Aktivo
Российский рынок недвижимости находится в состоянии сильной турбулентности. В какие помещения инвестировать, чтобы сохранить и приумножить свой капитал, понятно все меньше. Покупать новостройки на котловане становится далеко не всегда рентабельно, сдача квартиры в аренду с каждым годом приносит все меньше. На рынке коммерческой недвижимости тоже далеко не все гладко – бегство иностранных компаний отразилось на вакансии и офисной, и складской, и торговой недвижимости.
На этом фоне ряд экспертов прогнозируют новый импульс в сегменте инвестиций в объекты недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и кооперативы. Такой формат вложения средств может стать одним из доминирующих на российском рынке.
✔️ Действительно ли все так?
✔️ О каких плюсах и минусах коллективного инвестирования в недвижимость нужно знать?
✔️ Какие условия и доходы могут предложить инвесторам российские ЗПИФы в 2022-2023 годах?
Об этом и не только расскажем вместе с экспертами ключевых игроков на российском рынке паевых фондов по недвижимости.
Тренд на повышение
Популярность коллективных инвестиций в недвижимость растет в России стремительными темпами как минимум на протяжении последних пяти лет. По данным Центрального банка, во II квартале 2022 года количество пайщиков-физических лиц, вкладывающихся в ЗПИФы, превысило 125 тысяч человек.
Александр Дубровин, основатель фонда «ПНК-Рентал» (PNK Rental), учредитель управляющей компании «Индустриальная недвижимость»: «Интерес инвесторов к нашему ЗПИФ по недвижимости за два года его работы растет в геометрической прогрессии. Первая тысяча инвесторов пришла в фонд через три месяца после объявления о его открытии в июле 2020 года. К концу 2021 года количество инвесторов превысило 20 тысяч, на текущий момент эта цифра составляет более 30 тысяч пайщиков».
Михаил Костромин, коммерческий директор компании AKTIVO: «Мы, однозначно, наблюдаем уверенный рост интереса аудитории как к инвестициям в недвижимость в целом, так и в ЗПИФы коммерческой недвижимости в частности. В 2017-м году количество пайщиков фондов AKTIVO выросло на 50% относительно стартового 2016-го года. Данная тенденция сохраняется и сегодня – количество наших инвесторов в 2021 году также увеличилось вдвое по сравнению с пандемийным 2020-м. Ровно, как и текущий 2022 год вопреки своей противоречивости сохраняет данный темп роста — за минувшие полгода мы прибавили 25%, несмотря на турбулентность и летний несезон».
Растет в сегменте не только количество инвесторов, но и объемы капитала. Согласно отчетам того же ЦБ, во II квартале 2022 года чистый приток средств в российские ЗПИФы составил 380 миллиардов рублей. Это было достигнуто за счет максимального за всю историю наблюдений объема выдачи паев.
Интерес инвесторов позволяет компаниям быстро собирать огромные объемы средств на реализацию своих проектов. Благодаря этому инвестиционно-девелоперская компания «Рентавед» даже попала в Книгу рекордов России. В конце прошлого года компания собрала более полумиллиарда рублей с инвесторов-физлиц через ЗПИФ на реализацию девелоперского проекта менее чем за календарный месяц.
Идеальный для инвестиций… почти
Популярность и востребованность ЗПИФ обусловлена внушительным набором плюсов, которые данный формат предлагает инвесторам.
Руслан Сухий, сооснователь и руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед»:
«У инвестиций в недвижимость через ЗПИФ есть ряд видных невооруженным глазом плюсов. Во-первых, низкий входной билет. Покупка недвижимости требует капитала, который исчисляется миллионами, десятками миллионов, а, может быть, и миллиардами рублей. Участие в проектах ЗПИФ дает возможность инвестору за совсем небольшие деньги стать совладельцем крупного высококлассного объекта недвижимости.
Во-вторых, простота процесса инвестирования. Инвестору в ЗПИФ фактически требуется только выбрать фонд. Он освобождается от необходимости участия в бизнес-процессах и операционной деятельности фонда. Всю ответственность и работу берет на себя управляющая компания. Ее профессиональные сотрудники сами выбирают объекты для вложения средств, сами управляют активами и решают любые проблемы».
Еще один значимый плюс ЗПИФ – высокая степень защищенности инвестиций.
«Имущество ЗПИФ находится под управлением профессиональной УК, лицензируемой Центральным банком РФ. Дополнительно деятельность фонда контролируется спецдепозитарием, который следит за соблюдением 156-ФЗ, а также отвечает за учет инвесторов и фиксацию их прав в реестре. Имущество ЗПИФ нельзя арестовать, также проводится ежегодный аудит объекта и его перестрахование с учетом индексации стоимости», ‒ добавил Михаил Костромин из AKTIVO
При данной модели работы риски недобросовестного ведения дел или нецелевого использования средств инвесторов управляющей компанией сводятся практически к нулю.
