН. Аналитика». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.

«Например, Волгоград и Самара сейчас одни из самых доступных по уровню цен среди миллионников. Стоимость 1 квадратного метра на вторичном рынке здесь составляет 81,8 и 101,8 тысячи рублей, соответственно. При этом оба города в 2022 году были в лидерах по темпам увеличения стоимости «квадрата» на вторичном рынке и сейчас сохраняют свои позиции», — пояснила она.

Екатеринбург ‒ крупнейший уральский город (и четвертый по численности населения в России), центр притяжения мигрантов из соседних городов и регионов. Здесь динамично растущая численность населения, а значит, устойчиво увеличивающийся спрос на рынке.

По стоимости недвижимости и на первичном рынке, и на вторичном город находится в середине среди миллионников. Например, квадратный метр на вторичке здесь стоит 106,6 тысячи рублей (+8,3% за 2022 г.). Темпы роста цен на вторичке здесь не самые высокие, зато стабильно высокий спрос.

Аналогичная ситуация в Тюмени ‒ численность населения города увеличивается (уже достигла 850 тыс. человек), спрос на жилье держится на высоком уровне, в том числе за счет обеспеченных мигрантов с нефтегазовых северов.

«В 2023 году сохраняет свою инвестиционную привлекательность жилая недвижимость в Тюмени. В этом городе около половины спроса формируют жители из других регионов, в том числе ХМАО и ЯНАО с более высоким уровнем доходов. Поэтому спрос и растущие цены в этом городе сохраняются», — отметил Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи».

Еще один перспективный миллионник, по мнению экспертов, ‒ Ростов-на-Дону, который входит в топ-5 самых комфортных городов России. Стоимость 1 кв. м на вторичке здесь составляет 106 тысяч. Город расположен в комфортных южных условиях, что повышает его привлекательность. При этом здесь, в отличие от Краснодара, еще есть возможность наращивать цены.

По данным «Этажей», в Ростове-на-Дону средняя стоимость 1 кв. м вторичной недвижимости на фоне геополитической обстановки в этом году продемонстрировала самый низкий из городов-миллионников рост ‒ всего 6,6%, до 94,8 тыс. руб. После стабилизации геополитической обстановки жилая недвижимость в Ростове-на-Дону будет стремиться закрыть образовавшийся гэп. Поэтому город может быть интересен инвестору.

Если при выборе города для инвестиций ориентироваться на годовую доходность от сдачи в аренду, то в среднем по миллионникам она составляет 5,9%. Наименее выгодно инвестировать в недвижимость Санкт-Петербурга, Казани и Москвы. Арендная доходность здесь составляет 4,6-4,8% годовых. Инвесторам, планирующим приобрести квартиру для дальнейшей сдачи в аренду, стоит рассмотреть Челябинск, Ростов-на-Дону и Екатеринбург, где доходность максимальна ‒ до 7,5%.

Туристические города

Среди перспективных направлений эксперты выделяют города Калининградской области ‒ Калининград, Зеленоградск и Светлогорск. Здесь на фоне геополитической ситуации цена 1 кв. м в новостройках в 2022 году заморозилась и стартует от 90 тысяч в спальных районах и примерно от 100 тысяч на побережье. А временное туристическое затишье привело к тому, что на вторичном рынке есть квартиры с дисконтом до 25-30%.

«В глобальном плане ничего на рынке не изменилось, и стабилизация геополитической обстановки с ростом туристического потока в регион может привести к резкому росту цены недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе», ‒ допустил директор по продажам компании «Этажи».

По данным «Этажей», в Зеленоградске ликвидные квартиры на побережье можно приобрести по цене от 4,5 млн, в Светлогорске ‒ от 3,3 млн, а в Калининграде стоимость привлекательных для покупки квартир начинается от 3,5 млн руб.

Интерес инвесторов растет к горнолыжному курорту Шерегеш в Кемеровской области, он сохранится и в этом году.

«Здесь ведется строительство инфраструктуры, на рынок недвижимости заходят крупные девелоперы, стартовали продажи апартаментов. На фоне развития внутреннего туризма недвижимость в Шерегеше становится хорошим вариантом как для получения пассивного дохода от сдачи в аренду, так и для будущей перепродажи», ‒ сказал Сергей Зайцев.

По данным «Этажей», стоимость апартаментов в Шерегеше стартует от 8 млн руб. за 36 «квадратов».

На Черноморском побережье одним из самых недооцененных эксперты называют рынок недвижимости в Туапсе. В городе есть все не только для сезонного, но и для постоянного проживания ‒ инфраструктура, собственный порт и ряд промышленных предприятий. Цена «квадрата» в ликвидных квартирах на вторичном рынке здесь стартует от 80 тыс. руб., а новостройках ‒ от 100 тыс. руб. А вот в Сочи цены близки к московским и доходность от сдачи в аренду ниже.

Из интересных вариантов для пассивного дохода от сдачи квартир в аренду представитель «Этажей» отметил северные города нефтяников и газовиков, где миграционные потоки высоки и спрос на аренду стабильный. Например, в Новом Уренгое средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке находится на уровне 159 тыс. руб., что вдвое ниже, чем в Москве. При этом средние ставки аренды квартир ненамного ниже столичных. Ставки аренды однокомнатных квартир ‒ 30-35 тыс. руб., двухкомнатных ‒ около 50 тыс., трехкомнатных ‒ 60-70 тыс.

Николай Попов, коммерческий директор «Авито. Недвижимость»: «Среди городов, где в 2023 году будет выгодно покупать недвижимость с инвестиционными целями, я могу назвать Казань, Екатеринбург, Краснодар и Новосибирск. Также в условиях активного развития внутреннего туризма стоит выделить города-курорты с целебными водами ‒ Пятигорск, Железноводск и Кисловодск.

Казань ‒ один из культурных и туристических центров России. Кроме того, среди перечисленных городов она входит в тройку лидеров по росту цен на первичную недвижимость за год. Екатеринбург ‒ крупный и активно развивающийся уральский город, где на фоне увеличения населения также продолжает дорожать недвижимость. То же самое можно сказать и о Новосибирске. Краснодар ‒ один из самых больших южных городов России, который также интересен туристам.

Кроме того, мы предполагаем, что в этом году вырастет спрос на курортные города с мягким климатом и целебными минеральными источниками, например на Пятигорск, Железноводск или Кисловодск. Эти города входят в лидеры по росту цен на первичное и вторичное жилье. По данным «Авито Недвижимости», в 2022 году наиболее заметное удорожание новостроек наблюдалось в Пятигорске (+30%), Железноводске (+29,2%) и Казани (+25,6%), вторичной недвижимости ‒ в Железноводске (+35,7%), Пятигорске (+22,1%) и Кисловодске (+16%)».

Новость подготовлена по материалам «РБК Недвижимость».

Ранее эксперты рассказали, на каких инвестиционных инструментах больше всего потеряли и заработали россияне в 2022 году.