Торги по банкротству и арестованному имуществу как инвестиционный инструмент набирают популярность в России. Основная привлекательность данного сегмента в том, что можно приобрести ликвидную недвижимость по цене заметно ниже рыночной. Какие подводные камни чаще всего встречаются при использовании такой модели, какие моменты необходимо учесть, чтобы правильно заключать подобные сделки, нашему журналу рассказали в инвестиционной компании Renton Yard.

В рамках процедуры банкротства сначала проходит первый аукцион на повышение цены, потом второй – на понижение. После этого происходит публичное предложение о продаже с этапами понижения цены. Третий этап – это как раз то, что всем обычно интересно, потому что цены на таких торгах бывают очень низкие. Однако попасть на банкротные торги не так просто.

Чтобы это сделать необходимо придерживаться определенного алгоритма действий.

Начать нужно с поиска интересного объекта. Для этого в России существует порядка 115 электронных площадок. Вот лишь некоторые из них: Ru-Trade24, «Банкротство РТ», «Всероссийская электронная торговая Площадка». Также существуют агрегаторы торгов, например, «Ты банкрот». Собирает такую информация и ЦИАН.

Когда подходящий объект найден, нужно отслеживать его дальнейшую судьбу. Необходимо подождать, когда пройдут два аукциона. Если по результатам его никто не купил, то следует ждать публичных торгов.

Дарина Солодкова, основатель ГК Renton Yard:

«Это время для исследования объекта. Нужно пообщаться с конкурсным и арбитражным управляющими, ездить на объект, смотреть его со всех сторон с техническими специалистами, считать, понять, что с ним дальше делать и сколько потребуется вложений.

Дальше необходимо проверить наличие долгосрочных арендаторов или каких-либо обременений. На объектах, находящихся в банкротстве, бывает, висят какие-то уголовные аресты, запреты на регистрацию. Необходимо проанализировать саму ситуацию: кто кого банкротит, по какой причине, какая там сумма долга. Не надо забывать, что иногда, например, актив стоит 100 миллионов, а у него сумма задолженности 400 тыс. рублей. То есть, в любой момент должник может погасить свои обязательства, и объект будет снят с торгов.

Очень важный момент, требующий проверки, – это риск изъятия. Если, например, в том месте, где мы собираемся что-то купить, строят дорогу или город запланировал возвести социальный объект. Поэтому важно провести консультацию с Москомархитектурой, проверить, не входит ли объект в зону комплексного развития территорий (КРТ). Потому что не хочется купить, например, склад, который ты собираешься превратить в торговый центр, а он, оказывается, входит в КРТ, и ты ничего там не сделаешь. Или придется столько заплатить, чтобы вытащить его из данной зоны, что овчинка не будет стоить выделки».

Если говорить о проверке технического состояния, то в первую очередь необходимо понять, что на этом объекте будет создаться – производственное помещение, склад или торговый центр. В зависимости от этого и исследовать его на пригодность данным целям.

Также нельзя забывать, что помещение, купленное на торгах по банкротству, – это уже не новый объект. В новом строительстве проще – делать все заново дешевле, чем реконструировать. Зачастую объекты в банкротстве представлены зданиями, которые годами стоят, не отапливаются, не обслуживаются. Технические специалисты должны проверить, как обстоят дела с коммуникациями, подключены они или нет, есть ли вообще свободные мощности – достаточное для новых целей количество электричества, водоснабжения, канализации.  

«Бывает, что объект ты купил, он рассчитан на 50 кВт, а нужно 500 кВт. А подключение дополнительных мощностей может обойтись еще в 25 млн рублей. Порой это уже делает покупку неэффективной. Если вам понадобится перепланировка или нужно будет узаконить самовольную перепланировку в пристройке к жилому дому, то понадобится решение собрания жильцов. А это целое дело, которое может отдалить от нужной цели на годы. С точки зрения технического состояние здания бывают совсем критичные вещи, которые надо вовремя увидеть. Советую сразу проанализировать состояние бетона, деревянные или нет перекрытия, степень разрушения. Нужно определить — восстанавливается ли вообще это здание, если мы говорим о реконструкции или ремонте. И вот что важно – всегда нужно иметь план Б, если не сработает первоначальный вариант. Иногда можно купить себе помещение под магазин, а после покупки увидеть, что оно предназначено по документам для клиники стоматологии. Даже такие вопросы, как невозможность получения нужной вам лицензии на эксплуатацию помещения могут отрицательно повлиять на экономику покупки», — добавляет Дарина Солодкова.

И только после ряда многоплановых проверок, если все устраивает, можно идти на публичные торги и бороться за нужный объект. Если инвестору повезет, и он выиграет желаемый лот, то в течение 10 дней заключается договор купли-продажи, затем в течение 30 дней нужно произвести оплату. Весь процесс работы с объектом можно запускать сразу, как только из Росреестра выходит выписка о регистрации собственности.

Новость подготовлена по материалам «Строительной газеты».

Ранее эксперты назвали города России с самыми выгодными для инвестиций однокомнатными квартирами.