Также к плюсам можно добавить и налоговую эффективность.
Гайк Мартиросян, управляющий партнер Quattor Advisory:
«Фонд не платит налог на прибыль, поскольку не является юридическим лицом. В связи с этим рост доходов инвестора от операционной деятельности в виде арендного потока может доходить до 20% в сравнении с владением коммерческой недвижимостью через доли либо акции российской компании.
Однако налог с доходов ЗПИФ все же будет взиматься, но в момент распределения таких доходов в адрес пайщиков.
При правильном структурировании ЗПИФ может существенно повысить налоговую эффективность и на этапе выхода инвестора из проекта. На практике мы замечаем, что такая эффективность может составлять до 1 млрд рублей, если речь идет об объектах рыночной стоимостью около 6-7 млрд рублей, введенных в конце 2000-х годов».
О рисках и минусах инвестиций в ЗПИФ мы расскажем в отдельной статье!
Вход – от 1750 рублей
Порог входа для инвестора в ЗПИФ может быть разным – как от нескольких тысяч, так и до десятков миллионов рублей.
«Стоимость пая в «ПНК-Рентал» в настоящий момент составляет порядка 1750 руб. Это и есть порог входа, если инвестировать на бирже. Можно инвестировать, передавая средства в доверительное управление. Тогда порог входа составит 5300 рублей, что эквивалентно стоимости трех паев. Такой низкий порог входа делает инвестиции в ЗПИФ недвижимости «ПНК-Рентал» привлекательным для самого широкого круга инвесторов, а также повышает уровень ликвидности бумаги на рынке», ‒ отмечает Александр Дубровин.
«На текущий момент минимальный порог входа в фонды AKTIVO составляет один пай или инвестиции от 300 тысяч рублей. Данная цифра обусловлена нормативным актом ЦБ, введенным в начале 2017 года, с указанием минимальной стоимости пая ЗПИФ недвижимости во внебиржевом обращении для неквалифицированых инвесторов в размере вышеупомянутой суммы», ‒ рассказывает Михаил Костромин.
Некоторые компании могут предложить линейку различных проектов с различными уровнями входного билета.
«Чтобы стать соинвестором наших проектов по редевелопменту аварийных зданий в центре Санкт-Петербурга в клубные дома достаточно бюджета в 500 тысяч рублей. Входной билет для инвестора в проект по строительству элитного коттеджного поселка на берегу черного моря в Сочи – уже от 10 миллионов. Гибкий подход в формировании продуктов позволяет нам работать с широким пулом инвесторов», ‒ отмечает Руслан Сухий.
Сколько денег ты принес?
Говоря о доходности ЗПИФы их нужно делить на два типа – рентные и девелоперские.
Первые выбирают более консервативную модель вложения средств и покупают уже готовый объект недвижимости, например, крупный торговый центр или производственно-складской комплекс, который сдан в долгосрочную аренду. Такие фонды, как правило, обещают и приносят меньше процентов годовых, но и риски работы с ними ниже. Также их плюс в том, что инвестиции в недвижимость через рентные фонды приносят прибыль фактически сразу с момента вложения денег.
Реальный уровень доходности рентных ЗПИФ рассмотрим на конкретных примерах.
Александр Дубровин, «ПНК-Рентал»:
«Ожидаемая целевая среднегодовая доходность «ПНК-Рентал» в пятилетнем горизонте 12-14%. Такая заявленная доходность рассчитана консервативно исходя из прогноза по рентному потоку, который индексируется ежегодно. При этом общая доходность на пай за два года работы фонда с учетом изменения стоимости чистых активов составила 19,18% годовых. Фактический уровень доходности оказался выше за счет грамотного управления объектами недвижимости и реализации сделок по ротации индустриальных зданий, когда объекты продавались с прибылью, а на смену им приобретались новые по выгодной цене и с большим арендным потоком.
Доходность фонда в I квартале 2022 года составила 11,38%, во II квартале – 16,3%. Во втором квартале как раз произошла сделка по ротации объектов, благодаря которой фонд увеличил получаемый рентный доход».
Михаил Костромин, АKTIVO:
«Максимальная доходность в 2021 году у нас была в фондах «Активо четырнадцать» и «Активо пятнадцать» ‒ 20,8% и 21,1% годовых соответственно. Такой высокий показатель был достигнут благодаря возврату НДС от покупки объекта.
Минимальный показатель доходности в прошлом году был в фонде «Активо шесть» и составлял 8,4% годовых.
Средний же показатель доходности по нашим фондам составлял 10,5%.
В 2022 году, несмотря на все сложности, мы не можем отметить сильной просадки. У нас есть небольшое снижение доходности в двух фондах из-за съездов двух крупных арендаторов, но оно никак не связано с текущей политической и экономической ситуацией, это были отечественные бренды.
