РЕНТАВЕД — ВАШ ГИД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Читайте про инвестиции в недвижимость на наших каналах в
РЕНТАВЕД — ВАШ ГИД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Одним из основных факторов, снижающих интерес российских инвесторов к недвижимости за рубежом, является стереотип, что помещения за границей нереально дорогие. Конечно, цены на недвижимость, особенно в топовых странах, высоки, однако если сравнить их с московскими, то мы увидим, что с бюджетом эквивалентным стоимости средненькой столичной квартиры инвестор может стать собственником ликвидного объекта в самых разнообразных уголках Европы и мира.

Какие страны и объекты недвижимости сегодня наиболее интересны для россиян, готовых вложить 100-200 тысяч евро (что равняется средней стоимости одна-трехкомнатной квартиры эконом-класса на вторичном рынке Москвы)?

Какой доход они приносят?

Все это деловой журнал «Рентавед» выяснял вместе с ведущими экспертами по зарубежной недвижимости.

Доступный люкс

Хорошая новость для инвесторов! Располагая бюджетом соизмеримым со стоимостью даже «однушки» в Москве, можно приобрести ликвидный объект жилой недвижимости на самых престижных европейских рынках – Италии, Испании, Франции, Португалии, отмечают эксперты General Immigration, иммиграционного подразделения международной компании Propriеtе Gеnеrale Group.

«Имея 100 тысяч евро, инвестор из России может стать владельцем однокомнатной квартиры или студии площадью 20-40 квадратных метров во Франции, 30-55 – в Португалии, 40-60 – в Испании, 40-80 – в Италии. И это мы говорим про ликвидные квартиры, которые сразу пригодны для проживания, расположены не на первой линии, но в хороших локациях, и будут востребованы для долгосрочной и краткосрочной аренды. Доходность инвестиций в такие объекты по арендной модели составит от 3 до 10% годовых в зависимости от страны, локации и качества самого объекта», ‒ рассказывает Иван Яринковский, старший партнер и совладелец Propriete Generale Group.

А с бюджетом двух- или трехкомнатной московской квартиры, то есть в €150-200 тысяч, по данным Елены Милишенковой, коммерческого директора Tranio.ru, частный инвестор может приобрести квартиру в любом городе Европы. Правда, если речь идет об особо популярных локациях, то для этого придется поступиться площадью объекта. В таком ценовом диапазоне на рынке в основном представлены студии, «однушки» и апартаменты небольшой площади.

Среди примеров эксперт приводит арендные микроапартаменты с гарантированной доходностью и услугами управляющей компании в новом жилом комплексе в Берлине, в районе Лихтенберг. Стоимость таких объектов площадью 22-33 кв. м начинается от €190 тысяч. Арендная доходность достигает 3,26-3,48% годовых.

При этом управляющая компания берет на себя поиск и проверку арендаторов, гарантирует выплату аренды даже в том случае, если конечный арендатор не был найден, а также оплачивает большинство коммунальных расходов и не берет комиссию за свои услуги.

Также одной из самых привлекательных стран с точки зрения инвестиций в недвижимость эксперты считают Испанию.

«Объекты жилой недвижимости здесь имеют большой потенциал для инвестиций. Большое количество солнечных дней в году и отличный климат являются благоприятным условием для вложения средств в испанскую недвижимость. Цены на жилье в стране более привлекательные по сравнению с некоторыми другими странами Европы. Так, жилье на лазурном побережье в Испании будет стоить дешевле такого же на побережье Италии или Франции. Дешевле всего в Испании жилая недвижимость, которая расположена в регионах Коста-Бланки. Здесь можно найти предложения до 100 тысяч евро. Как правило, это однокомнатные квартиры в домах 1970-1980-х годов постройки, которые расположены в 5-10 минутах ходьбы от моря», ‒ отмечает Ален Еремеев, представитель портала Spain-Real.Estate.

В качестве примеров доступных объектов экспертприводитапартаменты недалеко от моря с двумя спальнями и двумя ванными комнатами общей площадью 75 кв. м, расположенные в Торревьехе. Они обойдутся покупателю в €199 тыс. Апартаменты в новостройке с тремя спальнями общей площадью 76 кв. м будут стоить €186 тыс., а апартаменты с двумя спальнями в пригороде Бенидорма на второй линии моря предлагаются за €197 тыс.

Для Испании предпочтительнее долгосрочные инвестиции – купить сейчас и продавать через 5-10-15 лет, когда стоимость недвижимости там существенно вырастет, считает эксперт.

