Он позволяет гражданам вкладываться в недвижимость с минимальным бюджетом – от 50 тысяч рублей. О запуске продукта накануне заявили представителе одного из крупнейших жилых девелоперов страны – ГК «Самолет». Журнал «Рентавед» решил разобраться, как работает данный инструмент, чем обеспечен его доход, какие риски и условия для инвесторов.

По сути токен – это форма представления актива или ценности в блокчейне, своего рода цифровой сертификат, который гарантирует обязательства компании перед его владельцем. Получается некий цифровой аналог ценных бумаг на фондовой бирже в мире криптоактивов.

Девелоперская компания «Самолет» запустила токены, привязанные к стоимости недвижимости, для инвестирования в цифровые квадратные метры в своих строящихся жилых проектах. После завершения строительства, когда реальный объект введут в эксплуатацию и продадут, инвесторы получат доход.

Это будет первый опыт реализации проекта на российском рынке новостроек с помощью цифровых финансовых активов (ЦФА). Выпуск и продажа ЦФА планируется через платформу «Атомайз», которая включена Банком России в реестр операторов информационных систем, осуществляющих выпуск и учет ЦФА.

Условия инвестирования

Новый инструмент позволяет инвестировать любую сумму выше 50 тысяч рублей. Таким образом, можно купить даже не целый «квадрат», а лишь его долю. Инвесторам не нужно будет тратить время на юридическое оформление сделки, искать покупателя на инвестиционную недвижимость ‒ все это сделает компания, выпускающая цифровые метры.

Стоимость метров будет расти по мере роста готовности объекта, наполнения жилого квартала инфраструктурой, а также вследствие инфляционных процессов. Оставить заявку на продажу или покупку ЦФА, в том числе частично, можно в любой момент.

При этом купленный токен не дает права на конкретный квадратный метр в конкретной квартире, предупреждают эксперты. Такой токен, по сути, является долговым обязательством эмитента токена перед инвестором – владельцем токена.

«Предполагается, что стоимость этих цифровых токенов будет расти в соответствии со стадией готовности и с общим ростом цен на рынке. Стадия готовности может дать рост до 25-30% в зависимости от цикла инвестирования, то есть за 2,5-3 года», — пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Как это работает?

Недвижимость покупается в день открытия продаж. Инвесторы, которые предварительно оставили заявку на покупку цифровых метров на сайте «Самолета», регистрируются на сайте инвестиционной платформы и переводят денежные средства в оплату выпускаемых цифровых метров.

В среднем через два с половиной года, когда заканчивается строительство, объект недвижимости вводят в эксплуатацию и продают. Все полученные деньги от продажи распределяются инвесторам.

Нововведение стало возможно благодаря закону «О цифровых финансовых активах», который не так давно вступил в силу. В Госдуме ранее допустили появление токенов на покупку жилья. По словам председателя комитета по финансовому рынку Госдумы Анатолия Аксакова, закон не ограничивает возможности покупки жилья за токены.

Риски для инвесторов

Инвестиции в недвижимость через покупку «цифровых метров» безопасны, считают в ГК «Самолет».

«Денежные средства, полученные эмитентом ЦФА от инвесторов, попадают на эскроу-счет застройщика в качестве оплаты по ДДУ за объект недвижимости, являющийся предметом токенизации. Таким образом, средства защищены 214-ФЗ и застройщик не имеет права их использовать, как и при стандартных сделках в недвижимости. Расчеты при сделках купли-продажи ЦФА ведутся через номинальный счет, а информация об обладателях ЦФА фиксируется в распределенном цифровом реестре оператора информационной системы, действующего под надзором ЦБ», — пояснили в девелоперской компании.

Сторонние эксперты чуть сдержаннее оценивают перспективы применения токенов.

Инвестору важно оценить надежность самого застройщика, поясняет Денис Поляков старший юрист GMT Legal. Еще одним важным недостатком, по мнению юриста, является меньший по сравнению с полноценной недвижимостью уровень ликвидности.

Также условным недостатком проекта может являться необходимость для эмитента работать на стыке законодательства о ЦФА и законодательства о долевом строительстве недвижимости.

Перспективы

Как отмечают эксперты, в перспективе многие российские девелоперы могут начать использовать подобные схемы. Это объясняется тем, что продажа токенов может поддержать строительный рынок в условиях сокращающегося спроса. Данная мера позволит застройщикам привлечь деньги не только конечных покупателей квартир, но и инвесторов.

Безусловно, это интересный эксперимент при условии, что застройщик в первую очередь будет предлагать ЦФА под ликвидные объекты недвижимости, по крайней мере на старте продаж.

«Потенциально этот инструмент может стать интересным, если застройщик и оператор инвестиционной платформы смогут минимизировать рассмотренные выше риски, а также обеспечить доходность на уровне не меньше ключевой ставки ЦБ +3-4% в год», — резюмирует юрист Денис Поляков.

Новость подготовлена по материалам «РБК Недвижимость».

Ранее юристы рассказали, как обезопасить себя при покупке квартиры по доверенности.