Далеко не все потенциальные инвесторы располагают бюджетом для покупки помещения целиком и сразу. По данным недавнего исследования, более 70% частных инвесторов в России – это люди с бюджетом от 1 до 5 миллионов рублей.

К сожалению, вариантов инвестирования в недвижимость с таким объемом капитала не так много, а если ограничить географию поиска рынком Москвы, то еще меньше. Однако они все же существуют.

Какие модели и стратегии вложения средств для игроков с минимальным бюджетом доступны сегодня на российском рынке, вместе с экспертами выяснили корреспонденты журнала «Рентавед».  

Субаренда

Получать доход с недвижимости возможно, не покупая объект. Прибыльной сегодня остается субарендная модель, которая применима как к жилой, так и коммерческой недвижимости. 

В случае с квартирой все работает понятно – необходимо взять объект в долгосрочную аренду и пересдавать посуточно, зарабатывая на разнице. Например, в Санкт-Петербурге в популярной у туристов локации возле метро «Василеостровская» квартиру в долгосрочную аренду можно найти за 30-35 тысяч рублей в месяц, включая оплату коммунальных услуг, а пересдавать по 2-2,5 тысячи в сутки. Даже в случае средней загрузки – 20 дней в месяц – чистая прибыль инвестора составит 10-15 тысяч рублей, то есть порядка 30-40% от объема вложенных средств.

В коммерческой недвижимости субаренда работает по-другому. Как рассказал Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки», отличной моделью вложения средств является аренда коммерческих объектов с аукционов, проводимых департаментом городского имущества Москвы. Смысл стратегии – снять помещение по ставке ниже рыночной, привести в порядок и пересдать.

«К примеру, вы взяли в аренду у города помещение на 10 лет по ставке 100 тысяч рублей в месяц. В таком случае потребуется инвестировать около 900 тысяч. Из них 800 в счет аренды за 3 первых и 5 последних месяцев по договору. Остальные 100 – расходы по сопровождению торгов и открытию юридического лица. Сдать объект в субаренду можно уже по 150 тысяч в месяц. Таким образом, чистая годовая прибыль составит приблизительно 550 тысяч рублей, а доходность инвестиций – порядка 61%», – подсчитал Павел Поликарпов.

Более того, как отмечает руководитель клуба «Московские сделки», по Федеральному закону №159 данный объект инвестор имеет право выкупить у города через 2 года или 5 лет, причем в рассрочку до 5 лет. Таким образом, за счет платежей субарендатора можно выкупить помещение в собственность без личных вложений либо с небольшими вложениями.

Ликвидными для такой модели будут помещения небольшой площади до 200 кв. м с отдельным входом в хорошей локации.

Стоит заметить, что субарендную модель нельзя отнести к пассивному доходу. Инвестору придется самостоятельно искать арендаторов и заниматься управлением объектом.

Складские форматы

Одним из самых надежных сегментов для инвестиций в недвижимость в постковидной реальности стали склады. В России наблюдается дефицит складских объектов. Причем есть в сегменте варианты для частных инвесторов с бюджетом от 1 миллиона рублей.

По данным Фонда коллективных инвестиций «Рентавед», очень перспективным активом для инвестиций стали городские склады формата Self storage – оборудованные кладовки для хранения личных вещей. Тренд на сокращении метража квартир в городах-миллиониках привел к росту спроса у людей на дополнительные помещения, куда можно пристроить лыжи, колеса, велосипеды, сезонные вещи и иное имущество.

Купив подвал с отдельным входом в густонаселенном районе, инвестор может его переоборудовать под многоуровневую кладовую, существенно увеличив арендопригодную площадь и, соответственно, свою доходность.

«Сегодня в Москве такое помещение площадью порядка 50 квадратных метров можно приобрести за 2,8-3 миллиона рублей. Еще порядка 500 тысяч потребуется на проведение ремонтно-отделочных работ – замены освещения, установки стеллажей, укладки напольного покрытия, замены дверей и покраски стен. Ежемесячно сдача в аренду помещений в такой кладовой будет приносить порядка 35 тысяч рублей. То есть инвестор получит порядка 12-13% годовых», – подсчитал Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Помещение под кладовую можно не приобретать, а арендовать, что еще снизит порог входа в сегмент. Снять на месяц в столице неподготовленное цокольное или подвальное помещения можно по ставке в 400-500 рублей за «квадрат», а пересдать после ремонта и переоборудования уже по 1,500-1,600.

Также за 1-2 млн рублей можно приобрести цокольное или подвальное помещение в густонаселенных районах ближайших Подмосковных городов для сдачи их в аренду под пункт самовывоза товаров.

Кроме этого, в качестве объекта для низкобюджетных инвестиций в Москве можно использовать утепленные двух- или трехуровневые гаражи. Стоимостью таких активов находится в диапазоне от 1 до 2 млн рублей.

«Двухэтажный каменный гараж в гаражном кооперативе на окраине Москвы общей площадью 60 квадратных метров и стоимостью в 1 миллион рублей сдается под мастерскую, частный автосервис или склад. Чистая прибыль от аренды такого актива составляет порядка 20 тысяч рублей в месяц. Таким образом, доходность инвестиций составит около 24% годовых, а срок окупаемости чуть более 4 лет», – рассказала Анна Исаева, коммерческий директор «АСК Инжиниринг».

