РЕНТАВЕД — ВАШ ГИД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Читайте про инвестиции в недвижимость на наших каналах в
РЕНТАВЕД — ВАШ ГИД ПО ИНВЕСТИЦИЯМ В ДОХОДНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Купить готовый арендный бизнес в Москве

Приобретение готового арендного бизнеса (ГАБ) остается одной из самых востребованных и надежных моделей инвестиций на российском рынке недвижимости. Это довольно легко объяснить прозрачностью и понятностью сделки. Приобретая коммерческое помещение с долгосрочным арендатором, инвестор сразу видит стоимость актива и уровень дохода, который он будет приносить на годы вперед.

Однако инвестиции в ГАБ, как и в любые другие объекты недвижимости, сопряжены с большим количеством рисков и нюансов.

Это как факторы, связанные с особенностями самого объекта, так и моменты, касающиеся документации и юридических аспектов.

✔️ На что обратить внимание при покупке готового арендного бизнеса?

✔️ Что предпринять, чтобы минимизировать риски?

✔️ Как проверить ГАБ от и до?

Ответы на все эти вопросы попробуем найти вместе с нашими экспертами.

Арендатор

Именно арендатор коммерческого помещения и его надежность ‒ это основа успешного функционирования готового арендного бизнеса. Поэтому перед покупкой ГАБ необходимо вдоль и поперек проверить компанию, арендующую помещение.

«В первую очередь, проверяя арендный бизнес, необходимо оценить вид деятельности и связанные с ним риски. Также нужно выяснить статус и платежеспособность арендатора, просчитать окупаемость инвестиций», ‒ отмечает Оксана Моисеева, руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А 101».

На фоне пандемии профиль самых надежных арендаторов существенно изменился. Ввиду затянувшейся ситуации с коронавирусом и ограничениями, которые из-за него то вводят, то отменяют, самыми надежными арендаторами ГАБ стали продуктовые магазины и магазины товаров первой необходимости, в первую очередь представители крупных федеральных и региональных сетей, аптеки и учреждения здравоохранения, а также пункты самовывоза и выдачи интернет-заказов.

Подробнее об арендаторах, которые сегодня являются самыми стабильными и надежными, можно узнать здесь.

Далее следует внимательно проверить финансовую успешность компании.

«Важно проверить арендатора на возможное банкротство – не состоит ли он в реестре банкротов. Также необходимо оценить его финансовое состояние, запросив декларации, желательно за два-три последних года, чтобы посмотреть динамику. Кроме того, посмотрите наличие дел с участием компании в судах», ‒ советует Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки».

Еще следует запросить у продавца выписку по платежам и акт сверки взаиморасчетов перед продажей. Если, например, арендатор должен вносить аренду 5-го числа, а почти каждый месяц есть просрочка, значит, дела у него идут не очень.

«Лучше самостоятельно приехать в магазин и попытаться разговорить продавца или управляющего, чтобы понять, как на самом деле идут дела. Хорошо бы узнать, кто делал ремонт в помещении: если сам арендатор, то это всегда более стабильная история. Чем крупнее сеть, чем жестче условия расторжения и чем стабильнее поступают деньги, тем более надежный это бизнес», ‒ рассказывает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

Также перед покупкой ГАБ отнюдь не лишним будет пообщаться лично с руководителем компании-арендатора.

«Проговорите с ним все условия действующего договора. Какие у него планы в перспективе? Комфортно ли ему работать на действующих условиях? Обязательно уточните, не пугает ли его смена собственника, готов ли он к этому», ‒ добавляет Павел Поликарпов.

Локация…

является другим ключевым фактором при выборе и покупке ГАБ.

«Наиболее доходными остаются объекты, находящиеся в местах с хорошей транспортной доступностью в шаговой удаленности от метро, а также удобно расположенные относительно центра города или в районах, где активно развивается деловой кластер. Также важным является наличие рядом с объектом точек притяжения таких как торговые комплексы, досуговые центры, спортивные комплексы и экопространства», ‒ рассказывает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S.

На самом деле, локация ‒ достаточно широкое понятие, включающее в себя много составляющих. Нужно оценить трафик, уровень конкуренции, а также целевую аудиторию и уровень ее платежеспособности.

Какие ключевые факторы следует учитывать при выборе локации для торгового помещения, мы рассказывали ранее.

«Даже если ГАБ по всем признакам идеален и нет причин отказываться от сделки, я бы посоветовал следующее: найдите кафе/ресторан в прямой видимости от помещения. Далее присаживайтесь поудобнее возле окна и наблюдайте за траффиком возле помещения – идут ли люди, в какое время, выходят ли они с покупками. Важно лично убедиться в ликвидности объекта. Как ни странно, именно на этом этапе покупатель видит все то, о чем умолчали собственник и его представители», ‒ добавляет руководитель бизнес-клуба «Московские сделки».

