Одним из основных факторов, снижающих интерес российских инвесторов к недвижимости за рубежом, является стереотип, что помещения за границей нереально дорогие. Конечно, цены на недвижимость, особенно в топовых странах, высоки, однако если сравнить их с московскими, то мы увидим, что с бюджетом эквивалентным стоимости средненькой столичной квартиры инвестор может стать собственником ликвидного объекта в самых разнообразных уголках Европы и мира.

Какие страны и объекты недвижимости сегодня наиболее интересны для россиян, готовых вложить 100-200 тысяч евро (что равняется средней стоимости одна-трехкомнатной квартиры эконом-класса на вторичном рынке Москвы)?

Какой доход они приносят?

Все это деловой журнал «Рентавед» выяснял вместе с ведущими экспертами по зарубежной недвижимости.

Доступный люкс

Хорошая новость для инвесторов! Располагая бюджетом соизмеримым со стоимостью даже «однушки» в Москве, можно приобрести ликвидный объект жилой недвижимости на самых престижных европейских рынках – Италии, Испании, Франции, Португалии, отмечают эксперты General Immigration, иммиграционного подразделения международной компании Propriеtе Gеnеrale Group.

«Имея 100 тысяч евро, инвестор из России может стать владельцем однокомнатной квартиры или студии площадью 20-40 квадратных метров во Франции, 30-55 – в Португалии, 40-60 – в Испании, 40-80 – в Италии. И это мы говорим про ликвидные квартиры, которые сразу пригодны для проживания, расположены не на первой линии, но в хороших локациях, и будут востребованы для долгосрочной и краткосрочной аренды. Доходность инвестиций в такие объекты по арендной модели составит от 3 до 10% годовых в зависимости от страны, локации и качества самого объекта», ‒ рассказывает Иван Яринковский, старший партнер и совладелец Propriete Generale Group.

А с бюджетом двух- или трехкомнатной московской квартиры, то есть в €150-200 тысяч, по данным Елены Милишенковой, коммерческого директора Tranio.ru, частный инвестор может приобрести квартиру в любом городе Европы. Правда, если речь идет об особо популярных локациях, то для этого придется поступиться площадью объекта. В таком ценовом диапазоне на рынке в основном представлены студии, «однушки» и апартаменты небольшой площади.

Среди примеров эксперт приводит арендные микроапартаменты с гарантированной доходностью и услугами управляющей компании в новом жилом комплексе в Берлине, в районе Лихтенберг. Стоимость таких объектов площадью 22-33 кв. м начинается от €190 тысяч. Арендная доходность достигает 3,26-3,48% годовых.

При этом управляющая компания берет на себя поиск и проверку арендаторов, гарантирует выплату аренды даже в том случае, если конечный арендатор не был найден, а также оплачивает большинство коммунальных расходов и не берет комиссию за свои услуги.

Также одной из самых привлекательных стран с точки зрения инвестиций в недвижимость эксперты считают Испанию.

«Объекты жилой недвижимости здесь имеют большой потенциал для инвестиций. Большое количество солнечных дней в году и отличный климат являются благоприятным условием для вложения средств в испанскую недвижимость. Цены на жилье в стране более привлекательные по сравнению с некоторыми другими странами Европы. Так, жилье на лазурном побережье в Испании будет стоить дешевле такого же на побережье Италии или Франции. Дешевле всего в Испании жилая недвижимость, которая расположена в регионах Коста-Бланки. Здесь можно найти предложения до 100 тысяч евро. Как правило, это однокомнатные квартиры в домах 1970-1980-х годов постройки, которые расположены в 5-10 минутах ходьбы от моря», ‒ отмечает Ален Еремеев, представитель портала Spain-Real.Estate.

В качестве примеров доступных объектов экспертприводитапартаменты недалеко от моря с двумя спальнями и двумя ванными комнатами общей площадью 75 кв. м, расположенные в Торревьехе. Они обойдутся покупателю в €199 тыс. Апартаменты в новостройке с тремя спальнями общей площадью 76 кв. м будут стоить €186 тыс., а апартаменты с двумя спальнями в пригороде Бенидорма на второй линии моря предлагаются за €197 тыс.

Для Испании предпочтительнее долгосрочные инвестиции – купить сейчас и продавать через 5-10-15 лет, когда стоимость недвижимости там существенно вырастет, считает эксперт.

«Цены на недвижимость в Европе растут. Например, в Испании то, что в прошлом году продавалось за 120-150 тысяч евро, сейчас оценивается уже в 200 тысяч или даже выше. Рост цен связан с тем, что там также растут цены на строительные материалы. Кроме того, это связано с тем, что рынки жилья после пандемии начинают оживать в плане спроса. Сюда же стоит добавить в оживлении внутреннего спроса, то есть внутри Евросоюза», ‒ добавляет Екатерина Сивова, совладелица инвестиционной компании Garnet.

Бюджетная Европа

Среди более бюджетных европейских направлений для инвестиций эксперты выделяют Турцию и Грецию.