Минимальный показатель на текущий момент составляет 7,21% годовых для фонда «Активо пятнадцать» — это, как раз, один из фондов, пострадавших от съезда крупной федеральной сети. В то же время средний показатель доходности в наших фондах остался прежним, что говорит о росте доходности в других фондах».
Важно отметить, что указанная выше доходность — это показатель cash-on-cash, то есть “сухая” доходность фондов, без учета прироста стоимости объекта и пая, соответственно. Если рассматривать более справедливый среднегодовой показатель доходности фондов AKTIVO на горизонте 10 лет (IRR), учитывающий инфляцию и прирост стоимости объекта, то максимальный показатель в 2022 году составит 15,5%, а средний по нашим фондам — 13,9% годовых, добавил эксперт.
Алексей Сивяков, член совета директоров PARUS Asset Management:
«Если говорить о типах коммерческой недвижимости, то сейчас самый надежный и как не странно с хорошей доходностью – это ЗПИФ с логистическими центрами (складами).
Суммарная доходность по нашим фондам со складом внутри составляет от 20% годовых и складывается из:
Если инвестор будет ежемесячно реинвестировать полученный доход, то доходность возрастет до 30% годовых.
Более того, в фонде ПАРУС-СБЛ с июля и до конца года мы повысили выплаты от арендного потока с 8,9% до 10,9% годовых».
Девелоперские фонды собирают средства на реализации проектов с нуля, например, для строительства многоквартирного жилого дома или коттеджного поселка. Квартиры или дома в таких проектах распродаются, что обеспечивает получение прибыли по модели, которую используют застройщики. Также такие ЗПИФ могут инвестировать в недооцененные объекты недвижимости, чтобы повысить их капитализацию, например, за счет увеличения площади сдаваемых помещений, повышения класса объекта или смены арендаторов.
Доходность инвестиций в девелоперские фонды может достигать 30-50% годовых и выше.
Руслан Сухий, «Рентавед»:
«Инвестиции в проекты редевелопмента аварийных зданий в центре Санкт-Петербурга в клубные дома принесли нашим инвесторам около 15% годовых прибыли при входном билете в 500 тысяч рублей.
Прогнозируемая доходность инвестиций в проект по строительству элитного загородного проекта в Сочи составит около 35% годовых.
А еще сейчас мы запускаем проект строительства парк-отеля с апартаментами, коттеджами и домами на деревьях в Подмосковье. Участие в проекте доступно для частных инвесторов. Порог входа – 500 тысяч рублей. Прогнозируемый уровень доходности – 30% годовых».
В заключении…
О будущем сегмента инвестиций в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды эксперты говорят в ключе сдержанного оптимизма.
С одной стороны, говорить о том, что сегмент быстро выйдет на лидирующие позиции, никто не спешит. Пока, согласно исследованию инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед», в 2021 году ЗПИФ как приоритетную модель вложения средств выбрали только 9,2% инвесторов. Она не вошла в ТОП-3 самых привлекательных.
С другой – у данной модели колоссальный потенциал, а вокруг складываются все условия для его реализации. Сегодня триллионы рублей у россиян лежат в банках и приносят доход, который едва ли покрывает инфляцию. С учетом непростой внешнеэкономической ситуации растут риски хранения средств в любимых ранее валютах и покупки зарубежной недвижимости. Наряду с плюсами ЗП ИФ – это делает коллективные инвестиции очень привлекательными.
Вероятно, что в ближайшее время сегмент продолжит расти и займет как минимум место самого популярного альтернативного варианта инвестиций в недвижимость. В дальнейшем не исключено, что паи фондов по недвижимости станут обязательным активом в портфеле каждого инвестора в недвижимость.
Читайте также – В какую недвижимость за рубежом сегодня можно инвестировать с доходностью выше 10% годовых?
Российский рынок недвижимости находится в состоянии сильной турбулентности. В какие помещения инвестировать, чтобы сохранить и приумножить свой капитал, понятно все меньше. Покупать новостройки на котловане становится далеко не всегда рентабельно, сдача квартиры в аренду с каждым годом приносит все меньше. На рынке коммерческой недвижимости тоже далеко не все гладко – бегство иностранных компаний отразилось на вакансии и офисной, и складской, и торговой недвижимости.
На этом фоне ряд экспертов прогнозируют новый импульс в сегменте инвестиций в объекты недвижимости через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) и кооперативы. Такой формат вложения средств может стать одним из доминирующих на российском рынке.
✔️ Действительно ли все так?
✔️ О каких плюсах и минусах коллективного инвестирования в недвижимость нужно знать?
✔️ Какие условия и доходы могут предложить инвесторам российские ЗПИФы в 2022-2023 годах?
Об этом и не только расскажем вместе с экспертами ключевых игроков на российском рынке паевых фондов по недвижимости.