Одним из ключевых факторов, сдерживающих развитие рынка инвестиций в недвижимость в России, является высокий порог входа. Говоря о недвижимости, всегда кажется, что денег для покупки ликвидного объекта недостаточно. Однако на практике варианты существуют. В какие сегменты и объекты можно инвестировать с самым минимальным бюджетом, мы рассказывали ранее. Сегодня познакомимся с вариантами для инвесторов, готовых вложить от 5 до 15 миллионов рублей.

Какие сегменты на рынке коммерческой недвижимости доступны рядовому частному инвестору средней руки? Какие для него существуют инструменты вложения средств? На какую доходность он может рассчитывать?

На эти и многие другие вопросы вместе с ведущими специалистами рынка ответим в нашей статье.

Конечно, сразу следует сказать, что 15 млн для коммерческой недвижимости – бюджет небольшой. Однако определенные лазейки сегмент все-таки оставляет. Причем лазеек этих не так уж мало.  С учетом рыночной конъюнктуры такой объем средств можно инвестировать в покупку небольшого офиса, помещения свободного назначения, складских объектов и даже в приобретение готового арендного бизнеса.

Новые «голубые фишки»

Одним из самых интересных сегментов для инвестора средней руки становятся пункты выдачи заказов (ПВЗ). Данные активы сейчас очень востребованы – их в большом количестве арендуют крупные онлайн-ритейлеры, которые активно завоевывают рынки.

«Еще недавно помещения, расположенные далеко от траффика, небольшие, которые сложно найти, были никому не нужны. Однако сейчас они идеально подходят для нужд крупных операторов, таких как OZON, Wildberries, Lamoda. Покупатели знают, куда идут, им не нужен антураж, а объемы через эти пункты проходят большие. С дальнейшим развитием e-сommerce этот формат будет еще более востребован», ‒ отметил Дмитрий Томилин, генеральный директор компании «Этерна».  

В границах старой Москвы с бюджетом до 15 млн инвестор может приобрести подходящие для размещения ПВЗ помещения на цокольных этажах, а также на первых этажах со входом со двора, в Новой Москве за эти же средства реально купить востребованный объект на первом этаже со входом на первой линии.

«Например, сегодня в новостройках Новой Москвы нежилые помещения предлагаются по цене 150-180 тысяч рублей за квадратный метр. Таким образом за 15 миллионов инвестор может стать собственником объекта площадью 85-100 квадратных метров, который можно сдавать по ставке 1000-1200 рублей за «квадрат». Таким образом, окупаемость инвестиций в помещение составит порядка 10-12 лет при доходности около 8-10% годовых. В границах старой Москвы приобрести торговое помещение с нормальными документами и не в доме, который идет под реновацию, со входом на первой линии в хорошей локации стоимостью ниже 15 млн рублей практически нереально. Однако здесь можно рассматривать варианты помещений на первых этажах со входом со двора либо цокольные помещения», ‒ рассказывает Руслан Сухий, руководитель Фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

Как отмечает инвестор, для крупных онлайн-ритейлеров одним из главных критериев ликвидности помещения является покрытие зоны охвата их компании. Если одна точка есть, то открывать вторую рядом скорее всего уже не будут. У каждой компании свои требования по удаленности одной точки от другой. Например, у Wildberries точки выдачи товара располагаются на расстоянии 500 метров друг от друга, поэтому если у инвестора есть помещение, а в радиусе полукилометра нет другой точки выдачи, то он может смело приглашать Wildberries к себе в арендаторы.

«Безусловно самыми ликвидными для размещения ПВЗ будут объекты у метро. Однако такие помещения сдаются по достаточно высоким арендным ставкам, а компании, которые занимаются интернет-торговлей и экспресс-доставкой, часто не готовы переплачивать за свои точки, поэтому рассматривают объекты подешевле. У метро или в густонаселенном жилом массиве их устроит помещение и со входом со двора. Большим плюсом будет наличие остановки общественного транспорта возле помещения», – добавляет Руслан Сухий.

Мал офис да дорог

Еще одним сегментом, интересным непрофессиональным инвесторам, не желающим сотрудничать с профессиональными консультантами, Иван Татаринов, коммерческий директор девелоперской компании Glincom называет офисы в бизнес-центрах класса B, B+ или A, поскольку такие помещения более просты в управлении.

«В столице с бюджетом до 15 миллионов вполне реально найти ликвидное офисное помещение. Например, совсем недавно возле Садового кольца в районе Хамовники по улице Бурденко продавался офис площадью 55 квадратных метров с отдельным входом в жилом доме за 14,5 млн рублей. Уже более 10 лет данный офис успешно сдается и приносит собственнику 130 тысяч рублей ежемесячного дохода.

Обладая бюджетом в 15 миллионов рублей, не составит труда купить офисное помещение площадью до 150 квадратных метров за пределами Третьего транспортного кольца в неплохой локации и пешей доступности от метро. Чем дальше от центра Москвы, тем больший по размеру офис можно подобрать в пределах данного бюджета. При этом речь не идет об офисах в подвалах, цоколях и выше второго этажа, а о востребованных у арендаторов объектах на первых этажах с отдельным входом», ‒ рассказывает Павел Поликарпов, основатель и руководитель бизнес-клуба «Московские сделки»

Доходность таких объектов, по оценкам эксперта, чаще всего не превышает 10% годовых. Но это значительно выше, чем прибыль от сдачи квартир. При этом такие небольшие площади всегда ликвидны, поэтому при уходе одного арендатора несложно найти другого.

НеГАБаритные активы

По данным Павла Поликарпова, кроме офисов свои 15 млн с учетом рыночной конъюнктуры можно инвестировать в довольно широкий диапазон активов – помещения свободного назначения, складские модули и даже в покупку готового арендного бизнеса (ГАБ) – помещения с арендатором, которое уже генерируют стабильный доход.