«Во-первых, Турция – одна из немногих открытых стран на средиземном море, которая принимает и европейских, и арабских, и российских туристов. Этот поток дает возможность инвестору быть в прибыли на протяжении 8-9 месяцев в году. Во-вторых, коммерческая недвижимость в Турции продается уже с арендатором. То есть строительная компания перед строительством торгового центра заключает договора с будущими арендаторами, затем начинается стройка, а у инвесторов есть возможность купить площадь стоимостью от 200 тысяч евро с гарантией дохода на ближайшие 8 лет, так как договора с арендаторами уже подписаны. Доходность везде разная, в среднем она составляет 5-8%, но главное, что она является гарантированной», ‒ рассказывает Анна Торубарова, директор по продажам компании Lotinfo.

Стоимость жилой недвижимости на побережье Турции начинается от €30 тыс., это студия на этапе строительства. В Стамбуле ее цена возрастает и начинается от €50 тыс., продолжает эксперт. 

Покупатель может использовать два механизма извлечения прибыли из приобретенных в Турции объектов. Первый заключается в покупке недвижимости и заключении договора с управляющей компанией. Это очень популярная схема работы, при которой компания берет объект в субаренду под 3-5% годовых, при этом гарантирует порядок и сохранность имущества, а также дает владельцу право прилететь на отдых на пару месяцев в году. Это удобно, поскольку такая схема дает стабильный доход, причем собственнику не интересно, удалось управляющей компании отбить вложения или нет.

Второй механизм заключается в самостоятельной сдаче своей недвижимости в аренду через Booking или Airbnb. Здесь расходы ложатся на собственника, ведь между заселением кто-то должен убрать квартиру, постирать постель, а иногда и поменять лампочки, а также выполнить мелкий ремонт. Доходность здесь больше. Например, в пик сезона в Алании квартиру с двумя спальнями можно сдать за 200 евро в неделю, и такая цена может считаться невысокой. Если владелец недвижимости живет рядом с ней, то второй вариант может оказаться для него оптимальным.

Греция ‒ это также открытое направление для туризма, страна Евросоюза с богатой культурой и историей, в которой действует одна из самых доступных программ получения вид на жительство (ВНЖ) за инвестиции в недвижимость.

«Найти ликвидные апартаменты стоимостью до 200 тысяч евро можно практически во всех районах Греции. В элитных локациях на побережье моря таких, как Глифада, Вула, Вульягмени, Вари и Варкиза, это могут быть апартаменты площадью около 50 квадратных метров. В хороших центральных районах таких, как Кукаки, Плака, Монастираки, Колонаки, цены начинаются от 2 тысяч евро за квадратный метр. Хорошие места с приемлемыми ценами – это Калифея, Неа Смирни, Агиос Димитриос, Неос Космос», ‒ перечисляет Евгения Плохих, заместитель директора департамента зарубежной недвижимости OXE Capital.

Годовая доходность недвижимости в Греции составляет от 5-8%.

А если не Европа?

Среди неевропейских направлений инвесторам с бюджетом в €150-200 тыс. могут быть интересны Объединенные Арабские Эмираты и Таиланд.

«В Дубае в бюджете до 200 тысяч можно купить апартаменты площадью 60 кв. м в высококлассном жилом комплексе в районе Dubai Production City, который раньше назывался International Media Production Zone. В Таиланде за 190 тысяч евро есть возможность приобрети полностью меблированный всей кухонной техникой апартамент с панорамным видом на горы площадью 100 кв. м с двумя спальнями, двумя ванными комнатами, тремя балконами, расположенный в ухоженном, обслуживаемом и охраняемом комплексе, в пешей доступности до пляжа Камала, в трех минутах от всей инфраструктуры: магазинов, ресторанов, рынков, банков», ‒ рассказывает Евгения Плохих.  

Гарантированная годовая доходность инвестиций в отели и кондоминиумы в Таиланде составляет – 7%, в виллы – 6%. Кроме этого, максимально ликвидные объекты в топовых локациях дорожают в цене в среднем на 7-10% в год, а если заходить в проект на этапе котлована, то удорожание составит порядка 30%.

Подводные камни местных законодательств

Если российский инвестор планирует сдавать недвижимость за рубежом в аренду и получать доход, то следует внимательно изучить законодательство города и страны.

«Например, в Австрии существует несколько десятков типов владения недвижимостью. Может получиться так, что иностранец по неосторожности купит квартиру, которая по закону может быть только под сдачу, и самому владельцу в ней жить не получится», – поясняет Елена Милишенкова из Tranio.ru.

В Мюнхене запрещено сдавать личные квартиры в краткосрочную аренду. Сдавать можно только квартиры с лицензией. Причем эту лицензию нельзя получить самостоятельно – можно только купить квартиру уже с лицензией на сдачу в аренду. Таких объектов мало в продаже, и они достаточно дорогие.

В Берлине в большинстве квартир можно либо жить самому, либо сдавать в долгосрочную аренду. Кратко- и среднесрочная аренда возможна, только если домом занимается управляющая компания с соответствующей лицензией.

В Турции нельзя просто так сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Это могут делать только юридические лица, получившие специальную лицензию. При этом в управлении у компании должна быть не одна квартира, а целое здание или его часть.

Статью подготовил Александр Ковалевский

Читайте также – Инвестиции с бюджетом до 15 млн рублей! Куда вложиться инвестору средней руки?