На фоне снижения доходности жилья все более интересным для инвесторов становится сегмент загородной недвижимости. Покупка или строительство дома может стать довольно прибыльным вложением, однако данная модель сопряжена со своими рисками. Какие критерии и сложности необходимо учитывать при желании выгодно вложиться в загородный объект, сколько сегодня можно на нем заработать в России, рассказал Шамиль Рахматулин, эксперт по консалтингу в сфере недвижимости и строительству индивидуальных загородных домов.

Как отмечает специалист, при выборе объекта для инвестиций необходимо учитывать ряд факторов, анализ которых поможет определить потенциальную стабильность доходов и возможность роста стоимости недвижимости.

Ключевой критерий ‒ местоположение объекта. Расположение в хорошем районе с высоким спросом на аренду или покупку недвижимости обеспечивает стабильный доход. К факторам, которые следует учесть при оценке местоположения, относятся: близость к центру города, наличие образовательных и медицинских учреждений, доступность общественного транспорта и прогнозы развития района.

Второй критерий – качественная инфраструктура вокруг недвижимости. Близость к магазинам, школам, паркам, спортивным объектам и другим удобствам повышает привлекательность объекта для потенциальных арендаторов или покупателей. Кроме того, наличие хорошей инфраструктуры может способствовать повышению стоимости недвижимости со временем.

Также следует учитывать состояние и качество строения, рыночную стоимость недвижимости, потенциал для роста цен и спроса, налоговые условия, комиссии и расходы на обслуживание недвижимости.

Что влияет на доходность?

Точные сценарии и прогнозы прибыльности каждого загородного объекта зависят от многих факторов. Ниже приведены несколько возможных сценариев, которые могут влиять на прибыльность инвестиций в индивидуальный жилой дом:

• Повышение стоимости недвижимости. Если рыночные цены на жилье в данной локации возрастают, то возможно повышение стоимости индивидуального жилого дома, что приведет к увеличению доходности инвестиции. Так средняя стоимость загородного дома в РФ выросла в 2021 году на 12%, в 2022-ом – на 5%.
• Улучшение и развитие инфраструктуры вокруг дома. Появление новых школ, торговых центров или транспортных маршрутов может привести к повышению стоимости недвижимости в этой области.
• Время реализации. Чем дольше требуется на строительство и продажу дома, тем больше финансовых затрат возникает. Быстрая реализация проекта может увеличить прибыль, но также требует увеличения рекламного бюджета, что позволит ускорить продажу и оборачиваемость средств.

«Если планируется сдача индивидуального жилого дома в аренду, то рентабельность инвестиции зависит от местоположения, состояния дома и востребованности рынка арендного жилья. Средний процент окупаемости загородного дома по России составляет от 3 до 5% годовых. На первый взгляд это покажется небольшим процентом от инвестиций, но нельзя забывать, что к этим цифрам нужно прибавить среднегодовой прирост стоимости и вычесть два фактора инфляцию и эксплуатационные расходы. В итоге вы получаете стабильный доход и высоколиквидный актив. Если ваша цель состоит в том, чтобы построить и продать индивидуальный жилой дом, то прибыль зависит от ряда факторов, включая стоимость строительства, рыночные цены на недвижимость, конкуренцию и спрос на такого рода объекты. Для такого рода инвестиций, рекомендуется проработать индивидуальный бизнес-план с учетом особенностей локализации и индивидуализации», ― обращает внимание Шамиль Рахматулин.

Какие риски необходимо учесть?

Инвестиции в недвижимость не лишены рисков, и прошлые результаты не гарантируют будущую прибыль.

• Рыночный риск – стоимость недвижимости может подвергаться колебаниям, в зависимости от состояния рынка недвижимости. Возможны ситуации, когда стоимость недвижимости не увеличивается или даже снижается. Но в случае индивидуального дома всегда имеется фактор индивидуальности: если у вас не типовой дом, вы можете оценить ваш дом в сумму, подходящую на ваш взгляд, а рынок уже скорректирует эту стоимость в зависимости от спроса.
• Финансовые риски – инвестирование в частный дом требует значительных финансовых ресурсов, включая покупку, строительство и обслуживание. Но эти расходы могут быть растянуты во времени. Актив уже будет в вашей собственности, и вы сможете вносить необходимые улучшения по мере появления средств. Возможны финансовые трудности, связанные с возросшими расходами на ремонт скрытых повреждений, обслуживание или налоги. 
• Ремонт и обслуживание – частный дом требует постоянного ухода и обслуживания. Риски связаны с возможными неожиданными ремонтами или затратами на обслуживание систем, таких как электричество, водоснабжение, отопление и т.п.
• Юридические риски – приобретение недвижимости сопряжено с юридическими аспектами, такими как права собственности, земельные права, налоги и другие. Неправильная юридическая проверка или проблемы с документами могут привести к юридическим проблемам и потере инвестиций. 
• Инфраструктурные риски – расположение дома может повлиять на его стоимость и привлекательность для арендаторов или покупателей. Некоторые риски могут включать отсутствие удобств, плохую инфраструктуру или удаленность от основных центров. Риски, связанные с арендой. Если планируется сдача недвижимости в аренду, то существуют риски, связанные с нестабильным спросом на аренду, неплатежеспособными арендаторами или возможными повреждениями недвижимости, особенно при посуточной аренде.
• Натуральные риски – природные катаклизмы, такие как наводнения, пожары или ураганы, могут нанести ущерб частному дому и повлечь за собой дополнительные затраты на восстановление или страхование.

Новость подготовлена по материалам газеты «Экономика и жизнь».

Ранее вместе с экспертами мы рассказывали, как взять ипотеку на покупку и строительство загородного дома по ставке ниже рыночной?