В качестве примеров ГАБов руководитель бизнес-клуба «Московские сделки» приводит целый ряд конкретных лотов. Перечислим для наглядности некоторые из них. 

Например, в Щелковском районе Подмосковья продаются (на момент написания статьи) сразу два помещения небольшой площади с отдельным входом на первых этажах жилых домов, долгосрочным арендатором которых выступает OZON. Первый лот на 36,7 кв. м обеспечен договором аренды на 7 лет и предлагается за 4,28 млн рублей. Второй на 41,5 кв. м обеспечен 10-летний договором и выставляется за 6 млн. С учетом величины арендной ставки и ежегодной индексации (планового увеличения стоимости аренды) в 5% доходность инвестиций в покупку таких ГАБ-ов составляет порядка 10,5% годовых. 

А в Подмосковных Химках в двух километра от МКАД и 10 минутах пешей ходьбы до одноименной станции метро можно приобрести нежилое помещение общей площадью 110 кв. м, разделенное на 7 двухуровневых студий-апартаментов. Каждый жилой блок был заселен долгосрочным арендатором.

Цена актива – 15,9 млн рублей. Чистый ежемесячный доход – 170 тысяч рублей. С учетом ежегодной 5%-ной индексации цены доходность инвестиций в такой объект составит порядка 13,5% годовых.  

«В целом, низкобюджетные ГАБы не только ликвидны, они даже в дефиците. Поэтому инвестор, вложивший средства в такой актив, будет не только получать стабильный доход, но и при необходимости сможет быстро продать подобный объект. Причем в бюджете до 15 млн рублей можно инвестировать не только в маленькие площади. К примеру, ритейлер «Светофор» рассматривает для аренды площади в пределах 1000 кв. м с весьма скромными запросами. Им не нужна первая линия домов, ремонт делают за свой счет и нет привязки к пешей доступности метро. Точно знаю, что некоторые умудрялись переоборудовать складские помещения под формат магазина и вполне вписывались в бюджет», – подчеркивает Павел Поликарпов.

Новые горизонты коллективных инвестиций

Инвесторам с бюджетами до 15 миллионов не стоит забывать и про коллективные инвестиции. Одним из набирающих популярность вариантов такого вложения средств в России являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) по недвижимости. Многим уже известны такие компании, как Фонд коллективных инвестиций «Рентавед», Aktivo, «Сбер Управление Активами», «Альфа Капитал», PARUS Asset Management.

Доходность инвестиций и пороги входа у ЗПИФов по недвижимости могут быть различными.

«Например, у нашей компании есть фонд с доходностью 10,5% годовых и возвратом капитала за 9 лет. Войти в этот проект можно даже миллионом рублей, а сам объект – это логистический центр компании OZON стоимостью 2,5 миллиарда. Стать совладельцем объекта можно, купив паи фонда на Московской бирже из любого мобильного приложения инвестора, а получать доход уже со следующего месяца», ‒ рассказал Роман Ларушкин, коммерческий директор PARUS Asset Management.

Конечно, инвестировать в ЗПИФы можно и с гораздо меньшим бюджетом – от 100-500 тысяч рублей, даже есть фонды с порогом входа от 5 тысяч. Однако многие фонды под свои проекты рассматривают участников, готовых вложить от 10 млн, соответственно, с бюджетом в 10-15 млн рублей выбор ЗПИФов существенно расширяется.

Подробно, как работает данный механизм, описано в статье «Инвестиции на минималках. Как заработать на недвижимости с помощью паевых фондов?»

Кроме того, в последнее время получил развитие такой инструмент, как кондо-формат – распродажа частным инвесторам в розницу площадей крупного объекта, который остается под единым управлением компетентной компании. В отличие от ЗПИФов кондо-формат предполагает приобретение помещений как самостоятельных объектов недвижимости, на которые распространяются все законы о частной собственности. Их можно продать либо передать по наследству.

«Суммы в 8-15 миллионов рублей – это средний чек инвесторов, с которыми работает наша компания с точки зрения продажи недвижимости кондо-формата. Какова схема входа в проект? Это полностью пассивный доход инвестора, который покупает квадратные метры в проекте. Например, это может быть гостиница, распроданная в розницу по номерам, либо торговый центр, который также распродан в розницу отдельными блоками, занимаемыми арендаторами. При этом главной составляющей успеха таких инвестиций является управляющая компания, которая обеспечивает бесперебойное функционирование объекта и рост его доходности», ‒ рассказывает Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management.

Доходность инвестиций с помощью кондо-формата зависит от типа недвижимости. Здесь работает правило – чем выше доходность, тем выше риски.

«В гостиничные проекты заложены наибольшие риски, но они дают от 11% до 15% годовых в зависимости от того, когда был куплен актив, и от его метража. Что касается торговых площадей, то доходность инвестиций в кондо-формат составит порядка 10-12% годовых. Офисные центры приносят около 8-10% годовых», – добавляет Дарья Канева.

Таким образом, несмотря на то, что бюджет в 5-15 млн рублей в целом является небольшим для рынка коммерческой недвижимости, диапазон выбора объектов при детальном рассмотрении оказался довольно широким. Возможности для частных инвесторов с такими суммами существуют, прежде всего, в формате ПВЗ, офисов, помещений свободного назначения и небольших ГАБов. А для желающих снять с себя головную боль по операционному управлению активом существуют такие инструменты, как ЗПИФы и кондо-формат, которые сегодня находятся на этапе становления и активного развития на российском рынке.

Статью подготовили Александр Ковалевский и Пыстин Вадим

Читайте также ‒ «Золотая виза» Португалии. Какие возможности россиянам дает одна из лучших программ инвестиционного ВНЖ?