Прошло уже чуть более года как сегмент офисной недвижимости начал жить в условиях новой реальности. Уход западных арендаторов, отказ от сотрудничества крупных международных игроков, санкции и другие кризисные явления сильно ударили по сегменту. Однако любая выведенная из равновесия система рано или поздно к нему возвращается.

✔️ Как российский рынок офисов адаптировался к новой реальности?  

✔️ Какие основные тенденции определяют его дальнейшее развитие?

✔️ Что происходит с ценами, ставками, спросом, предложением?

Об этом и не только расскажем вместе с экспертами.

С весны 2022 года начался уход иностранных компаний из России. Процесс набирал обороты постепенно, и к середине весны стало появляться все больше сообщений о приостановке деятельности западных игроков, закрытии их офисов, продаже бизнеса и т.д. Год назад среди экспертов рынка коммерческой недвижимости звучали предположения, что из-за указанных событий в Москве может освободиться до 1 млн «квадратов» офисных площадей. Однако в реальности оказалось, что рынок меняется более плавно и менее драматично, чем предполагалось.

Сегодня многие западные компании продолжают работать – их дочерние организации сменили западную юрисдикцию на российскую. При этом арендаторы и собственники офисов сохраняют кадры, проекты и соответственно – занимаемые площади. Правда, среди них все же есть миграция: переезды в более компактные помещения, в здания классом ниже, либо наоборот в просторные офисы из-за расширения штата.

Рынок офисов в цифрах

По данным аналитиков консалтинговой компании Ricci, в I квартале 2023 года средний уровень вакантности офисной недвижимости в Москве сократился на 0,7 процентных пункта и составил 11,8%. Объем вакантных площадей по-прежнему сохраняется на высоком уровне (в сравнении с I кв. 2022 г. отклонение +2,8 п. п.), однако в связи с возобновившейся активностью на рынке и осторожным завершением строительства новых объектов, эксперты ожидают, что в ближайшей перспективе вакансия расти не будет.

Как и прежде, наибольшая доля свободных площадей характерна для класса А – 14,8%.

Средневзвешенная арендная ставка по итогам I квартала 2023 года фактически сохранилась на прежнем уровне (-1,86%) и составила 21 500 руб./кв. м/год (совокупно по всем классам А, B+ и B).

Собственники помещений, как правило, держат запрашиваемые ставки аренды на прежнем уровне, однако предоставляют дисконт. Исключением являются проекты, которые имеют проблемы с заполняемостью (вакансия от 20-30%), проекты с изначально завышенной ставкой аренды и устаревшей отделкой.

Новые арендаторы = новые требования

Ярко выражена тенденция офисного рынка на частичную смену знаковых игроков рынка: по географическому принципу, степени участия государства в их работе, роду деятельности.

Помимо новых игроков, офисный рынок Москвы поддерживают переезды компаний в связи с оптимизацией бюджета, расширением штата, возвращением к офисному формату работы или, напротив, развитию «удаленки».

Также одним из основных факторов выбора офисного помещения стала возможность въехать в помещение с отделкой под ключ, чтобы не нести лишних финансовых и временных затрат.

«Тенденция сформировалась еще во времена пандемии, когда стало понятно, насколько динамично может меняться ситуация, в том числе и потребность в офисе. Для компании важно в течение 1-2 дней привезти вещи и начать работать, и не менее важно — иметь возможность так же быстро выехать из офиса. События последнего года добавили еще один аспект ‒ сложности с отделочными материалами. Практически для каждого арендатора ремонт становится ощутимой финансовой нагрузкой из-за подорожания материалов, ухода с рынка привычных брендов, подорожания логистики», — добавляет Елизавета Ильюхина.

Одновременно растет спрос на концептуальные помещения с дизайнерским оформлением. Причин две. Первая ‒ офис по-прежнему остается значимым фактором повышения привлекательности HR-бренда, особенно для дефицитных высококвалифицированных специалистов. Вторая причина ‒ изменение офисной «моды». Компании все реже обустраивают отдельные представительские офисы, которые традиционно находятся в бизнес-центрах класса А. Они стали совмещать в одном месте бэк-офисы и имиджевую составляющую. Грамотное зонирование, современные подходы к проектированию и дизайну позволяют наладить продуктивную работу сотрудников и удобное взаимодействие с посетителями так, чтобы эти две функции не мешали друг другу.

Спрос

Аналитики отмечают восстановление интереса к офисной недвижимости Москвы.

По данным консалтинговой компании CORE.XP, в I квартале года зафиксирован наибольший объем поглощения офисных площадей с точки зрения реализованного спроса за последние 15 лет.

По оценке экспертов, объем сделок новой аренды и продажи офисов составил 446 тыс. кв. м, что на 35% выше результата первого квартала 2022 года. В январе-марте 2023 года объем сделок новой аренды составил 351 тыс. кв. м (+39% по сравнению с первым кварталов 2022 года), а объем купли-продажи составил 95 тыс. кв. м (+24%). В CORE.XP отмечают, что большая часть таких сделок (56%) ‒ это приобретение офисных площадей в строящихся объектах. Объем сделок в начале 2023 года уже достиг 37% результата прошлого года.

Предложение

В 2023 году к вводу в Москве планируется более 530 тыс. кв. м офисной недвижимости, при этом более 80% могут составить помещения класса А. Они будут предложены как в аренду, так и на продажу. Тем не менее планы девелоперов могут быть скорректированы в течение года на фоне текущей геополитической и экономической ситуаций, отмечают аналитики NF Group.

Ежегодный прирост доли таких объектов в объеме нового предложения наблюдается с 2020 года, в 2022 году эта доля составила 23%, в 2023-м прогнозируется рост до 65. До конца 2025 года в эксплуатацию будет введено порядка 880 тыс. кв. м офисной недвижимости на продажу.

Сегодня 65% от общего объема нового предложения составляют объекты, реализуемые на продажу. В абсолютных значениях объем данных составляет около 185 тыс. кв. м. При этом более 85% площадей уже проданы, отмечают аналитики IBC Real Estate.

Эту тенденцию подтверждают в девелоперской компании Stone Hedge, которая является лидером по объемам продаж офисной недвижимости.

«С учетом девелоперского цикла проекта (в среднем три года), сегодня в реализации на высокой стадии готовности представлены первые современные объекты высокого класса. В условиях морального устаревания текущего предложения компании делают выбор в пользу новых бизнес-центров со сроком сдачи в 2023–2024 годах, где за сопоставимый бюджет можно приобрести более просторный и качественный офис, отвечающий запросам современных компаний. Этот фактор становится основным при выборе бизнесом офиса для собственного размещения», — отметили эксперты компании.

Таким образом, можно констатировать, что несмотря на события 2022 года, рынок сохраняет стабильность. Спрос на рынке активен. Помимо новых игроков, его поддерживают переезды компаний в связи с оптимизацией бюджета, расширением штата, возвращением к офисному формату работы или к развитию «удаленки».

Девелоперы в целом завершили процесс импортозамещения или налаживания новых логистических цепочек. Арендные ставки также в целом стабильны. И если экономическая ситуация сохранится, то до конца года можно прогнозировать сохранение текущих тенденций с возможной долгосрочной стабилизацией рынка

Читайте также – Инвестиции без риска: как проверить коммерческое помещение перед покупкой!