РЕНТАВЕД — ВАШ ГИД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Читайте про инвестиции в недвижимость на наших каналах в
РЕНТАВЕД — ВАШ ГИД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Для успешных инвестиций в зарубежную недвижимость недостаточно только капитала и симпатии к определенной стране. Чтобы заработать инвестору необходимо как минимум ответить на ряд вопросов. Какую цель он преследует – долгосрочный доход или «быстрые» деньги? Хочет ли время от времени пользоваться объектом недвижимости или умеет разделять бизнес и личную жизнь? Готов ли рисковать ради повышенной ставки или нацелен на получение гарантированного дохода?

Но гораздо более эффективным будет, отбросив любые личные симпатии, выработать полноценную скомпенсированную инвестиционную стратегию.

О том, какие факторы необходимо учитывать для ее создания, чтобы выбрать действительно прибыльный объект инвестиций на зарубежных рынках недвижимости, расскажет Роман Качинский, основатель инвестиционного ателье ARX.

ARXинвестиционное ателье на рынке зарубежной недвижимости. Работает с 2018 года. Специализируется на подборе ликвидных объектов, проведении ремонтных работ премиум-класса, управлении и формировании гарантированного ежегодного дохода для владельцев недвижимости. Юридическое лицо компании зарегистрировано в Грузии и работает на текущий момент с объектами в данной стране.

Валюта

Прежде всего советую определиться с валютой дохода, ведь немаловажно, сколько будут стоить ваши деньги в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

На сегодняшний день большинство российских инвесторов отдают предпочтение зарубежной недвижимости с доходом в долларах США. В отличие от других валют, рубля в особенности, доллар показывает себя с агрессивно-уверенной стороны. Даже британский фунт с момента референдума за Брекзит обесценился примерно на 15% по отношению к доллару.

К сожалению, мы можем только стоять в стороне и наблюдать, как российский рубль на фоне пандемии коронавируса и срыва сделки ОПЕК теряет в весе и, как воздушный шарик, поднимается на второе место в рейтинге самых волатильных валют мира по отношению к доллару США. Опережает рубль только мексиканское песо.

Поэтому обязательно изучите валютную систему той страны, с которой хотите работать, запросите в своем банке условия конвертации в доллары, рубли и другие мировые валюты, обратите внимание на графики роста и падения за последние 5-10 лет.

Налоговая система страны

Следующим маркером инвестиционной привлекательности объекта должна стать налоговая система той страны, где располагается здание. Ведь самый быстрый путь к повышению прибыли – использование налоговых льгот, направленных на стимулирование инвестиций в недвижимость.

Разрабатывая финансовую модель, закладывайте все расходы и налоги, не пытаясь приукрасить реальное положение вещей. Впрочем, значительно сужают круг поиска данные независимых аналитических центров.

Например, Всемирный банк опубликовал рейтинг стран с самым низким налогообложением. Почему бы не обратить внимание на ТОП-20 и вместе с ними на Сингапур, Грузию, Швейцарию и другие страны с налоговыми льготами для инвестиций?

Доход и его предвестники

Подобрав несколько финальных объектов, не бойтесь перепроверять данные и задавать неудобные вопросы. Изучаем схему доходности, ее слабые и сильные места. У каждого типа недвижимости, будь это студенческое жилье, коммерческая недвижимость или отели на берегу моря, будет своя финансовая модель, а также процентное соотношение предложения и спроса.

Например, в Грузии, в частности в Батуми, сформировалось сверх-предложение на рынке эконом-жилья. Получается, что на каждого среднестатистического отдыхающего приходится 2,5 спальных места. Привлекать инвестиции в такого рода отель было бы просто самоубийством!

В тоже время, познакомившись с грузинским рынком поближе, инвестор увидит серьезную нехватку премиум-жилья с сопутствующим высоким спросом. Роскошные отели Sheraton, Hilton, Marriott летом заполнены до отказа, а самолеты все продолжают объявлять о посадке. Поэтому выгода от работы с элитным жильем основывается на понятном, закономерном спросе.

Просто изучите спрос и поймите, какую проблему решает ваш объект.

Будущее не за горами

Забегая вперед, планируйте свои действия в долгосрочной перспективе. Что будет с недвижимостью через 5-10-20 лет? Сможете ли вы ее продать? Если да, то кому? Последние несколько лет недвижимость в Европе уверенно дорожает: в развитых странах цены выросли более чем в два раза с 2009 года.

Мы можем предположить, что рынок стабильно развивается, не предвещая беды. Но и здесь все же стоит прагматично оценить ситуацию и решить для себя: готовы ли вы тратить свое время на продажу объекта на внешнем рынке? Ведь в среднем этот процесс занимает от 6 месяцев бумажной волокиты.

Если нет, ищите инвестиционные предложения с опцией «обратного выкупа» или долгосрочного гарантированного дохода, который вас устраивает. В первом случае управляющая или девелоперская компания, которая продает вам объект, обязуется в будущем выкупить у вас недвижимость. По той же или надбавленной стоимости. Подписывая соглашение, вы минимизируете риски и приобретаете более широкий спектр для своих будущих действий.

Туристический поток

Когда мы сделали все, чтобы не уйти в минус, сконцентрируемся на действиях, которые выведут нас в плюс. Наш актив в безопасности, но что же делать с доходностью?

Снижение доходности – общеевропейский тренд на рынке недвижимости. По подсчетам экспертов PwC, этот показатель уменьшился с 6% в 2009-м до 4% в 2017 году. Как рассказывает один из инвесторов аналитикам PwC, сегодня доходность 3% считается довольно оптимистичным сценарием. Такие цифры инвесторы видят в Париже, Берлине, центральном Лондоне. Эти города немного перегреты, поэтому нужно быть очень напористым, чтобы приобрести там актив.

