Прошло уже чуть более года как сегмент офисной недвижимости начал жить в условиях новой реальности. Уход западных арендаторов, отказ от сотрудничества крупных международных игроков, санкции и другие кризисные явления сильно ударили по сегменту. Однако любая выведенная из равновесия система рано или поздно к нему возвращается.

✔️ Как российский рынок офисов адаптировался к новой реальности?  

✔️ Какие основные тенденции определяют его дальнейшее развитие?

✔️ Что происходит с ценами, ставками, спросом, предложением?

Об этом и не только расскажем вместе с экспертами.

С весны 2022 года начался уход иностранных компаний из России. Процесс набирал обороты постепенно, и к середине весны стало появляться все больше сообщений о приостановке деятельности западных игроков, закрытии их офисов, продаже бизнеса и т.д. Год назад среди экспертов рынка коммерческой недвижимости звучали предположения, что из-за указанных событий в Москве может освободиться до 1 млн «квадратов» офисных площадей. Однако в реальности оказалось, что рынок меняется более плавно и менее драматично, чем предполагалось.

Сегодня многие западные компании продолжают работать – их дочерние организации сменили западную юрисдикцию на российскую. При этом арендаторы и собственники офисов сохраняют кадры, проекты и соответственно – занимаемые площади. Правда, среди них все же есть миграция: переезды в более компактные помещения, в здания классом ниже, либо наоборот в просторные офисы из-за расширения штата.

Рынок офисов в цифрах

По данным аналитиков консалтинговой компании Ricci, в I квартале 2023 года средний уровень вакантности офисной недвижимости в Москве сократился на 0,7 процентных пункта и составил 11,8%. Объем вакантных площадей по-прежнему сохраняется на высоком уровне (в сравнении с I кв. 2022 г. отклонение +2,8 п. п.), однако в связи с возобновившейся активностью на рынке и осторожным завершением строительства новых объектов, эксперты ожидают, что в ближайшей перспективе вакансия расти не будет.

Как и прежде, наибольшая доля свободных площадей характерна для класса А – 14,8%.

Средневзвешенная арендная ставка по итогам I квартала 2023 года фактически сохранилась на прежнем уровне (-1,86%) и составила 21 500 руб./кв. м/год (совокупно по всем классам А, B+ и B).

Собственники помещений, как правило, держат запрашиваемые ставки аренды на прежнем уровне, однако предоставляют дисконт. Исключением являются проекты, которые имеют проблемы с заполняемостью (вакансия от 20-30%), проекты с изначально завышенной ставкой аренды и устаревшей отделкой.

Новые арендаторы = новые требования

Ярко выражена тенденция офисного рынка на частичную смену знаковых игроков рынка: по географическому принципу, степени участия государства в их работе, роду деятельности.

Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group:

«Так, в российских бизнес-центрах растет количество азиатских и восточных компаний. Они замещают западные бренды, которые все же ушли с отечественного рынка. Помимо них, добавляется еще одна категория игроков: госкомпании, компании с госучастием либо работающие с госзаказами. Они присутствовали на офисном рынке всегда, но сейчас становятся все более заметными. Активно развиваются и расширяют офисные площади бизнесы, связанные с импортозамещением, налаживанием новых цепочек поставок, кибербезопасностью — промышленные, логистические, IT-компании. Их доля в структуре арендаторов офисного сегмента растет».

Помимо новых игроков, офисный рынок Москвы поддерживают переезды компаний в связи с оптимизацией бюджета, расширением штата, возвращением к офисному формату работы или, напротив, развитию «удаленки».

Также одним из основных факторов выбора офисного помещения стала возможность въехать в помещение с отделкой под ключ, чтобы не нести лишних финансовых и временных затрат.

«Тенденция сформировалась еще во времена пандемии, когда стало понятно, насколько динамично может меняться ситуация, в том числе и потребность в офисе. Для компании важно в течение 1-2 дней привезти вещи и начать работать, и не менее важно — иметь возможность так же быстро выехать из офиса. События последнего года добавили еще один аспект ‒ сложности с отделочными материалами. Практически для каждого арендатора ремонт становится ощутимой финансовой нагрузкой из-за подорожания материалов, ухода с рынка привычных брендов, подорожания логистики», — добавляет Елизавета Ильюхина.

