В сфере инвестирования работает негласное правило: чем больше риски, тем выше потенциальная доходность. Однако из любого правила есть исключения, для рынка недвижимости – это риски юридического характера. Покупка ненадежного с точки зрения документов или истории объекта грозит не только снижением прибыли, но и судебными тяжбами, постоянным проблемами и, в случае негативного сценария, полной потерей капитала.

На рынке жилой недвижимости самые высокие риски – в сегменте «вторички». Если при желании инвестировать в покупку новостройки самым слабым местом является ненадежный застройщик, то перед сделкой на вторичном рынке проверять стоит буквально все.

✔️ На какие документы и данные необходимо обращать особое внимание при покупке квартиры?

✔️ С какими рисками чаще всего сталкиваются инвесторы, и что делать, чтобы их избежать?

✔️ Какие существуют методы проверки?

Об этом нашему журналу подробно рассказал Вячеслав Алексин, руководитель Юридического бюро «Рентавед».

С 2012 по 2016 год являлся судьей Третейского суда при Региональной общественной организации «Омский областной Союз предпринимателей»

Как отмечает эксперт, инвестируя в покупку квартиры на вторичном рынке, в первую очередь необходимо изучить правоустанавливающие документы, которые продавец должен предоставить. Это может быть:

• Свидетельство о праве на наследство.
• Предыдущий договор купли-продажи, мены, дарения.
• Договор долевого участия или уступки права требования.
• Договор о приватизации, на основании которого продавец стал собственником квартиры.
• И так далее.

Если правоустанавливающим документом является договор, то при его изучении необходимо обратить внимание на данные участников сделки, адрес, площадь квартиры, иные характеристики квартиры согласно технического паспорта (желательно его изготовить специалистами БТИ до сделки).

Также надо обратить внимание на цену квартиры и иные условия, которые стороны договора определили как существенные в тексте договора.

Следующий важный пункт – проверка паспортов всех собственников.

Вячеслав Алексин: «Данный совет хотя и может показаться банальным, но пренебрегать им не стоит. Проверить, действителен ли паспорт, можно на сайте МВД, также нелишним будет проверить данные через сайт Службы судебных приставов. Если у человека много долгов, то стоит задуматься о возможных рисках приобретения у него квартиры. Проверка сайта суда общей юрисдикции по месту жительства продавца или продавцов (если их несколько) поможет определить, есть аресты или иные обременения в отношении квартиры перед принятием решения о сделке. Впоследствии это обстоятельство будет иметь значение при определении добросовестности покупателя в случае возможного оспаривания сделки со стороны кредиторов продавца.

При проверке документов необходимо обратить внимание на внешний вид паспорта: наличие исправлений, наличие всех страниц, просрочен паспорт или нет. Паспортные данные должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются, то предыдущие данные паспорта вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта». Убедитесь, что на фото в паспорте человек, который представился вам собственником. Если продавец покупал квартиру в браке, то понадобится удостоверенное нотариусом согласие супруга на продажу (даже если на момент продажи люди уже развелись), кроме случая, когда решением суда, вступившим в законную силу, что подтверждается печатью суда на решении (о вступлении в силу решения должна быть отметка также на сайте суда), был произведен раздел имущества и квартира является личной собственностью продавца».

Чтобы убедиться, нет ли еще кого-то, кто мог бы претендовать на покупаемую квартиру, стоит запросить и справку о зарегистрированных в ней лицах. Особое внимание необходимо обращать на зарегистрированных детей. Если в квартире живут родственники владельца, находящиеся под опекой или попечительством, или же несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, и их права затрагиваются при сделке, продать жилье можно только с согласия органов опеки (п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ).

Еще один способ узнать, не возникнет ли проблем из-за детей собственника, – запросить у него выписку об остатке материнского капитала. Если продавец использовал его на покупку квартиры и не выделил доли детям, сделку может оспорить прокуратура.

Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по конкретной квартире можно попросить у собственника либо запросить самому через сайт Росреестра или МФЦ за плату. Для этого нужно знать только кадастровый номер квартиры (указан в кадастровом паспорте).                          

Есть три пункта, на которые стоит обратить внимание в выписке из ЕГРН:

1. Наличие обременений, например ипотеки или ареста (или запрета на совершение действий по государственной регистрации).
2. Ограничения, заявленные в судебном порядке при наличии судебного иска.
3. Записи о переходе прав на квартиру – чтобы понять, как часто и на каких основаниях менялись собственники в отношении квартиры.

Также необходимо проверить сайты судов. Споры из-за недвижимости рассматривают суды по месту нахождения этой самой недвижимости или месту регистрации (проживания) собственника (предыдущего) квартиры.

Зайдите на сайты районных судов (по месту расположения квартиры и месту регистрации продавца) и введите фамилию потенциального продавца, чтобы посмотреть, есть ли споры с его участием и по какому поводу.

Кроме этого необходимо проверить картотеку арбитражного суда, в ней можно найти информацию о наличии дела о банкротстве в отношении продавца (юридического или физического лица). Сделка с недвижимостью может быть оспорена даже в том случае, если дело о банкротстве инициировано в отношении гражданина после заключения сделки в течение 3-х лет.

Чтобы свести к минимуму риски оспаривания сделки, рекомендуется прописывать в договоре купли-продажи достоверную (рыночную) стоимость объекта, а также иметь доказательства оплаты стоимости квартиры в полном объеме.

«Причем, к распискам о передаче денег в оплату квартиры суды относятся скептически. Поэтому совет простой – производить расчеты за квартиру в безналичной форме через банк», — предупреждает руководитель Юридического бюро «Рентавед».

Желательно также проверить, что собственник не является недееспособным или стоящим на учете в психдиспансере. Такие сведения может получить сам собственник в уполномоченных организациях и предоставить покупателю.

С особым вниманием стоит отнестись к покупке жилья у наследников. Есть два типа наследования: по завещанию и по закону. Наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону. Однако если среди наследников есть нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении собственника, и те, кто находился на полном обеспечении умершего, им положена доля в наследстве, даже если они не упомянуты в завещании. Когда такие люди проживают вместе с собственником в одной квартире, эта информация остается в записях домовой книги.

«Если полученная информация о собственнике все же показалась неубедительной и подозрения в чистоте сделки еще остались, при покупке квартиры можно оформить титульное страхование. Такой полис защитит в случае утраты права собственности на недвижимое имущество при появлении наследников или скрытых собственников, о которых не было известно на момент покупки квартиры», — советует Вячеслав Алексин.

При признании судом такой сделки купли-продажи недействительной страховая компания должна будет выплатить клиенту денежную компенсацию. Размер выплаты фиксируется в договоре страхования и обычно равен фактической стоимости квартиры, подтвержденной документами об оплате квартиры. Это еще один аргумент в пользу расчетов за квартиру путем безналичных платежей через банк.

Для помощи в решении любых юридических вопросов с недвижимостью связаться с Вячеславом Алексиным, руководителем Юридического бюро «Рентавед», можно по почте yr.byro@rentaved.com или телефону +7 (908) 790-97-51

Читайте также – Чек-лист для инвестора! Как проверить коммерческое помещение перед покупкой.