Обратите внимание на развивающиеся страны с устойчивым ростом ВВП/туристического потока или того и другого. В отличие от Германии, которую называют «гаванью безопасности» и предлагают скорее для сохранения капитала, чем для его приумножения, туристические регионы зачастую предлагают более высокую доходность, а вместе с ней и риски.

По всему миру растет поток туристов. За последние 10 лет количество туристических прибытий увеличилось с 918 млн до 1,23 млрд. Согласно информации Statista, больше половины путешественников добираются до места назначения на самолете. По данным Всемирного банка, число авиапассажиров за этот период выросло больше чем в полтора раза – с 2,209 млрд человек в 2007-м до 3,696 млрд в 2016-м. По прогнозам Statista, в следующие 20 лет их число увеличится еще на 4,7%.

Как правило, вместе с туризмом растет спрос на недвижимость. Одни приобретают дома и квартиры для отдыха в той стране, где чаще проводят отпуск, другие инвестируют в жилье для сдачи в краткосрочную аренду на популярных у туристов рынках.

Репутация управляющей и строительной компании

Доброе имя дороже всяких денег. И компании, которые однажды его потеряли, не должны вызывать у вас доверия. Запросите актуальную выписку организации и соответствующие документы на сам объект строительства, найдите клиентов, которые уже сотрудничали с ними, задайте наиболее интересующие вас вопросы, проведите краш-тест компании.

А на поисковик надеяться все же не стоит. Во-первых, как известно, на 100 довольных и молчащих покупателей приходится 1 активный комментатор с отрицательным CE (Customer Experience). Во-вторых, маркетологи и smm-менеджеры давно уже научились манипулировать сознанием масс с помощью положительных отзывов и ненавязчивых рекламных постов.

Проекты с банковской гарантией

Для диверсификации и минимизации рисков при покупке туристических объектов, обращайте внимание на проекты с банковской гарантией. В общем условия банковской гарантии выглядят так: если управляющая компания не выплачивает владельцу апартаментов 8% годовых, это обязуется сделать банк. Пользуясь банковской гарантией, вы входите в проект с нулевыми рисками.

По данным компаний CBRE и Real Estate Analytics, с 2007 по 2016 годы инвесторы вложили в зарубежную недвижимость больше 6,7 трлн долл. С 2010 года инвестиции в этот сектор росли в среднем на 20% в год. В большей степени рынки недвижимости перегреты, но вооружившись знаниями, опытом и грамотными брокерами, можно приобрести площадь, которая будет приносить стабильный доход и расти в цене с каждым годом, как хорошее коллекционное вино.

Ранее мы рассказывали, сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость Израиля. Рынок именно этой страны стал одним из самых безопасных и прибыльных в условиях новой «ковидной» реальности.

15/12/2020

Заморские инвестиции. Какие факторы стоит учесть при выборе объекта недвижимости за рубежом?

Для успешных инвестиций в зарубежную недвижимость недостаточно только капитала и симпатии к определенной стране. Чтобы заработать инвестору необходимо как минимум ответить на ряд вопросов. Какую цель он преследует – долгосрочный доход или «быстрые» деньги? Хочет ли время от времени пользоваться объектом недвижимости или умеет разделять бизнес и личную жизнь? Готов ли рисковать ради повышенной ставки или нацелен на получение гарантированного дохода?

Но гораздо более эффективным будет, отбросив любые личные симпатии, выработать полноценную скомпенсированную инвестиционную стратегию.

О том, какие факторы необходимо учитывать для ее создания, чтобы выбрать действительно прибыльный объект инвестиций на зарубежных рынках недвижимости, расскажет Роман Качинский, основатель инвестиционного ателье ARX.

29/09/2020

«Золотая виза» Греции. Как работает одна из лучших программ получения ВНЖ за инвестиции в недвижимость?

Пандемия и закрытые границы спровоцировали повышенный интерес россиян к получению вида на жительство в Европе. Одним из самых простых способов им обзавестись остаются программы инвестиций в недвижимость. Среди них одной из самых доступных и легких для россиян является «золотая виза» Греции. Об условиях, возможностях и тонкостях данной программы расскажем вместе с Ириной Алазовой, генеральным директором международного агентства элитной недвижимости Mercury Group.
15/09/2020

Инструкция для инвестора: Как правильно оформить недвижимости на Бали!

Бали – это не только райский уголок, но и локация со стабильной экономикой, где инвестиции в недвижимость поддерживаются на правительственном уровне и при правильном выборе объекта приносят от 10-12 до 25% годовых. Если вы решите инвестировать на Бали, то вам обязательно необходимо узнать об условиях таких вложений, ведь в каждой стране свои законы. О том, какие варианты оформления недвижимости в Индонезии сегодня доступны инвестору из России, расскажет Павел Макаров, управляющий партнер PT Vertical Indonesia.
31/08/2020

Как мировые рынки недвижимости преодолевают пандемию? – Итоги августа

Рынки недвижимости различных стран по-разному реагируют на продолжающиеся вспышки коронавирусной инфекции. Если в одних частях света спрос и показатели продаж возвращаются на докризисный уровень, то в других падение остановить не удается. О том, как мировые рынки недвижимости адаптируются к влиянию COVID-19, опираясь на данные аналитиков международной консалтинговой компании Knight Frank, рассказали эксперты РБК.
Читайте про инвестиции в недвижимость на наших каналах в
Buy now