Аналитики консалтинговой компании Nikoliers подвели итоги девяти месяцев 2022 года в сегменте инвестиций в коммерческую недвижимость. Вопреки продолжающейся неопределенности на рынках и возрастающим рискам ввиду геополитического кризиса, объем вложенных средств в коммерческие помещения оказался выше, чем годом ранее. Самым востребованным у крупнейших инвесторов сегментом стали офисы.

Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость с начала года составил 101,2 млрд рублей (1,575 млрд долларов), что на 22% больше показателя за аналогичный период 2021 года, когда объем транзакций достиг 83,1 млрд рублей ($1,115 млрд).

В связи с возрастающей неопределенностью внутри страны доля иностранных собственников, продающих свои активы, растет. Так, в III квартале нынешнего года, доля иностранного капитала в объеме продаж составила 37% против 12% в I полугодии.

Лидеры рынка

По итогам третьего квартала 2022 года сегментом-лидером по объему инвестиций стала офисная недвижимость. На нее пришлось 55% вложенных инвесторами средств. Такая же доля инвестиций пришлась на офисные помещения по итогам девяти месяцев года ‒ 55% или $874 млн.

Торговая недвижимость остается на втором месте по объему транзакций ‒ на этот сегмент пришлось 26% от общего объема инвестиций.

Складской сегмент по итогам III квартала сформировал 10% от общего объема инвестиций.

Регионом-лидером остается Москва. Так, по итогам III квартала доля столичного региона составила 49% от общего объема вложенных в коммерческую недвижимость России средств. На долю инвестиций в Санкт-Петербурге и остальных регионах России приходится 29% и 21%, соответственно.

Тенденции и прогнозы

По итогам прошедших месяцев наибольшая доля от общего объема инвестиций пришлась на II квартал. Это объясняется тем, что после шокового состояния марта последующая стабилизация, наоборот, простимулировала собственников быстрее выходить на сделки. Текущие транзакции связаны как с желанием в состоянии неопределенности приобрести качественный актив по привлекательной цене, так и с уходом части иностранных компаний с российского рынка, в результате чего на рынок вышли активы институционального качества, нашедшие своего покупателя.

Одной из заметных тенденций марта-сентября текущего года стал выход иностранных инвесторов из локальных активов коммерческой недвижимости, чему, в свою очередь, способствуют: возврат ключевой ставки к уровням начала февраля, укрепление национальной валюты, стабилизация основных индикаторов рынка коммерческой недвижимости.

Данные условия предоставляют иностранным держателям окно возможностей для выгодного заключения сделок в текущих условиях. Укрепление рубля также подталкивает иностранцев к совершению сделок по продаже российских активов вследствие повышения долларовой стоимости объектов недвижимости.

Несмотря на последние изменения в области ужесточения политики в отношении резидентов недружественных стран, а также введение особого порядка продажи иностранцами долей российских юрлиц (прохождение правительственной комиссии не только при продаже активов целиком, но и при продаже долей в юрлице, на которое оформлен актив), иностранные игроки рынка также готовы входить в сложные сделки.

Основной движущей силой рынка в новых условиях становятся непрофильные инвесторы, ранее не ассоциировавшиеся с рынком недвижимости. Кроме того, серьезным игроком рынка остается банковский сектор, который формирует портфель залоговых активов в управлении.

Материал подготовлен по данным исследования консалтинговой компании Nikoliers.

Ранее аналитики подсчитали, насколько в России упал спрос на новостройки.