«В нарезку»

Также с относительно небольшим бюджетом можно приобрести объект коммерческой недвижимости что называется «в нарезку». Самый простой пример – покупка апартаментов в комплексе сервисного типа. В таком случае инвестор приобретает один или нескольких юнитов в апарт-отеле и получает прибыль, сдавая их в аренду самостоятельно или через управляющую компанию комплекса.

Предложений готовых доходных программ с гарантированным уровнем прибыли от девелоперов апарт-комплексов и их управляющих компаний на российском рынке становится все больше. Такой вариант инвестиций является очень интересным. Доходность апартаментов выше, чем у квартир, стоимость ниже, а профессиональная УК может взять на себя все заботы по управлению активом.

«По программам доходности девелопер может гарантировать доход на определенный срок в период, пока запускается и раскручивается апарт-комплекс. В среднем возможно гарантировать порядка 5-10% годовых, ставка зависит от класса проекта и прогноза по заполняемости», – отмечает Сергей Ногай, генеральный директор «Пулково Скай», девелопер проекта Status.

По подсчетам PSK Invest, реальная доходность инвестиций в апартаменты чуть выше – 8-12% годовых. Это при условии, что арендой занимается профессиональная УК, которая обеспечивает высокую загрузку в течение всего года и берет на себя все риски.

Правда, с бюджетом до 2-3 миллионов рублей стать собственником даже небольшого апартамента в Москве не получится. Необходимо либо выбирать проекты в других крупных городах, либо привлекать кредитное финансирование для покупки объекта.

«В Санкт-Петербурге минимальный объем средств, который позволит приобрести удачный вариант, составляет 2,7 млн рублей. Но это предложение из категории быстро сокращающихся. Однако не стоит забывать, что для покупки апартаментов можно использовать те же инструменты, что и для объектов жилой недвижимости. Доступны как ипотечные программы, так и рассрочка», – рассказывает Анна Панова, генеральный директор PSK Invest (входит в ГК ПСК).

и не только в апартаменты…

Одними апартаментами выбор объектов недвижимости, которые можно приобрести в нарезку, не ограничивается. На рынке появляются другие подобные активы для инвестиций. Например, коливинги.

«Коливинг – это более дешевый и молодежный формат гостиницы, где вся инфраструктура общественной жизни – прачечная, кинотеатр, игровая, лекторий, бары и рестораны – вынесена вовне самих юнитов. Доходность инвестиций в покупку юнита в коливинге сопоставима с доходностью апартаментов. В проекте нашей компании YouCo в Петербурге номер с полной чистовой отделкой и оснащением обойдется инвестору в 3,2 млн, а доходность составит порядка 11% годовых», – поделилась Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость.

Также сегодня можно приобрести в нарезку несколько рабочих мест или сервисный офис (отдельный кабинет) в коворкинге. Такие активы аналогично можно сдавать в аренду самостоятельно или через управляющую компанию.

Кроме того, появляются предложения для инвестиций в нарезку в сфере торговой недвижимости. В частности – торговые центры кондо-формата.

«В условиях отсутствия крупных инвесторов, собственники ТЦ начали прибегать к этому формату выхода из проекта: каждый магазин или ресторан получает свой кадастровый номер, становясь самостоятельным объектом недвижимости», – добавила вице-президент Becar Asset Management. 

Альтернативные инструменты

Существуют и альтернативные способы стать инвестором в недвижимость. Например, покупка облигаций компаний-операторов рынка недвижимости. Таких предложений сегодня немного, но они есть.

«Наша управляющая компания через эмиссию и продажу облигаций частным инвесторам привлекает средства для запуска новых гостиничных проектов сети Station Hotels. Покупатель приобретает облигации за фиксированную стоимость на определенный период. После его окончания получает сумму, которая была инвестирована с накопленным купонным доходом. Его размер обозначается заранее и выплачивается раз в квартал. Сейчас средняя доходность таких вложений составляет 16% годовых. Порог входа – от 50 тысяч рублей», ‒ рассказал Алексей Чернушевич, управляющий партнер по корпоративным финансам Station Hotels.

Для того, чтобы вкладывать в ценные бумаги, потребуется открыть брокерский счет. Но это бесплатно и можно сделать удаленно. Ежеквартальный купонный доход по облигациям перечисляется на данный счет Национальным расчетным депозитарием в дату выплаты купона. Средства можно отозвать на свой банковский счет либо переложить в другие ценные бумаги.

Также эксперты ожидают, что будут появляться новые доступные частным инвесторам инструменты для вложения средств в недвижимость. Например, гибкие гибридные схемы приобретения объектов.  

«В настоящее время в Великобритании развивается модель Shared ownership или, сокращенно, ShO. ShO дает возможность купить до 50% квартиры в ипотеку. Оставшиеся 50% оплачивается через аренду. То есть квартира, по сути, только частично принадлежит покупателю, но дает ему возможность полноправно ею пользоваться. Девелопер же оставшуюся сумму возвращает через долгосрочную аренду», ‒ поделился Денис Зайков, финансовый директор «Доброград девелопмент».

Читайте также – Где инвестору искать покупателей и арендаторов для своих объектов