«Цены на недвижимость в Европе растут. Например, в Испании то, что в прошлом году продавалось за 120-150 тысяч евро, сейчас оценивается уже в 200 тысяч или даже выше. Рост цен связан с тем, что там также растут цены на строительные материалы. Кроме того, это связано с тем, что рынки жилья после пандемии начинают оживать в плане спроса. Сюда же стоит добавить в оживлении внутреннего спроса, то есть внутри Евросоюза», ‒ добавляет Екатерина Сивова, совладелица инвестиционной компании Garnet.

Бюджетная Европа

Среди более бюджетных европейских направлений для инвестиций эксперты выделяют Турцию и Грецию.

«Во-первых, Турция – одна из немногих открытых стран на средиземном море, которая принимает и европейских, и арабских, и российских туристов. Этот поток дает возможность инвестору быть в прибыли на протяжении 8-9 месяцев в году. Во-вторых, коммерческая недвижимость в Турции продается уже с арендатором. То есть строительная компания перед строительством торгового центра заключает договора с будущими арендаторами, затем начинается стройка, а у инвесторов есть возможность купить площадь стоимостью от 200 тысяч евро с гарантией дохода на ближайшие 8 лет, так как договора с арендаторами уже подписаны. Доходность везде разная, в среднем она составляет 5-8%, но главное, что она является гарантированной», ‒ рассказывает Анна Торубарова, директор по продажам компании Lotinfo.

Стоимость жилой недвижимости на побережье Турции начинается от €30 тыс., это студия на этапе строительства. В Стамбуле ее цена возрастает и начинается от €50 тыс., продолжает эксперт. 

Покупатель может использовать два механизма извлечения прибыли из приобретенных в Турции объектов. Первый заключается в покупке недвижимости и заключении договора с управляющей компанией. Это очень популярная схема работы, при которой компания берет объект в субаренду под 3-5% годовых, при этом гарантирует порядок и сохранность имущества, а также дает владельцу право прилететь на отдых на пару месяцев в году. Это удобно, поскольку такая схема дает стабильный доход, причем собственнику не интересно, удалось управляющей компании отбить вложения или нет.

Второй механизм заключается в самостоятельной сдаче своей недвижимости в аренду через Booking или Airbnb. Здесь расходы ложатся на собственника, ведь между заселением кто-то должен убрать квартиру, постирать постель, а иногда и поменять лампочки, а также выполнить мелкий ремонт. Доходность здесь больше. Например, в пик сезона в Алании квартиру с двумя спальнями можно сдать за 200 евро в неделю, и такая цена может считаться невысокой. Если владелец недвижимости живет рядом с ней, то второй вариант может оказаться для него оптимальным.

Греция ‒ это также открытое направление для туризма, страна Евросоюза с богатой культурой и историей, в которой действует одна из самых доступных программ получения вид на жительство (ВНЖ) за инвестиции в недвижимость.

«Найти ликвидные апартаменты стоимостью до 200 тысяч евро можно практически во всех районах Греции. В элитных локациях на побережье моря таких, как Глифада, Вула, Вульягмени, Вари и Варкиза, это могут быть апартаменты площадью около 50 квадратных метров. В хороших центральных районах таких, как Кукаки, Плака, Монастираки, Колонаки, цены начинаются от 2 тысяч евро за квадратный метр. Хорошие места с приемлемыми ценами – это Калифея, Неа Смирни, Агиос Димитриос, Неос Космос», ‒ перечисляет Евгения Плохих, заместитель директора департамента зарубежной недвижимости OXE Capital.

Годовая доходность недвижимости в Греции составляет от 5-8%.

А если не Европа?

Среди неевропейских направлений инвесторам с бюджетом в €150-200 тыс. могут быть интересны Объединенные Арабские Эмираты и Таиланд.

«В Дубае в бюджете до 200 тысяч можно купить апартаменты площадью 60 кв. м в высококлассном жилом комплексе в районе Dubai Production City, который раньше назывался International Media Production Zone. В Таиланде за 190 тысяч евро есть возможность приобрети полностью меблированный всей кухонной техникой апартамент с панорамным видом на горы площадью 100 кв. м с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, тремя балконами, расположенный в ухоженном, обслуживаемом и охраняемом комплексе, в пешей доступности до пляжа Камала, в трех минутах от всей инфраструктуры: магазинов, ресторанов, рынков, банков», ‒ рассказывает Евгения Плохих.  

