Одним из наиболее простых, эффективных и прибыльных способов инвестирования в недвижимость остается покупка готового арендного бизнеса (ГАБ) – приобретение помещения формата стрит-ритейл с уже имеющимся арендатором. При правильном выборе объекта инвестиций можно рассчитывать на долгосрочный и стабильный пассивный доход в размере от 8 до 17-18% годовых.

Как изменился сегмент готового арендного бизнеса на фоне пандемии? Какой порог входа для инвестора в столице? Как правильно выбирать объекты для вложения средств? На эти и многие другие вопросы в эксклюзивном материале журнала «Рентавед» ответит Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate.

Delta еstate – профессиональный участник рынка недвижимости с 2000 года. Компания оказывает консалтинговые, риэлторские и юридические услуги в сфере жилой и коммерческой недвижимости. 
За 20 лет успешной работы специалисты компании реализовали свыше 200 тысяч кв. м эксклюзивного жилья и более 600 тысяч кв. м торговых и офисных площадей.

Ликвидность инвестиций в ГАБ зависит от ряда факторов, в первую очередь, от правильного выбора арендатора и локации. На эти факторы, конечно же, свое влияние оказала пандемия. 

Арендаторы

После принудительных карантинных мер круг надежных арендаторов помещений стрит-ритейла, которые способны обеспечивать стабильным доходом инвестора, существенно сузился. На сегодня самыми надежными стали сетевые супермаркеты, в особенности дискаунтеры − «Пятерочка», «Дикси», «Магнит», «Верный». Чему есть несколько причин.

Во-первых, продукты питания и товары первой необходимости востребованы даже в кризис и карантин, в чем мы убедились во втором квартале 2020 года. Во многих супермаркетах, расположенных в районах плотной жилой застройки, с момента объявления карантина зафиксирован рост показателей продаж. Так было, например, в «Магните» на улице Юности в Мытищах или «Пятерочке», расположенной в Ивантеевке в комплексе «Голландский квартал».

Этому есть вполне логичное объяснение – магазины взяли на себя часть потребительского спроса, ранее приходившегося на центр города, гипермаркеты и рестораны.

Во-вторых, федеральные торговые сети ориентированы на длительные арендные отношения. Такой арендатор дает инвестору гораздо больше гарантий на получение стабильного дохода в течение всего срока аренды, что снижает риски простоя помещения и потерь на его содержание в случаях, когда арендатор неожиданно съезжает.

В спальных районах супермаркеты сегодня работают весьма успешно. Как следствие, снижения арендных ставок на помещения наблюдается редко, соответственно, не падает и доходность инвестиций в покупку готового арендного бизнеса.

Важно понимать, что ритейлеры предъявляют жесткие требования к подбору помещений для открытия магазинов, поэтому изначально открываются в локациях, которые перспективны с точки зрения трафика и благоприятной конкурентной среды.

Помимо продуктовых супермаркетов стабильными арендаторами являются сетевые аптеки, алкомаркеты, а также пункты-выдачи интернет-заказов крупных компаний – Ozon, Wildberries. Из заведений общепита доход в условиях карантина смогут приносить сети фаст-фуда – KFC, McDonald’s, Domino’s Pizza. 

Локация

Из востребованных локаций, в которых следует искать помещения для инвестиций в ГАБ, сегодня можно выделить 2 направления:

• Торговые коридоры центра Москвы
• Торговые коридоры окраины столицы, в том числе районы Новой Москвы и области

За время пандемии розничный товарооборот (РТО), определяющий прибыль заведения, также увеличился в поселковых застройках.

Доходность арендного бизнеса зависит от локации – чем дальше объект расположен от Москвы, тем выше доходность.

В области и в спальных районах столицы есть интересные предложения с доходностью 10-15% годовых. Нечасто можно найти предложения до 17-18%, но такие объекты – это «штучный» товар, который, как правило, реализуются в закрытой продаже вне рынка. Внутри Садового кольца доходность ГАБ-инвестиций составляет порядка 8-10% годовых за счет более высоких арендный ставок.

Бюджет покупки сетевого супермаркета начинается от 30 млн рублей на объекты в области, от 50 млн – в Москве. В бюджете до 30 млн можно найти предложения с несетевым продуктовым магазином формата «у дома» площадью до 200 кв. м на окраинах города.

Ниже представлены наиболее интересные предложения ГАБ в разных ценовых сегментах по соотношению цена/доходность :

Также необходимо отметить, что после карантина на столичном рынке недвижимости появилась новая тенденция – начинает возрождаться спрос инвесторов на стрит-ритейл в ЦАО, серьезно просевший за время самоизоляции.

Центр Москвы – это в первую очередь интенсивный пешеходный и туристический трафик, поэтому в структуре уличной торговли здесь основную долю занимает общепит. Инвесторам, приобретающим помещения в ЦАО, важны статус и визуальная составляющая, престижное расположение, красивые исторические фасады, высокие потолки и витрины.

Бюджетных предложений в ЦАО практически нет, до 60 млн рублей можно купить торговое помещение до 150 кв. м в не самых топовых локациях и преимущественно с несетевым арендатором. На основных пешеходных улицах – Покровка, Пятницкая, Арбат, Бульварное кольцо – стоимость арендного бизнеса начинается от 80-100 млн руб.

Примеры ГАБ, доступных в ЦАО, приведены ниже:

Доходность

Если оценивать доходность инвестиций в покупку арендного бизнеса в контексте ситуации с карантином, то в отношении супермаркетов картина практически не изменилась. По-прежнему на рынке существуют предложения с высокой доходностью от 13-15% годовых. Есть объекты, которые реализуются по «стрессовым» ценам с дисконтом, т.к. у собственников существуют финансовые проблемы.

Супермаркеты в спальных районах и области в большинстве себя прекрасно чувствовали в карантин, увеличивая показатели РТО, и арендные ставки не снижали. Те, кто испытывали трудности, брали арендные каникулы на 3-6 месяцев, если удавалось договориться с собственником. Но в целом по сегменту супермаркетов арендные ставки и доходность остались практически неизменными.

Чуть хуже ситуация сложилась в центральном округе, здесь действительно выросла вакансия, закрылись многие рестораны и кафе, например, на Арбате, Тверской, Садовом кольце. Но опять же это во многом связано с тем, что собственники помещений не пошли на снижение арендной платы. Поэтому говорить о том, что арендные ставки как-то серьезно просели не стоит.

Кроме того

при принятии решения о покупке арендного бизнеса важно ориентироваться не только на арендатора и текущую доходность, но и обязательно оценивать параметры самого помещения. Не секрет, что далеко не все продавцы добросовестны, поэтому при продаже могут умолчать о намерении арендатора съехать или понизить ставку аренды, что снижает эффективность бизнеса.

Поэтому, каким бы стабильным ни был арендатор, необходимо всегда смотреть на перспективу и скорость нахождения альтернативных арендаторов. Чтобы избежать рисков, помещение изначально должно отвечать требованиям большинства сетевых арендаторов:

• Свободная планировка с минимумом несущих стен и возможностью деления на блоки
• Отдельные входы с первой линии и витрины
• Высокие потолки
• Большой объем выделенной электрической мощности
• Вытяжка для общепита или возможность ее оборудования 

Также преимуществом будет наличие специализированной зоны разгрузки, особенно важно для супермаркетов.

Сдать такое помещение в аренду на выгодных условиях не составит труда.

По каким критериям необходимо выбирать ликвидное торговое помещение мы рассказывали ранее.