Квартиры остаются самый понятным и доступным активом для инвестиций на российском рынке недвижимости. Однако приобретение некоторых объектов может наполнить жизнь инвестора чередой судов и разбирательств, а заключенная сделка превратить инвестицию в убытки.

От приобретения каких квартир на вторичном рынке точно следует отказаться, расскажем в новом сюжете журнала «Рентавед».

Риелторы и юристы выделили сразу 10 деталей, на которые обязательно следует обращать внимание при покупке инвестиционной квартиры. Они являются маркерами, указывающими на сложности с получением будущей прибыли от покупки объекта

1. Незаконная перепланировка

Если изменения в планировке не были указаны владельцами квартиры, покупателю придется делать это самостоятельно. Официальное оформление перепланировки займет от 2 до 6 месяцев и потребует немалых денежных затрат. При этом существует риск, что уполномоченные органы не согласуют внесенные изменения и новому собственнику придется вернуть старую планировку.

Незаконная перепланировка увеличит окончательную стоимость квартиры для инвестора, а сложности в оформлении бумаг и возможная необходимость в ремонте помешают владельцу получать стабильную прибыль от аренды и перепродажи.

2. Неблагополучный район

Эксперты советуют заранее изучить район, в котором расположена квартира, и отказаться от сделки, если дом находится в неблагополучном месте. Неблагоприятная экологическая обстановка, близость действующих промзон, скудная социальная инфраструктура и плохая транспортная доступность сильно снижают ликвидность актива. Неудачная локация усложнит поиск арендатора или нового покупателя.

Готовясь к покупке, инвестору необходимо посетить форумы в интернете, посвященные выбранному району, поговорить с жильцами, узнать, нет ли скрытых проблем.

3. Наследство или подарок

К покупке недвижимости, перешедшей к продавцам по договору дарения или по наследству, нужно относиться крайне осторожно. Если собственник получил квартиру по наследству меньше 3 лет назад, есть риск, что его владение могут оспорить родственники, и сделка может сорваться или оказаться незаконной. Кроме того, если объект был выставлен на продажу через несколько дней после получения свидетельства о собственности на унаследованную квартиру, высока вероятность наличия мошенничества. От покупки такой недвижимости лучше отказаться.

4. Отказ от приватизации

Также инвесторам советуют не вкладывать в недавно приватизированные квартиры. Особенно стоит избегать покупки жилья, в приватизации которого не участвовал кто-то из прописанных в ней на тот момент жильцов.

По закону, отказавшийся от приватизации жилец имеет право на пожизненное проживание в квартире. Такое обременение сильно усложнит организацию арендного бизнеса и перепродажу.

5. Много переходов прав

Большое число переходов прав собственности свидетельствует о «плохой» вторичной недвижимости. В таком случае инвестору необходимо проверить в Росреестре историю квартиры и всех ее владельцев. Часто документы оказываются «нечисты», это влечет за собой расторжение всех последующих сделок. Новый владелец не только не сможет продать квартиру, но и лишится актива.

6. Материнский капитал

От покупки жилья, в которое вложен материнский капитал, также лучше отказаться. В таких квартирах обязательно выделяются доли на несовершеннолетних детей. Проверить это можно через выписку из ПФР об использовании средств маткапитала. Если дети не являются собственниками квартиры, значит их права ущемлены, а сделка будет признана незаконной. Инвестор рискует потерять свой актив.

7. Сильно заниженная стоимость

Слишком низкая цена квартиры может свидетельствовать не только о желании поскорее продать, но и о попытке уклониться от налогов со стороны продавца. Довольно часто собственники хотят прописать в договоре купли-продажи меньшую сумму, чем получают от покупателя. Если суд признает сделку недействительной, продавец будет обязан вернуть только указанную в договоре сумму.

8. «Убитый» ремонт

Квартиры, требующие капитального ремонта, продаются с большим дисконтом, однако не всегда на них можно заработать. Наиболее сложными для последующей реализации считаются помещения, в которых был пожар. Даже после ремонта сложно избавиться от запаха гари, отпугивающего арендаторов и новых покупателей.

Если инвестор решился на покупку такой квартиры под редевелопмент, ему стоит очень внимательно изучить объект. Есть высокий риск пропустить из-за хаоса другие существенные изъяны жилья. Кроме того, необходимо внимательно рассчитать затраты на ремонт и окончательную стоимость. Нередко такие квартиры оказываются в итоге дороже, чем схожие по характеристикам объекты в лучшем состоянии.

9. Дом под снос

Если власти города планируют снести дом, в котором покупается квартира, есть риск, что новый объект, который получит собственник по программе реновации, будет находиться в неудачной локации. В таком случае инвестиционный актив может оказаться неликвидным.

10. Владелец на учете

Если продавец квартиры находится на учете в психдиспансере, инвестору лучше отказаться от покупки. Эта схема пользуется большой популярностью у аферистов, поскольку такую сделку легко расторгнуть. В таком случае инвестор потеряет вложения и актив. Доказать право на собственность инвестору будет непросто, так как родственники собственника специально в день сделки обращаются за помощью с жалобами, что состояние здоровья собственника продаваемого жилья ухудшилось.

Новость подготовлена по материалам «РБК. Недвижимость».

Ранее эксперты рассказали, как легально сдавать квартиру в аренду, чтобы платить меньше налогов.