Документы

Еще один ключевой этап приобретения ГАБ – это проверка документации.

Евгения Мельникова, директор департамента инвестиционных сделок Point Estate, перечисляет минимальный пакет документов, с которыми необходимо ознакомиться перед принятием решения о покупке:

  • Правоустанавливающие документы, которые покажут, у кого и по какой схеме помещение было куплено ранее.
  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) позволит увидеть, кто является собственником объекта и проверить наличие обременений.
  • Договор аренды с действующим арендатором, чтобы проверить арендную ставку, ее индексацию, условия расторжения соглашения, штрафные санкции за просрочку арендных или коммунальных платежей.
  • Кадастровый паспорт или план БТИ.

Также желательно узнать историю возникновения прав собственности на помещение.

«Стоит проверить все последние переходы и понять, нет ли там места для того, чтобы оспорить сделку. В договоре аренды обязательно нужно обращать внимание на порядок расторжения договора, штрафы за досрочный выход, срок уведомления, возврат депозита. Желательно проверить ИП или ООО арендатора, так как даже под известной вывеской может скрываться находящийся на грани банкротства франчайзинг», ‒ рассказывает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

Еще один важный момент, чтобы заявленный метраж помещения соответствовал прописанному в документах.

«Несоответствия заявленных и официально задокументированных площадей встречаются довольно часто. Также нужно обратить внимание на назначение помещения ‒ оно должно соответствовать виду деятельности арендатора. Например, если здание имеет административное назначение, в нем нельзя будет разместить магазины. От соблюдения этого критерия зависит юридическая чистота сделки и будущего бизнеса. Кроме того, следует изучить договоры на коммунальные услуги, чтобы оценить их стоимость, кадастровую стоимость объекта, подлежащие уплате налоги», ‒ считает Феликс Блинов, генеральный директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент РГУД.

Кроме того, по мнению Катерины Соболевой, вице-президента Becar Asset Management, стоит обратить внимание на договор аренды, на реальность ставки аренды, на возможность быстрой замены арендатора, на наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями, количество кВт под прогнозируемую деятельность.

Другие юридические тонкости

Также покупка ГАБ сопряжена с рядом специфических рисков.

«Приобретать арендный бизнес можно только через юристов. Ни один любитель не сможет отследить все риски. Необходимо смотреть не только статус помещения, но и наличие красных линий ‒ несогласованных перепланировок.

Помещение может иметь нехорошую историю. Например, было незаконно приобретено у города или в пункте договора есть пункт ‒ у города остается право приоритетного выкупа помещения обратно. В этом случае есть риск, что город опротестует сделку, и покупатель вынужден будет вернуть объект и останется без денег. Возможно, есть ограничения на использование помещения. Особого внимания заслуживает документация, связанная с текущим арендатором. Собственник может скрывать реальную доходность. Таких нюансов масса», ‒ полагает Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна».

Особую бдительность эксперты советуют проявлять, инвестируя в готовый арендный бизнес, который находится в отдельно стоящем здании. В Москве ежегодно сносятся десятки незаконных построек с действующими арендаторами. Приобретая ГАБ, никто не застрахован от возможности стать собственником самостроя, который в один прекрасный день сравняют с землей. В итоге инвестор не только не заработает, а останется в большом минусе.

Чтобы этого избежать Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки», советует проверить объект по ряду параметров:

«Первое – удостоверьтесь, что помещение, в котором находится ГАБ не внесено в списки объектов самовольного строительства, или объектов, которые город считает таковыми. Перечень большинства таких объектов есть в Постановлениях Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП.

Объект из постановления №819 (от 11.12.2013) можно спасти от сноса через суд или через процедуру «легализации самостроя» на градостроительно-земельной комиссии Москвы. Это долго, дорого, но возможно. Объекты из постановления №829 (от 08.12.2015) уже не спасти.

Второе – проверьте объект на различие площади в ЕГРН и правоустанавливающих документах. Если противоречия в цифрах по данному вопросу имеются, то обязательно следует узнать у продавца, за счет чего площадь изменилась. Если он не показывает разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, от покупки лучше отказаться. Имейте в виду, что после увеличения площади продавец мог совершить притворную сделку, чтобы прописать в следующем правоустанавливающем документе увеличенную площадь. Поэтому проверяйте все документы с момента первого оформления прав на объект.

Третье – если в архивных документах БТИ площадь объекта меньше, чем в новых, и продавец снова не показывает разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию, задумайтесь. Справки БТИ о «включении в площадь ранее не учтенного» чердака, технического подполья и т.п. не подтверждают законность строительства.

Четвертое – если вместо документов БТИ продавец показывает документы Ростехинвентаризации (Федерального БТИ), обязательно требуйте разрешения на строительство и на ввод.

Пятое – внимательно изучите документы на земельный участок. Если участок в аренде, то на время строительства или реконструкции к договору аренды должно было заключаться дополнительное соглашение с изменением назначения договора.

