Инвестиции в жилую недвижимость прочно ассоциируются с покупкой новостройки на котловане для последующей перепродажи или готового жилья для сдачи внаем. Однако диапазон инструментов для вложения средств в сегменте жилой недвижимости этим не ограничивается.

Сегодня инвесторам доступны еще как минимум три работоспособных, но не столь растиражированных инвестиционных стратегии.  

«ОЖИВИТЬ» И ПЕРЕПРОДАТЬ

Для начала вспомним о хорошо знакомом варианте – перепродаже. Сегодня все также можно найти «убитую» квартиру на вторичном рынке, приобрести ее с дисконтом, сделать ремонт и перепродать по рыночной цене.

Доходность такой стратегии может достигать 15-20% от объема вложенных средств. Естественно, прибыль сильно зависит от объема инвестиций и масштаба требуемых ремонтных работ.

Для успешной реализации стратегии инвестору необходимо подыскать потенциально ликвидный объект в востребованном районе города по цене как минимум на 10-15% ниже рыночной стоимости жилья в данной локации.

У потенциальных покупателей высоким спросом пользуются квартиры в радиусе 1-1,5 км от метро, в домах от 2000-го года постройки и совершенно не пользуются варианты в аварийных домах или плохих локациях. Наличие кладбища, промзоны, железнодорожных путей или проблемных соседей превращает квартиру в неликвид, который сложно продать по любой цене.

Также не стоит дополнительно вкладываться в эксклюзивный ремонт. Современный покупатель не готов переплачивать за дизайн, выполненный на чужой вкус. Такой прием увеличения прибыли с продажи жилья сегодня не работает.

Чтобы сократить издержки при реализации стратегии, эксперты рекомендуют найти надежную или создать собственную строительную бригаду. Сторонние исполнители могут сознательно завышать стоимость своих услуг и материалов, что снижает доходность вложений.

Также инвестору необходимо учитывать, что с продажи жилья, которое находилось в собственности меньше пяти лет, требуется уплатить налог на доходы физических лиц.

ПОСУТОЧНАЯ СУБАРЕНДА

Самая низко затратная на рынке жилой недвижимости инвестиционная стратегия – субарендная. Чтобы получать доход, не требуется вкладывать миллионы в покупку недвижимости, достаточно арендовать одну или несколько квартир для пересдачи посуточно. Краткосрочная аренда более прибыльна, чем долгосрочная. Доход от каждой пересдаваемой квартиры может составлять 50-60% от величины месячной арендной платы.  

Самыми ликвидными объектами для посуточной аренды являются студии, однокомнатные квартиры и малометражные апартаменты. По данным РБК, более 57% потенциальных арендаторов недвижимости посуточно предпочитают именно такие объекты.

Главным плюсом субарендной стратегии инвестиций является низкий порог входа. Недостатки также на поверхности. Во-первых, непросто найти владельцев ликвидных квартир, готовых к субаренде. Во-вторых, стратегия не является в полной мере источником пассивного дохода. Инвестору придется взять на себя или делегировать третьей стороне функции управляющей компании. В арендованной квартире необходимо следить за уборкой, искать и встречать арендаторов и др.

Кроме того, существуют риски, что ваши арендаторы нанесут помещению материальный ущерб, который придется компенсировать вам.  

РАЗДЕЛИТЬ НА ЮНИТЫ

Весьма востребованная и успешная сегодня на рынке недвижимости стратегия – приобретение объекта недвижимости большой площади для разделения на несколько ликвидных поменьше. Далее каждый юнит можно либо продать по более высокой цене, либо сдавать в краткосрочную/долгосрочную аренду.

Не секрет, что малометражки стоят значительно дороже. В квартире площадью 16-25 метров один квадратный метр обойдется на 25-30% дороже, чем в 70-100-метровой. Сдача в аренду будет еще выгоднее, каждый квадратный метр такого жилья может приносить в полтора раза больше прибыли, чем при сдаче одной большой квартиры.

Спрос на малометражные объекты жилой недвижимости, как на покупку, так и аренду, в настоящий момент стабильно высокий в крупных городах, особенно в Москве и Санкт-Петербурге. Такое жилье востребовано у различных категорий арендаторов и покупателей – студентов, молодых семей, взрослых одиноких людей, которые пытаются разъехаться с родственниками.

У сегмента малометражного жилья есть большой потенциал для роста.  Под разделение на юниты подойдут не только квартиры, но и таунхаусы, бывшие общежития, коммуналки.

Главный минус стратегии – необходимость больших объемов вложений на покупку недвижимости и редевелопмент. Потребуется разработать проект, возвести новые стены и перекрытия, приобрести сантехнику, развести заново электрику. Хотя для людей с небольшим бюджетом существуют варианты коллективных инвестиций в такие проекты. Участие в них сегодня приносят инвесторам до 15-18% годовых.

Главные плюсы – высокая ликвидность объектов недвижимости, высокая доходность проектов.