Гарантированная годовая доходность инвестиций в отели и кондоминиумы в Таиланде составляет – 7%, в виллы – 6%. Кроме этого, максимально ликвидные объекты в топовых локациях дорожают в цене в среднем на 7-10% в год, а если заходить в проект на этапе котлована, то удорожание составит порядка 30%.

Подводные камни местных законодательств

Если российский инвестор планирует сдавать недвижимость за рубежом в аренду и получать доход, то следует внимательно изучить законодательство города и страны.

«Например, в Австрии существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Может получиться так, что иностранец по неосторожности купит квартиру, которая по закону может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить не получится», – поясняет Елена Милишенкова из Tranio.ru.

В Мюнхене запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно – можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Таких объектов мало в продаже, и они достаточно дорогие.

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

В Турции нельзя просто так сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Это могут делать только юридические лица, получившие специальную лицензию. При этом в управлении у компании должна быть не одна квартира, а целое здание или его часть.

Статью подготовил Александр Ковалевский

Читайте также – Инвестиции с бюджетом до 15 млн рублей! Куда вложиться инвестору средней руки?

27/10/2021

Зарубежная альтернатива! В какую недвижимость за границей можно инвестировать с бюджетом квартиры в Москве?

Одним из основных факторов, снижающих интерес российских инвесторов к недвижимости за рубежом, является стереотип, что помещения за границей нереально дорогие. Конечно, цены на недвижимость, особенно в топовых странах, высоки, однако если сравнить их с московскими, то мы увидим, что с бюджетом эквивалентным стоимости средненькой столичной квартиры инвестор может стать собственником ликвидного объекта в самых разнообразных уголках Европы и мира.

Какие страны и объекты недвижимости сегодня наиболее интересны для россиян, готовых вложить 100-200 тысяч евро (что равняется средней стоимости одна-трехкомнатной квартиры эконом-класса на вторичном рынке Москвы)?

Какой доход они приносят?

Все это деловой журнал «Рентавед» выяснял вместе с ведущими экспертами по зарубежной недвижимости.

31/08/2021

«Золотая виза» Португалии. Какие возможности россиянам дает одна из лучших программ инвестиционного ВНЖ?

Пандемия сильно изменила сферу туризма. Несмотря на глобальную вакцинацию по всему миру далеко не каждую страну можно посетить даже при наличии времени, желания и средств. Выходом может стать получение зарубежного вида на жительство. Программ так называемых «Золотых виз», позволяющих проживать в стране за инвестиции в ее недвижимость или экономику, становится все больше.

Для российского инвестора одной из самых доступных и при этом очень привлекательных может стать соответствующая программа Португалии. Выбор именно на этой стране останавливает значительная доля наших соотечественников.

Почему? Подробно на этот вопрос ответим вместе с экспертами компании General Immigration, подразделения Propriete Generale Group, специализирующегося на вопросах инвестиционной миграции.

15/12/2020

Заморские инвестиции. Какие факторы стоит учесть при выборе объекта недвижимости за рубежом?

Для успешных инвестиций в зарубежную недвижимость недостаточно только капитала и симпатии к определенной стране. Чтобы заработать инвестору необходимо как минимум ответить на ряд вопросов. Какую цель он преследует – долгосрочный доход или «быстрые» деньги? Хочет ли время от времени пользоваться объектом недвижимости или умеет разделять бизнес и личную жизнь? Готов ли рисковать ради повышенной ставки или нацелен на получение гарантированного дохода?

Но гораздо более эффективным будет, отбросив любые личные симпатии, выработать полноценную скомпенсированную инвестиционную стратегию.

О том, какие факторы необходимо учитывать для ее создания, чтобы выбрать действительно прибыльный объект инвестиций на зарубежных рынках недвижимости, расскажет Роман Качинский, основатель инвестиционного ателье ARX.

29/09/2020

«Золотая виза» Греции. Как работает одна из лучших программ получения ВНЖ за инвестиции в недвижимость?

Пандемия и закрытые границы спровоцировали повышенный интерес россиян к получению вида на жительство в Европе. Одним из самых простых способов им обзавестись остаются программы инвестиций в недвижимость. Среди них одной из самых доступных и легких для россиян является «золотая виза» Греции. Об условиях, возможностях и тонкостях данной программы расскажем вместе с Ириной Алазовой, генеральным директором международного агентства элитной недвижимости Mercury Group.
Читайте про инвестиции в недвижимость на наших каналах в
Buy now