А если попался объект, который уже «легализован», то попросите у продавца документы по легализации самостроя – протокол градостроительно-земельной комиссии, подтверждение оплаты штрафа за самовольное строительство, решение суда (если был суд), письмо Госинспекции по недвижимости о том, что объект не является объектом самовольного строительства».

И еще один нюанс при покупке ГАБа – на банкротство требуется проверить не только арендатора, но и собственника!!!

Если продавец в течение трех лет будет признан банкротом, то сделку могут признать незаконной. Поэтому важно уточнить, не состоит ли он в реестре банкротов, и оценить его финансовое состояние, запросив декларации желательно за два последних года, чтобы посмотреть динамику.

Статью подготовили Екатерина Щеглова и Пыстин Вадим

Читайте также – Как изменился российский сегмент инвестиций в ГАБ за период пандемии.

02/02/2022

Инвестиции без риска! Как проверить ГАБ перед покупкой!?

Приобретение готового арендного бизнеса (ГАБ) остается одной из самых востребованных и надежных моделей инвестиций на российском рынке недвижимости. Однако инвестиции в ГАБ, как и в любые другие объекты недвижимости, сопряжены с большим количеством рисков и нюансов. Это как факторы, связанные с особенностями самого объекта, так и моменты, касающиеся документации и юридических аспектов.

✔️ На что обратить внимание при покупке готового арендного бизнеса?

✔️ Что предпринять, чтобы минимизировать риски?

✔️ Как проверить ГАБ от и до?

Ответы на все эти вопросы попробуем найти вместе с нашими экспертами.

14/12/2021

Инвестиции в ГАБ! Как изменился рынок готового арендного бизнеса?

По данным недавнего исследования, проведенного аналитиками инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» и бизнес-клуба «Московские сделки», большинство частных инвесторов в России считают лучшим вариантом вложения средств покупку готового арендного бизнеса – коммерческого помещения с долгосрочным арендатором. /p>

При этом рынок ГАБ оказался под прямым ударом пандемии и связанных с нею ограничений.

Что изменилось в сегменте за время «коронакризиса»? Какие объекты стали самыми надежными и прибыльными? На какие критерии обращать внимание при выборе ГАБ?

Об этом и не только расскажем вместе с экспертами.

03/12/2020

ГАБ 2.0. Как инвестировать в готовый арендный бизнес с повышенной доходностью?

Говоря об инвестициях в готовый арендный бизнес, абсолютное большинство представляет покупку готового объекта с работающим там арендатором. Однако немногие знают, что сегмент данной моделью инвестиций не ограничивается. Существуют другие варианты вложения средств с доходностью значительно выше, чем у классических ГАБ-ов. Прибыль в 30%, 40% и даже 50% годовых – реальные цифры сегодня.

Как работает модель инвестиций в ГАБ 2.0 и какие проекты для вложения средств можно найти прямо сейчас на столичном рынке недвижимости журналу «Рентавед» рассказал Роман Лебедев, руководитель отдела по работе с инвесторами ИФГ Agastone.

22/09/2020

ГАБ-инвестиции. Сколько стоит и какую прибыль приносит в Москве покупка арендного бизнеса?

Одним из наиболее простых, эффективных и прибыльных способов инвестирования в недвижимость остается покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) – приобретение помещения формата стрит-ритейл с уже имеющимся арендатором. При правильном выборе объекта инвестиций можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный пассивный доход в размере от 8 до 17-18% годовых. Как изменился сегмент готового арендного бизнеса на фоне пандемии? Какой порог входа для инвестора в столице? Как правильно выбирать объекты для вложения средств? На эти и многие другие вопросы в эксклюзивном материале журнала «Рентавед» ответит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.
Читайте про инвестиции в недвижимость на наших каналах в
Buy now
Все материалы сайта https://rentaved.ru/ (далее ‒ «Сайт») носят исключительно информационный характер. Любая информация об объектах недвижимости, инвестиционных фондах, экономические показатели, а также любые аналитические и информационные данные, вся информация, содержащаяся в материалах Сайта, в частности о доходности инвестиций, является предположительной.

Все финансовые расчеты и модели, описанные на Сайте, являются только прогнозом, за достоверность которого «Рентавед» и его аффилированные лица не несут ответственности.

Стоимость объектов недвижимости, инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. «Рентавед» и его аффилированные лица не гарантируют доходность инвестиций в объекты недвижимости и паи инвестиционных фондов, а также не гарантируют ликвидность объектов недвижимости и паев.

Для более точной оценки перед принятием решения о покупке объекта недвижимости, паев инвестиционных фондов, других финансовых инструментов, или осуществления инвестирования иным способом мы настоятельно рекомендуем самостоятельно изучать объект инвестирования или обратиться к финансовому советнику.