Одновременно растет спрос на концептуальные помещения с дизайнерским оформлением. Причин две. Первая ‒ офис по-прежнему остается значимым фактором повышения привлекательности HR-бренда, особенно для дефицитных высококвалифицированных специалистов. Вторая причина ‒ изменение офисной «моды». Компании все реже обустраивают отдельные представительские офисы, которые традиционно находятся в бизнес-центрах класса А. Они стали совмещать в одном месте бэк-офисы и имиджевую составляющую. Грамотное зонирование, современные подходы к проектированию и дизайну позволяют наладить продуктивную работу сотрудников и удобное взаимодействие с посетителями так, чтобы эти две функции не мешали друг другу.

Спрос

Аналитики отмечают восстановление интереса к офисной недвижимости Москвы.

По данным консалтинговой компании CORE.XP, в I квартале года зафиксирован наибольший объем поглощения офисных площадей с точки зрения реализованного спроса за последние 15 лет.

По оценке экспертов, объем сделок новой аренды и продажи офисов составил 446 тыс. кв. м, что на 35% выше результата первого квартала 2022 года. В январе-марте 2023 года объем сделок новой аренды составил 351 тыс. кв. м (+39% по сравнению с первым кварталов 2022 года), а объем купли-продажи составил 95 тыс. кв. м (+24%). В CORE.XP отмечают, что большая часть таких сделок (56%) ‒ это приобретение офисных площадей в строящихся объектах. Объем сделок в начале 2023 года уже достиг 37% результата прошлого года.

Предложение

В 2023 году к вводу в Москве планируется более 530 тыс. кв. м офисной недвижимости, при этом более 80% могут составить помещения класса А. Они будут предложены как в аренду, так и на продажу. Тем не менее планы девелоперов могут быть скорректированы в течение года на фоне текущей геополитической и экономической ситуаций, отмечают аналитики NF Group.

Ежегодный прирост доли таких объектов в объеме нового предложения наблюдается с 2020 года, в 2022 году эта доля составила 23%, в 2023-м прогнозируется рост до 65. До конца 2025 года в эксплуатацию будет введено порядка 880 тыс. кв. м офисной недвижимости на продажу.

Сегодня 65% от общего объема нового предложения составляют объекты, реализуемые на продажу. В абсолютных значениях объем данных составляет около 185 тыс. кв. м. При этом более 85% площадей уже проданы, отмечают аналитики IBC Real Estate.

Екатерина Белова, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate:

«Московский рынок профессиональных офисных зданий долгое время фокусировался на арендной модели, которая держалась на иностранных арендаторах, высоких ставках аренды и долгосрочных договорах. Данная модель начала меняться с наступлением пандемии: появился тренд на сокращение арендуемой площади и сроков договоров. Кризис 2022 года, повлекший за собой уход многих иностранных арендаторов, поставил практически под сомнение привлекательность арендной модели для девелоперов, отмечает эксперт.

Тенденция строительства офисных зданий на продажу начала активно развиваться в 2019 году, и на данный момент все больше девелоперов заявляют о строительстве именно такого формата предложений. Сегодня на рынке уже более десяти профессиональных застройщиков, которые работают в данном направлении».

Эту тенденцию подтверждают в девелоперской компании Stone Hedge, которая является лидером по объемам продаж офисной недвижимости.

«С учетом девелоперского цикла проекта (в среднем три года), сегодня в реализации на высокой стадии готовности представлены первые современные объекты высокого класса. В условиях морального устаревания текущего предложения компании делают выбор в пользу новых бизнес-центров со сроком сдачи в 2023–2024 годах, где за сопоставимый бюджет можно приобрести более просторный и качественный офис, отвечающий запросам современных компаний. Этот фактор становится основным при выборе бизнесом офиса для собственного размещения», — отметили эксперты компании.

Таким образом, можно констатировать, что несмотря на события 2022 года, рынок сохраняет стабильность. Спрос на рынке активен. Помимо новых игроков, его поддерживают переезды компаний в связи с оптимизацией бюджета, расширением штата, возвращением к офисному формату работы или к развитию «удаленки».

Девелоперы в целом завершили процесс импортозамещения или налаживания новых логистических цепочек. Арендные ставки также в целом стабильны. И если экономическая ситуация сохранится, то до конца года можно прогнозировать сохранение текущих тенденций с возможной долгосрочной стабилизацией рынка

Читайте также – Инвестиции без риска: как проверить коммерческое помещение перед покупкой!