Жилье традиционно считается наиболее популярным и понятным вариантом инвестиций в недвижимость. Однако в условиях стагнации рынка доходность таких вложений становится все менее привлекательной. Куда сегодня можно вложиться вместо квартиры с соизмеримым ее стоимости бюджетом на столичном рынке, на какую доходность стоит рассчитывать инвесторам в альтернативные виды недвижимости, и какие риски их ждут, расскажем вместе с экспертами.

Достойной альтернативой городской недвижимости может быть загородная. Несмотря на то, что ажиотаж на загородном рынке закончился вместе с пандемией, цены продолжают расти – по крайней мере, в некоторых сегментах. Например, участки без подряда на вторичном рынке Новой Москвы только за последний год подорожали на 30%, Подмосковья – на 35%.

Казалось бы, отличный вариант для инвестиций с небольшим порогом входа – средняя стоимость УБП в области составляет всего 1,56 млн рублей, в Новой Москве участки существенно дороже – 8,9 млн в среднем. По оценкам «Инком-Недвижимость», доход от инвестирования в «загородку» может составить до 50% от потраченных при покупке средств. Если, конечно, инвестор не ошибется с выбором объекта.

А выбирать придется очень тщательно, потому что на «вторичке» цены на большинство лотов сильно завышены, а на «первичке» есть риск связаться с недобросовестным застройщиком и лишиться денег или, во всяком случае, не дождаться обещанных дорог, коммуникаций и т.п.

С ликвидностью тоже могут возникнуть проблемы ‒ даже в лучшие времена «загородка» продавалась в разы дольше, чем городские квартиры, а сейчас спрос на такую недвижимость вообще оставляет желать лучшего.

При этом надо понимать, что цены на УБП растут во многом как раз благодаря тому, что это самые доступные объекты на рынке недвижимости московского региона, которые многие рассматривают в качестве подходящего варианта для вложения средств. По данным «Инкома», в настоящее время 33% спроса на «загородку» формируют инвесторы: причем 70% вкладывают средства именно в УБП, а 30% покупают коттеджи, цены на которые за год просели на 10%. То есть, фактически, инвесторы уже перепродают объекты друг другу – или близки к этому, что выглядит не очень хорошо с точки зрения устойчивости рынка.

Резко увеличить доходность инвестиций в «загородку» можно, купив несколько участков в популярном поселке и самостоятельно построив на них дома на продажу – в отличие от УБП, готовые коттеджи по адекватной цене на рынке в дефиците. Прибыль от точечного девелопмента может составить 60-120% за 6-9 месяцев, подсчитал Валерий Лукинов, коммерческий директор поселка «Павловы Озера».

Машиноместа

По цене среднестатистической однокомнатной квартиры на вторичном рынке Москвы – 9,33 млн рублей – можно приобрести 6 машиномест (средняя цена по городу одного – 1,5 млн) в подземном паркинге новостройки массового сегмента. При средней арендной ставке в 12 тысяч рублей ежемесячный доход владельца составит 72 тысячи. То есть 864 тысячи в год, или примерно 9,6% годовых «грязными», при условии отсутствия простоев.

Однако последнего как раз никто не гарантирует, так как многие покупатели квартир комфорт-класса предпочитают экономить и пользуются общественным транспортом или оставляют машину на улице. Можно, конечно, инвестировать в паркинг ЖК бизнес-класса, но порог входа будет существенно выше ‒ 3-3,5 млн рублей в среднем, по информации ГК «Инград», и не факт, что арендаторы найдутся быстрее – владельцы квартир бизнес-класса обычно сами покупают машиноместа.

На рынке коммерческой недвижимости не растеряли свой потенциал офисы и помещения стрит-ритейла.

Офисы

На покупку бизнес-центра у частного инвестора, конечно, денег не хватит, но, по словам Дмитрия Антонова, директор отдела продаж Ricci, многие компании предлагают готовые арендные бизнесы или арендные потоки, где доступны маленькие офисы 30-50 кв. м. Так что порог входа на офисный рынок вполне сравним с квартирным – от 12-13 млн руб. С бюджетом 20-25 млн можно купить в бизнес-центре помещение площадью от 50 до 100 «квадратов», причем уже с арендаторами.

Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, оценивает рентабельность офисного помещения, приобретенного для сдачи в аренду, в 8-10% годовых при арендной ставке 25-35 тыс. руб./кв. м.

«Более высокую доходность можно получить при наличии рисков в виде непрофессионального арендатора и контракта длительностью порядка 11 месяцев. При этом о 12-14%, что соответствует 7-8 годам окупаемости, можно говорить при покупке офиса в бизнес-центре класса «В» или даже «В-», «С». Если мы говорим о здании класса «А», то это всегда «игра в долгую», и инвесторами принимается доходность в 10,5-10,7%. На доходность уровня 9,5-9,7% почти не смотрят, но высока вероятность, что это изменится с течением времени, так как ключевая ставка имеет тенденцию к понижению. Предполагаем, что все вернется на круги своя, и доходности в 9- 9,5% в классе «А» и 10-11% в классе «В» снова будут интересными для инвесторов», ‒ резюмирует Дмитрий Антонов.

Спекулятивные инвестиции на офисном рынке тоже возможны. По словам Алексея Новикова, при покупке офисов для заработка на разнице между входом на этапе строительства и выходом на этапе готовности рост актива в цене может достигать 20-30%.

Объекты под торговлю

В сегменте торговой недвижимости частному инвестору доступен стрит-ретейл. Цены на небольшие помещения по 20-30 кв. м в спальных районах Москвы в базах объявлений стартуют с 5 млн руб. Но для стрит-ритейла главное – локация.

«Объекты хорошего качества с выгодным расположением востребованы практически всегда. Хорошая локация для помещения стрит-ретейла – это на первой линии недалеко от метро, поэтому более-менее интересные варианты обойдутся не дешевле 15-20 млн руб. Доходность сравнима с таковой в офисном сегменте – 8-12% годовых», ‒ рассказывает Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate.

Однако коммерческая недвижимость в период кризиса ‒ достаточно рискованный актив, предупреждают эксперты. Вакантность офисных и торговых площадей из-за санкций, ухода иностранных компаний, «удаленки» очень высока и в перспективе ситуация вряд ли улучшится.

Как резюмируют эксперты, правило «риск-доходность» никто не отменял: чем более рискованная инвестиция, тем выше по ней потенциальная доходность. Наиболее доходными являются инвестиции в недвижимость, которая требует значительных капитальных, визионерских и управленческих компетенций от инвестора. Например, сложные кейсы, связанные с объектами недвижимости, продающимися на торгах. Здесь при хорошем стечении рыночной конъюнктуры, правильной стратегии инвестора в отношении целевого актива и, разумеется, при отсутствии управленческих ошибок по пути, доходность на вложенный капитал может достигать и 100% годовых.

Статья подготовлена по материалам проекта «Индикаторы рынка недвижимости».

Читайте также – Сколько можно заработать, инвестируя в недвижимость через паевые фонды?